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上海楼市周刊第408期

来源：366Home 2008年11月06日 15:16 我要评论（0）浏览：3702

A1版：

据不完全统计，11月推出新房源楼盘在20个左右，其中6个楼盘全新上市。除新推房源大部分为小户型外，这些新盘另一大特点是大多低于板块均价“平价”上市。

紧跟新政 15个新盘平价上市

本报记者刘耘

长宁中山公园长宁88金廷
开盘时间：预计11月中下旬
预计价格：26000元/平米
长宁88金廷位于长宁中山公园板块，首批推出的为两栋高层公寓房源，房型为99.4平方米二房和128平方米三房，精装修交房。对外报价26000元/平方米。

长宁新华路板块紫勋风雅苑
开盘时间：11月
预计价格：28000元/平米
紫勋风雅苑是内环线难得的小户型新盘之一，由4栋小高层组成。房源面积主要为118平方米二房、125-170平方米三房和174平方米四房。目前售楼处报价28000元/平方米。

闸北大宁悦公馆
开盘时间：11月
预计价格：未定
悦公馆项目靠近共和新路高架，离地铁一号线约500米，预计11月将推300套房源，一房70平方米、二房90-110平方米和四房160平方米，户型设计上采用错层、越层。目前价格未定。

宝山顾村保利叶上海
开盘时间：预计11月中下旬
预计价格：10000元/平米
保利叶上海首次开盘推出小区的部分公寓和别墅，其中公寓面积为55-90平方米的一房和二房，预计售价10000元/平方米，开盘当日对VIP客户优惠达5万元。

松江洞泾佘山假日风景
开盘时间：预计11月底或12月
预计价格：未定
佘山假日风景位于松江洞泾，是板块内少有的小户型楼盘。该案主力房型为35-85平方米一房二房，目前开盘时间、售价未定，预计均价为7000元/平方米。

南汇周康印象春城
开盘时间：11月
预计价格：8500元/平米
印象春城首期推出小区西南面的第五街区，全部为高层建筑。主力户型为88-92平方米二房，另有少量113平方米二房、63平方米一房和131平方米三房。

A2版：

今年9月开盘之际，东源名都就推出过一批特价房，最低的仅9800元/平方米，吸引了不少购房人的眼球，目前该案再次推出一套特价房，为17号楼的403室，而价格依然非常吸引人，为9950元/平方米，相比其他房源，总价上优惠近30万元，价格优势明显。

东源名都再推特价房9950元/m2

本报记者叶华敏

新推特价房只有一套
东源名都地处浦东高行板块的核心区域，北临赵家沟，东至金京路，西靠金高路。项目于9月7日推出17、18号总高18层的高层,共108套房源,主力房型是102-112平方米的二房，价格为9800-14500元/平方米，主力户型总价120万左右，近期推出的特价房是17号楼403室，而价格仅为9950元/平方米。项目样板房已经公开，可以预约参观。该楼盘的建筑形态以高层为主，是一个总建筑面积36万平方米的大型宜居社区。项目所在的高行板块是上海近来颇受关注的新兴聚居热点板块，依托金桥、外高桥两大创意产业园区，周边环境良好，拥有生态、交通、教育等优势，受关注度日趋上涨。
社区内规划5万平方米商业街
东源名都周边商业、交通、教育设施均已成熟，就现状而言，依托华高小区的多年居住人气，农工商超市、良友金伴等中小超市分布在金高路两旁，业主平时出门买油盐酱醋等日常所需只要步行3、4分钟。金高路上还有集贸市场、华氏大药房、浦发银行、工商银行自助网点等便民配套。巨峰路上易初莲花的也大大解决了附近居民的生活采购问题，好美家建材超市也在边上，小区业主步行前往只要花上约8分钟，享受“一站式”商业的便利。小区出门约300米的华高新村站有近十条公交线路。小区距离6号线稍远，步行大约需要20分钟左右才能到达。另外，贯穿小区的双桥路两边规划有5万平方米的新源恺商业街，规划引入特色餐饮、品牌服饰、娱乐休闲等整体商业配套，等到入住后，生活度将会不断提高。
得房率较高
“隐”现价格优势
目前高行板块在售的楼盘主要有东源名都、金地未未来和绿地威廉公寓，东源名都目前售价为9800-14500元/平方米，价格上与最具可比性的绿地威廉公寓不相上下，虽然东源名都的价格表面上看并没有什么优势，但记者发现东源名都的得房率为80-83%，比绿地威廉公寓76%的得房率高出不少，因此如果按照使用面积的价格计算，那么东源名都的价格优势就“清晰可见”了。而金地未未来均价为13000元/平方米，价格上也不相上下，但就目前的情况看，项目周边配套上除了交通方面有6号线以外，其他生活配套以及教育配套等都不完善，特别是生活配套尤其匮乏，目前基本为“零”，相比之下东源名都所在的金高路、巨峰路周边的商业配套就比较齐全。

新政出台一周东上海成交缩水36%

浦东区成交量连续三周下跌
上周（10月25日-30日）东上海三区的整体成交量大幅下降，成交389套，较之前一周的611套下降36.3%，其中浦东区的成交量下降比较明显，上周成交162套，较之前一周的260套下降了37.7%，成交量已连续三周下跌，而上周的下跌幅度最大。南汇区上周成交170套，较之前一周的280套下降了39.2%。下跌幅度较小的奉贤区上周成交57套，较之前一周71套的成交量也下降了19.7%。从成交面积上看，三区的成交面积较之前一周也都有明显下跌，浦东区从之前一周的25043平方米下跌到15856平方米，下跌36.7%，南汇则是从25709平方米的成交面积下跌到16732平方米，下跌34.9%，而奉贤从10877平方米下跌至6890平方米，下跌36.6%，成交面积的下跌幅度远大于成交量的下降幅度，表明奉贤区目前成交的户均面积有所下降，小户型比例有所提升。
“银十”也有不少热销盘
上周为“银十”最后一周，东上海的成交量明显下降，“银十”算是草率收尾。不过值得一提的是，虽然银十东区整体的表现也不是非常理想，不过也有不少楼盘在成交表现方面非常突出，比如金地湾流域、金地未未来以及万科金色里程等楼盘，其中金地湾流域与金地未未来两个楼盘的消费尤为突出，10月份分别成交174套和126套，在目前的市场环境里堪称完美，万科金色里程的表现也不俗，10月份的成交量为55套。另外值得一提的是大华锦绣华城于10月24日推出一批新房源，成交方面比较活跃，共推出514套房，截止10月30日，已经成交5套，预定47套。
11月份将有大量新房源上市
11月份东上海三区供应量上有明显增多，有多个楼盘推出新房源，也有不少楼盘全新亮相，其中浦东区的金地湾流域、金地未未来、阳光花城三期以及绿地威廉公寓等楼盘都将推出新房源，高桥新城也将推出6层花园洋房，另外，浦东区全新上市的有位于机场板块的天和湖滨花园。南汇区也有不少新房源上市，包括东丰林居、宜居尚城以及印象春城。从价格上看，这些推新房源或者全新上市的楼盘，基本上与“涨价”以及“高开”无关。

新推房源
绿地崴廉公寓11月推新
绿地崴廉公寓11月即将推出17号楼，小高层房源，2梯三户，89-97平米的两房为主，另有130平米的三房，共96套房源，目前具体时间和价格预计为13000元/平方米。目前在售18、20、25号楼，均价在12000-13000元/平方米左右，剩余房源楼层较高，在售房源面积在64-138平方米的一房至四房。
点评:项目东面是已投入使用的公交汽车场，南面是15万平方米的河滨公园，金苹果双语学校，西面是公交汽车站、农工商超市、好美家、易初莲花等生活设施，北面是正在建设中的沃尔玛超市，现已初步成型。
天和湖滨家园即将开盘
天和湖滨家园将于11月开盘，其中小高层房型有64-75平方米的一房，83-96平方米的二房，109-137平方米的三房和162平方米的四房。别墅面积从182平方米到399平方米不等。
点评:项目采用新古典主义风格，由小高层，联排叠加别墅和商业区组成，是英伦风情的混合型社区。小区以两个主入口为景观轴线，把雕塑喷泉、林荫道、会所、戏水池连成一线，组团绿化、欧式广场、罗马柱廊、亲水平台递进排列。
东丰林居即将上市
位于南汇周沈路2588弄的东丰林居项目将于近期全新上市，此次将推出131套房源，共计24233平方米，新推房源均为面积180-208平米的独栋别墅和联排别墅，均价在9500-12000元/平方米。
点评:“东丰林居”位于素有“小上海”之称的周浦镇，工程占地面积71331平方米，总建筑面积54771平方米，其中：联排住宅22栋，19937平方米；叠加住宅16栋，30233平方米，沿街商业及配套公建4563平方米。
高桥新城将推花园洋房
高桥新城预计11月再次开盘，推出6层花园洋房，低层送花园，二房三房送约20-35平方米花园，预计均价在11000元/平方米左右。该案未来预计会有300余套全装修的租赁“人才公寓”面市，以满足有租房需求的年轻人。后期还有别墅上市。

优惠信息
南郊中华园优惠5万元
南郊中华园·两河流域推出一套特价房，二支弄121号AN-2户型，180平方米，目前特价11500元/平方米，特价截止日期为2008年11月30日。同时10月30日起一周内订房最高优惠5万元房款。
点评:项目位于航头镇镇政府西北侧，地理位置非常优越，是上海市区规模较大的别墅项目之一。社区内3000平方米的主题运动会所是该项目的特色之一，更有6000平方米的小镇式风情商业街营造运动、养生、娱乐休闲的完美空间。

A3版：

11月东区新房源量升价稳

本报记者叶华敏

今年的“金九银十”并没有出现像往年一样火爆场面，因此选择在金九银十推出新房源的楼盘也并不是特别多，而十一月，相对东上海来说，有较多的楼盘全新上市，其中包括天和湖滨花园、东丰林居和印象春城，而推出新房源的楼盘有绿地威廉公寓、宜居尚城、高桥新城和证大家园五期等楼盘。

南汇周康
印象春城

周康又一大盘低价上市

预计均价8500元/平方米
印象春城位于南汇周康板块，毗邻周浦镇中心。项目集小高层、花园洋房、联排别墅、商业广场、酒店式公寓和幼儿园于一体，总建筑面积达46万平方米，首次亮相推出的是第五街区，位于小区的西南面，全部都为高层建筑。主力户型为88-113平方米的两房，另外还有63平方米的一房以及131平方米的三房，11月份开盘预计均价为8500元/平方米，大大低于板块同等品质楼盘的价格。房型的创新比较吸引购房人，大部分户型带有一个空中花园。
周边配套已经成熟
印象春城所在的周浦镇交通已经比较成熟，有多路公交往返市中心，比如至人民广场方向有451、沪南线、581、南新线等,至徐家汇有万野专线、梅周线、旅游二线等。当地已相当成熟的商业设施，完全可以满足周边居民的基本生活需求，有小上海步行街、大润发超市等，如今又有万达商业广场强势进驻，区域内具有代表性的生活配套还有中福会幼儿园，第九人民医院附属医院等。
印象春城为周康“解渴”
印象春城所在的周康板块今年并没有新盘亮相，楼盘供应趋于停滞状态，一些楼盘都已经销售了好几年，供应明显不足，在售楼盘也并不多多，临近周浦镇中心有东方晶华园、菱翔苑以及和居水岸等新盘，剩余房源均已不多，大多都已进入尾盘销售阶段，选择余地也偏小，价格一般都在9000-10000元/平方米左右，而印象春城的入市将会给周康板块“解渴”。

[优势点评]
印象春城是中华企业在打造闵行区上海春城之后，倾力在南汇区打造的项目，是上海春城的晋级产品。将艺术融入到整个小区，规划有“向日葵广场”、“香草河”等景观。

[特别提醒]
自驾车线路：A20环线至沪南路，沿沪南路往南行至年家浜路大转，沿年家浜路往东行至周东路即到；公交线路：地铁4号线蓝村路站下，出站至对面公交站点坐451，行至周东路年家浜路站下车即到。

A4版：

合生城邦66套小高层公寓推出不到一周就全部销售完毕，主要依靠其实惠的价格。该案新推房源均价8000元/平方米，而周边楼盘丽都城报价11200元/平方米。

一街之隔两盘公寓价差3000元/m2

本报记者刘耘

66套公寓一周卖完
合生城邦于10月25日开盘，推出66套小高层公寓房源，主要包括103平方米二房、142平方米三房等，均价约为8000元/平方米。该案还有限时两天的特价房源，优惠价约为6542-8432元/平方米。截至10月30日，网上房地产显示该案10月销量达到43套。不过，当记者询问售楼处时，售楼先生却告知称，“10月25日推出的新房源全部卖完了，前期的小高层房源也没有了。”
合生城邦前期公寓房源售价在8000-10000元/平方米左右，而此次新推房源优惠均价8000元/平方米，相比之下新推房源价格实惠不少，难怪一经推出就迅速销售完毕。至于新房源什么时候推出，售楼先生称目前尚不清楚。
合生城邦是个公寓和别墅并存的混合型社区，该案目前还有三期联排别墅在售，面积178-196平米（赠送地下室面积65-78平米）。在9月时，该案别墅单价13000元/平米，总价可优惠50万。由于有了大幅度优惠，该案近期别墅的销量也有了明显增长。
周边盘均价达11200元/m2
闵行的老闵行板块目前在售楼盘主要有两个，一个为合生城邦，一个为丽都城。这两个楼盘构成了板块内的主要供应量。虽然这两个楼盘中间只相隔一条马路，不过这两盘公寓售价却高达3000元/平方米。丽都城最近一次推新房源是在今年6月，推出近200套房源，主要包括86平方米左右二房和137平方米左右三房，当时的开盘价为11000元/平方米。
10月末，当记者在丽都城售楼处得知，目前丽都城90平方米以下二房已全部售完，目前可售房源主要是少量137平方米的大户型三房。售楼先生告诉记者，目前该案的均价是11200元/平方米。至于为什么比开盘之初还要贵，售楼先生解释称11000元/平方米只是均价，而当时的三房价格就已经是11200元/平方米了。
目前，老闵行板块的在售盘只有上述两盘，随着合生城邦这批新房源的去化，板块的供应量又重现紧缺。而板块附近在建工地盘较多，主要有凤凰景苑、剑桥骏苑等盘。
板块配套成熟，交通方便
老闵行分为两个板块，一块是原先老闵行的中心地区，这里是目前老闵行的商业中心，一系列生活配套设施都一应俱全。另一块就是东川路沿线，这里是老闵行新兴的居住区，这里有交大、华师大所组成的大学城，由于人口的导入，商业也有了新兴的发展。
目前东川路商圈已成为新的商业中心，有千代、置业两个大型商业广场，东川路上还有欧尚超市、世纪联华等。规划约1.8公里，连接东川路和剑川路的金平路商业步行街建成后也将惠及周边多个楼盘。
交通方面，目前老闵行较方便的出行路线是5号线，除此之外，也有不少的公交路线，但部分郊县车车况较差，路线也比较单一。

最新成交分析

周成交跌百套松江闵行多盘将放量

南上海四区在10月26日-30日一周内，共成交房源339套，和前期销量440套相比，跌幅在100套以上。从各区成交数据具体来看，松江成交和前期相差不大，徐汇成交甚至是前期几倍，但由于闵行和金山销量和前期有较大差距，所以四区成交总量远不及前期。
松江后期多个楼盘推新
10月26日-30日，松江共计成交房源数量128套，和前期124套相比，有4套的微涨。从单日成交数据来看，松江日成交量均保持在25-30套左右，比较平衡。
之前一周，松江表现较好的楼盘是绿洲香岛、三湘四季花城等盘。而进入11月，松江也有不少新供应量上市。据统计，11月有新房源推出的楼盘主要有德邑小城、奥林匹克花园等，全新楼盘佘山假日半岛也预计在近期亮相。和前期相同，打折仍然是楼盘促销的首选方法。摩卡小城、上海青年城等盘的优惠活动仍在进行之中。
闵行古美楼盘集中上市
10月26日-30日，闵行共计成交房源105套，和前期153套相比有近50套的差距。之前一周，闵行供应主力是新时代富嘉花园、上海康城等盘。而11月，另一大盘万源城将推出新的供应量。长时间未推出新房源，该案所在的古美板块一度无房可售。不过，随着该案及新时代富嘉花园的推新，古美板块也迎来了一次板块的集中放量。
和松江相比，闵行后期新供应量并不算多。据统计，预计后期将有新房源推出的楼盘有新浦江城、莲花河畔景苑等盘。
徐汇周成交量近40套
徐汇10月26日-30日一周内成交房源36套，和前期成交量7套相比，增加了近30套。从单日具体成交数据看，徐汇有2天零成交，不过29、30日的成交都在15套以上，提升了整体的成交量。
徐汇之前一周的供应量主要为新推出房源的上海河滨国际公寓。而徐汇后期供应量主要集中在徐家汇板块的阳光巴黎和滨江板块的中海瀛台。

新推房源

中海瀛台
推二期新房源，均价未定
位于徐汇滨江板块的中海瀛台预计近期推出二期全新房源，主要包括90平方米三房及150-180平方米大户型。据介绍，该案一期千余套房源已基本售罄，目前只余下少部分大户型房源在售。
点评:该案90平方米三房值得关注。售楼小姐介绍，二期全新房源目前均价未定，而上市时间也要等到12月。

优惠信息

摩卡小城
推最新优惠“幸运大转盘”
摩卡小城近期推出全新优惠活动——“幸运大转盘，所转即所赚”，据悉此项优惠具体为买房后转到多少数额就优惠相应金额。另外，该案还推出两套特价房源，31#102室一房60万，31#101室三房93万，特价房有效期至今年12月31日。
点评：从送车、送装修再到如今的幸运转盘，摩卡小城的优惠活动层出不穷。目前该案在售房源主要是90平方米左右小户型。

热销楼盘
三湘四季花城
新推N户型已签约34套
三湘四季花城于10月25日推出一批新房源，为N户型，全部为二房房型，部分户型设计有三个阳台。均价和前期房源相差不大，毛坯、装修均价约为8500-10000元/平方米。据介绍，该案开盘一小时后已有10余套房源被定。
点评：三湘四季花城9月末开盘以来，销量一直不错。网上房地产显示，该案10月底推出的新房源已签约34套。

别墅信息
明月清泉
特价房统一价132万元/套
松江新桥楼盘明月清泉近期推出7套特价房源，为153-190平方米的叠加别墅，价格采取均一价，全部为132万元/套。其中面积最大的190平方米别墅只有一套。据悉，该案其余叠加别墅房源均价约为8000-9000元/平方米。
点评：明月清泉位于松江新桥，属于莘闵别墅区范围内。该案周边别墅社区多，售价在12000元/平方米以上，该案属于区域内经济性楼盘。
市政信息
徐汇加强世博配套综合整治
中山南二路兆丰路以东路段是徐汇区迎世博配套建设前期的动拆迁区域，徐汇区大力加强对此区域的综合治理。主要包括：一、对瑞金南路570号打浦路越江隧道建设范围内的4间违法建筑实施强制拆除；二、对中山南二路兆丰路世博动迁基地周边市容环境情况进行综合整治。

A5版：

南区11月新盘报价涨跌互见

本报记者刘耘

南区11月全新上市的楼盘为松江洞泾楼盘佘山假日半岛，而有新房源推出的楼盘同样集中在松江，如奥林匹克花园、德邑小城等。另外，久未有新房源上市的闵行大盘也将在11月推出2008年的首批公寓房源。

闵行古美
万源城

推今年首批房均价一万六
11月推出大面积二房三房
记者近日从万源城售楼处得知，该案11月将推出一批公寓房源。由于这是万源城近一年半以来再次推出新房源，故市场关注度较高。售楼小姐介绍称，“我们这次推出的新房源面积都比较大，二房120平方米左右，三房达到145-160平方米了。”
万源城于2007年2月开盘推出一期首批155套房源，当月售罄。3月底推出第二批216套房源，一周之内也几乎销售完毕。万源城又分别于2007年5、6月推出新房源，销量同样不错，月销售量在一两百套以上。不过，从2007年7月以后，万源城就没有新的公寓供应量，长期处于无房可售状态。
均价16000元/m2属板块较低
去年开盘时，万源城的报价在10000-11000元/平方米左右。售楼小姐告诉记者，万源城11月新推房源均价约为16000元/平方米。时隔近一年半，该案均价上涨了约5000元/平方米。古美板块的其他楼盘主要有新时代富嘉花园、古龙郦都等，前者近期推出新房源，毛坯房均价16500元/平方米，装修房均价18300元/平方米，后者均价18000元/平方米。相比之下，万源城新房源均价16000元/平方米处于板块较低位置。
规模大，社区开发周期长
万源城是个超级大盘，总建筑面积130万平方米，包括住宅、办公、商业、别墅等六大功能区。小区内设置了不同层次的完善的公共服务设施，每一个组团有它的独有的配套公建。
万源城的地理位置不错，距离中环线约700米，距沪闵高架线也不过1.5公里。业主如果是有车一族出行比较方便。另外，该案距离地铁一号线锦江乐园站距离较远。
记者看到，目前万源城周边的便利店、小超市并不多。再走远一点到顾戴路上有百安居、麦德龙等商业配套。

[优势点评]
1、该案长期以来无房可售，11月将新推公寓房源，缓解板块供应量缺乏状况。2、均价16000元/平方米处于板块在售盘均价中较低价位。

[特别提醒]
1、11月推出的二房三房面积偏大。二房120平方米，三房145-160平方米。2、该案规模大，施工周期长，前期业主不可避免受影响。

推商住小户型办卡有优惠

主推小户型，最小面积35m2
佘山假日半岛位于嘉松公路、沈砖公路路口，地上地下总建筑面积7.7万平方米，是个小型社区。小区主要由3幢9-11层高的小高层和近2万平方米的商业组成，其中小高层以35-85平方米的一房二房为主，另外还有少量110平方米左右大户型。
虽然从去年开始就有该案将开盘的消息，但该案一直“按兵不动”。近日，记者从该案售楼处得知，佘山假日半岛的开盘日期未定，“很可能是在11月底或12月。”佘山假日半岛原本是准备推出装修房的，后来又称将提高装修标准。装修标准的改变也许是该案开盘时间延迟的原因之一。
均价低于周边，有一定优势
问及佘山假日半岛的售价，售楼小姐告诉记者，开盘价很可能比周边楼盘要低，预计均价在7000元/平方米左右。该案位于松江洞泾，周边楼盘主要为松江大学城附近的三湘四季花城、保利西子湾、御上海等盘，目前上述几盘的毛坯房均价均在8000元/平方米以上，相比之下，佘山假日半岛具有一定的价格优势。
另外，佘山假日半岛在9月底推出了优惠活动：从当日起至11月30日期间，有意向的购房者可以前往售楼处办理“珠江购房优惠卡”，凭卡可在该案开盘后享受到200-500元/天/套不等的优惠。办理优惠卡需要交纳2万元，而开盘后如没有选到合适的房源，这2万元会全部退还。
交通方便但配套很缺乏
佘山假日半岛最大的优势是距离九号线仅200米距离，走路不到5分钟。去年九号线通车后，该案的出行条件好了很多，关注该案的购房者也多了起来。不过需要注意的是，虽然业主的交通出行方便，但目前九号线的间隔时间比较长。
佘山假日半岛距离购物地点较远，周边商业配套比较缺乏。小区距离佘山风景区很近，但门口的沈砖公路常有大型卡车经过。

[优势点评]
1、该案主力户型为35-85平方米一房二房，面积小，总价容易控制。2、距离九号线洞泾站仅200米，出行很方便。

[特别提醒]
1、该案是商住楼，水电煤、物业管理费都较普通住宅贵。2、虽然离九号线很近，但据记者实地体验，噪音并不太明显。

A6版：

推第二批公寓房涨600元/m2
新房源均价上涨至7000元/m2
记者近期从德邑小城售楼处得知，该案预计在11月中旬推出一批新房源，为3栋小高层。据悉，这批房源是该案开盘以来推出的第二批房源，主要包括60平方米左右一房和84-92平方米二房。售楼先生告诉记者，预计11月推出的新房源均价为7000元/平方米。而该批新房源的优惠措施和前期相同，为办卡加入同策会可享受5000元/套的优惠。
自从8月德邑小城低价入市获得热销以来，该案房源去化速度较快。网上房地产显示，截至10月底，该案已成交238套房源，目前该案可售公寓房源不多，各房型均有少量剩余，多分布在低层和顶层。另外，该案目前还有独栋别墅在售，面积约为267平方米左右，报价约为20000元/平方米。
部分户型赠送花园或露台
德邑小城首次开盘是在今年8月，推出四栋小高层，新推房源主要房型面积为68-90平方米的小户型。开盘之初，德邑小城的报价为6400元/平方米，较低的售价使得该案销量一路攀升。不过，随着房源的热销，德邑小城的报价也随之上涨至6700-6800元/平方米。11月中旬，该案将推出新房源，7000元/平方米的预计均价较前期高出600元/平方米。和周边楼盘相比，德邑小城的低价优势也将减弱。
在8月推出的首批房源中，有大面积空中花园的B2和B3户型最为畅销，这部分空间可根据业主自己的居住需求进行改造。而记者从售楼处了解到，11月的这批新房源户型主要为B1、B4、B5、B6等，部分二房户型同样有空中花园或露台赠送。
位于松江新城，配套不完善
德邑小城位于松江新城西面，位置较偏，周边楼盘主要有恒杰丁香花园、月亮河等。附近的教育配套主要有龙源第一小学、立信会计学院、外国语大学，东华大学等。步行10分钟可以到达龙源路上的龙源菜场。附近有上海歌城、开元地中海的电影院和酒吧等等。除此之外，该案附近配套并不算完善。
另外，德邑小城距离九号线松江大学城站或松江新城站的距离远，交通不是很方便。周边有松江15路等，间隔时间短，可直达松江新城站。售楼处称，以后将有班车连通九号线站点。

[优势点评]
1、德邑小城以小户型为主，空间设计比较灵活，业主可根据自己需要再改造。2、别墅和小高层混合小区，容积率低，约0.8。

[特别提醒]
1、德邑小城第二批公寓房源均价有所上涨，预计开盘价为7000元/平方米，办卡有优惠。3、该案周末在松江新城设有看房班车。

小高层折后均价11000元/m2

小高层房源均价约11000元/m2
据奥林匹克花园售楼处介绍，该案预计在11月推出一批小高层房源。据悉，这批房源为面积89-135平方米的二房三房，和前期房源一样，11月的这批新房源也是全装修的。当记者问到新房源均价时，售楼小姐表示，此批房源均价为11000元/平方米，总价为98-148万元。
奥林匹克花园前期在售小高层均价为13000元/平方米，11月新房源均价与此相比，是不是有大幅度降价了呢？售楼小姐解释道，“11000元/平方米是参加了优惠活动后的价格，这个价格将不再参加积分等活动了。”该案前期13000元/平方米参加积分活动后折扣下来的均价约为12000元/平方米，如此算来，该案此批新房源折后价格还是比较实惠的。
属于松江九亭热销楼盘
奥园前几个月的主推房源主要是二期花园洋房蓝岸巴黎，分别在8、9月推出，该批房源户型面积主要是85平方米二房和147平方米的复式，同样是全装修房。售楼处称均价为12000元/平方米。虽然该案曾打出“最高优惠20万，最低首付18万起”的大幅优惠，但享受到这些优惠必须满足不少条件，普通的购房者如购买小户型，一般只能享受6万左右的折扣。相比前期，奥园在11月推出的新房源室直接报出了11000元/平方米的折后实价，对购房者来说，更具有吸引力。
网上房地产显示，截至10月29日，该案10月的销量达到70余套。在目前普遍滞销的大环境下，奥园仍然算得上是个热销盘。
社区规划好，运动特点突出
奥园是松江九亭地区知名楼盘，小区规模大，社区生活氛围成熟。在该案70万的社区内有15000平方米的中央公园，社区的环境营造较好。同时，该案还拥有设施完善的运动城，包括近万平方米的的大型运动场馆，有乒乓球室、健身室、篮球场、恒温游泳池等。这成为了奥园的特点，也是该案吸引不少年轻购房者的重要原因。
不过，在交通方面，奥园并没有明显的优势。尤其是三期房源，距离九号线站点较远，步行时间约在半小时左右。另外，该案有小区班车，两条路线分别为中山公园和徐家汇。

[优势点评]
1、该案11月新房源均价11000元/平方米，二房面积在90平方米以下，总价控制在100万左右。2、社区规模大，环境较好，品牌开发商开发。

[特别提醒]
1、该案前期主力产品为二期花园洋房，而11月新推房源为13层小高层。2、据售楼处介绍，此批小高层栋距较宽，达到了60米。

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11月初，武宁板块的燕宁苑将推出其三期项目，这是该楼盘时隔三年后再度“出山”的“力作”，售楼处对外宣称开盘价不会低于2万元/平米。目前，武宁板块没有其他新盘推出，在售的泰欣嘉园、新湖明珠城、逸流公寓等在今年的销售始终处于“不温不火”甚至滞销的状态，但价格却未见太大变动。

武宁楼盘陷入滞销价格依然死扛

本报记者张琳

打折对总价只是“毛毛雨”
目前整个武宁板块的房价水平维持在25000-30000元/平米左右，如新湖明珠城目前对外的报价在23000-30000元/平米；泰欣嘉园的价格在26000-35000元/平米不等；逸流公寓的价格在28000元/平米左右。日前记者再次致电新湖明珠城售楼处，获悉房展会上推出的“VIP客户尊享增值服务”10月31日就将截止，根据对方介绍，10月底前购房，在原价23000-30000元/平米的基础上可打96折，“那折算下来价格大概是多少呢”记者问，“差不多也是23000-30000元/平米，因为根据楼层位置的不同来计算的。而下个月可能还会有购房优惠，但不会有这么大（96折）的折扣，最多98、99折。”按照售楼人员的解释，该楼盘虽然优惠力度明显，但实际的价格并没有本质上的变化。
销售和价格一样“纹丝不动”
根据有关统计数据显示，逸流公寓二期从2007年12月底至于2008年7月这半年多的时间内，均价始终保持在28000元/平米，目前对外的报价依然是28000元/平米；泰欣嘉园去年9、10月的价格就是32000元/平米，截止目前，该楼盘推出的1号楼价格在26000-32000元/平米，而8号楼价格更高，在26000-35000元/平米；新湖明珠城三期今年上半年的均价维持在23000-24000元/平米，现在最高价为30000元/平米，最低价22000元/平米，也没有太大的价格差距。由此看来，该板块在售楼盘的价格今年以来基本处于停滞不前的状态，值得注意的是，这几个楼盘的销售量同样也“纹丝不动”。从网上房地产的销售数据来看，新湖明珠城除了4、5月去化27套之外，其余皆为单笔成交，9、10月更是无成交；泰欣嘉园销售也不容乐观，今年下半年同样是个位数成交；逸流公寓二期情况更为惨淡，今年以来销售始终“无人问津”，8-10月已经没有销售记录，但可售房源还仍有164套。
武宁楼盘为何难卖
武宁板块位于普陀区苏州河以北，正因有了苏州河才使得板块内楼盘的房价在近几年迅速提升。不过不可否认的是周边的环境还略显不足，周边老公房正处于动迁之中，环境、人口也比较杂乱，一定程度上影响新盘的总体居住环境。如果仅凭水资源或轨道交通的优势炒高房价，一般的购房者是难以认同和接受的。在这点上，中远两湾城就采取了主动降价，将房价回归到理性水平。

最新成交分析
青浦继续回升普陀长宁初见起色
青浦成交略有回落但依然活跃
继上周（10月17-21日）青浦楼盘总体成交量回暖后,本周成交略有回落但依然活跃，52套的成交量和上周相比仅减少了3%。青浦新房源在整个10月呈现放量的态势，如绿中海二期于本月22日首推其联排和叠加别墅项目，而前期推出的11层花园洋房仍有房源在售；而一直保持销售稳定的新城盛景10月20日再度推出新房源，加上前期推出的联排别墅项目和9月推出的公寓房源，使得该楼盘可选房源的余地较大，但7200-8500元/平米的售价却是板块内最低的。此外，朱家角板块在售的楼盘多为别墅或配套商品房，可售的公寓房源屈指可数，10月26日中信泰富朱家角新城首推其公寓项目，及时为板块补充普通住宅房源。而整个嘉定区，房源供应没有出现太大的变化，仅在中旬左右推出了华江景城。网上房地产的销售数据显示，截至29日，该楼盘半个月内销售了11套，去化速度比较稳定。
而长宁在售楼盘的去化速度较为迟缓，成交大多集中在周边配套比较便捷且价格相对较低的的区域，如天山虹桥板块的天山怡景苑、天山华庭和天山河畔花园。而古北的高档住宅并没有受楼市低迷影响，也有少量成交，显示出豪宅的抗跌性。
性价比依然是嘉定楼盘首选
根据成交数据统计，嘉定楼盘本周的成交量为95套，同比一周前下降了56%，多数成交量主要集中在嘉定新城板块和嘉定南翔板块。南翔板块内在售的金地格林世界是地处西中环轨道旁的百万平米新国际社区，拥有家乐福购物中心、国际学校等已经投入使用的生活配套设施。目前可选房源比较多，三期项目所有房源均可享受高尔夫公园环境资源，不过价格略高于嘉定其他在售楼盘。而位于嘉定老城区江桥板块的嘉城，可售房源也较多且得房率高，依托江桥镇齐全的生活设施以及价格低等优势，使得该楼盘受到了以新上海人为主的青年白领或是有刚性需求但经济实力比较有限的购房者的关注。
此外，上海市房地局近期发布了国有建设用地使用权挂牌出让第35号公告，其中一幅综合用地位于嘉定江桥镇，面积最大，出让面积达到18.63万平米。凭借该地区未来轨交的开通及生活圈的不断提升，房价将来会逐步走高。
市区楼盘“厚积薄发”
临近年尾，长宁普陀皆有新盘或新房源推出。值得注意的是，诸如长宁88金廷、紫勋风雅苑等所处的长宁中山、新华板块在较长一段时间内未有新盘上市，在售的基本以老盘为主，价格上也很少主动下调。而这些新盘将会以低开上市，势必会引发新一波购房高潮。

预告房源
金地格林世界
11月新推花园洋房
从售楼处获悉，金地格林世界于11月推出花园洋房项目，房型为90-140平米左右的二房至三房，具体开盘时间和价格目前尚不确定。而7月和9月底推出的三期项目高尔夫公馆的第一、第二批公寓房源以及5月推出的白金果岭别墅目前仍有房源在售，公寓房型分别为87-130平米的二房和三房、87-160平米的二房至四房，均价12000元/平米；别墅面积在210-250平米，售价在22000-30000元/平米。
点评:此次新推的房源不属于高尔夫公馆项目，唯一的景观是两幢楼之间的绿化。经过几年的发展，整体项目的生活氛围已经成熟，相关生活配套都已投入使用。
优惠信息
水岸上品
一次性付款单价可优惠
该楼盘位于嘉定新城板块，目前在售的房型为105-146平米的“2+1”和“3+1”房型。从售楼处获悉，目前购房，一次性付款的客户根据房型不同，最低可有100元/平米的优惠。
点评：水岸上品是清水颐园今年1月推出的三期项目。该楼盘房型紧凑，户型偏大，得房率达到86%。目前板块内在售的楼盘有保利海上五月花、保利家园以及右岸嘉园，总价60-300万，因而水岸上品80-150万没有太大的价格优势。
保利海上五月花
7天内签约总价优惠1万
该楼盘目前在售的是9月推出的公寓房源和6月推出的“2+1平层大公寓”、200平米的别墅房源。9月推出的公寓房源，面积在91平米，价格在7600-7850元/平米。售楼人员告知，凡是订房的客户只要在7天内签约，总价都可优惠1万。
点评：该楼盘位于嘉定新城，目前该板块在售楼盘较多，五月花对面的嘉华居售价为9000元/平米；水岸上品和保利家园的售价分别为8000-10000元/平米和8500元/平米。由此看来，海上五月花具有价格优势。
热销房源
中远两湾城四期
成交量暂列普陀之首
根据网上房地产的销售数据显示，截至28日，中远两湾城四期本月共售出35套房源，成交量高于普陀其他区域的在售楼盘。
目前在售的是四期项目的25号楼，房型为113平米的二房、145平米的三房和165平米的四房。该批房源位于四期项目中央位置，是景观和绿化最佳的一期。
点评：该楼盘自今年6月推出9折购房优惠以来，至今已有4个月。目前在售的25号楼，价格由原先的23000元/平米回落到目前的18500-20000元/平米，比同板块在售楼盘至少低了2000元/平米。从性价比来说，该批房源也比前几批房源高。

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市区新盘集中赶搭“末班车”

本报记者张琳

年尾降至，很多“金九银十”期间未上市的楼盘大多赶在此时推出新房源，以西区为例，长宁、普陀一些市区新盘打乱了原本十月上市的计划，将开盘时间推延至最后的两个月。而且值得注意的是，这些赶在年尾推出的新盘，首次上市的价格都比同板块在售楼盘低。

精装中小户型售价板块最低

首次上市，以中小户型为主
位于长宁和普陀交界、曹家渡商圈内的长宁金廷预计11月中下旬首次上市，该楼盘是一个综合性社区，规模约10万平米，首批推出的为两栋高层公寓房源，房型为99.4平米的二房和128平米的三房，精装交房。
据售楼人员介绍，装修方面，除了一般的硬装外，还送诸如洗衣机、微波炉或电冰箱之类的家电，装修标准为2000元/平米。此外，该社区地下车位约有1200个，数量之多在曹家渡商圈中绝无仅有。
属于板块内的最低价
长宁88金廷所在的中山公园板块今年以来一直没有新盘上市，目前板块内在售的主要是凯欣豪园和王子晶品公寓两个老盘，其他多以尾盘为主。这两个楼盘皆为装修房，前者于4年前首次上市，目前网上房地产的参考价为33000元/平米；后者去年首次上市，网上房地产的参考价已达到45000元/平米，目前更是上涨到49000元/平米。而长宁88金廷对外的预报价在26000元/平米，因此算是低开上市。
生活配套借助曹家渡商圈
该楼盘处于曹家渡商圈，是上海市政府规划的12个区域商业中心之一，自2000年进入大规模的城区改造期，形成了多个大型的商务、高档住宅群，生活设施较为齐全。由于过去缺乏轨道交通以及普陀、长宁、静安交接的地理原因，缺乏中高档商业设施，但在2006年三区政府达成联动发展曹家渡商圈的协议后已得到改善。如今芳汇广场以及悦达信一时代广场等都已建设落成。交通方面，该楼盘周边有轨道交通二号线江苏路站，从小区步行需要15分钟；另外还有一条轨道交通11号线隆德路站在建中，与小区约5分钟的步行距离。

据了解，该楼盘的前身是一块纯住宅用地，由于配合曹家渡商圈的二次升级等原因，该地块于去年变更了相关土地属性。在这一背景之下，长宁88项目也是目前整个长宁区以及相关部门所要着力打造的曹家渡地标型项目。

内环以内的市中心楼盘供应量目前几乎屈指可数，且符合中等收入购房者的新盘几乎更少。一方面，市中心区域中新盘可开发土地稀少；另一方面，内环内顶级地段大多建设开发一些顶级规格的豪宅产品，面积大价格高。因而本案较有优势。

低开上市购房享受“一家亲”待遇

主推一栋复式小户型
紫勋风雅苑是近年来内环沿线难得的小户型新盘之一，位于新华路板块，地理位置上处于徐家汇商圈和虹桥CBD中间。
该楼盘由4栋8-13层的小高层房源组成，值得一提的是，其中1栋全部是74平米的复式一房，精装修交房，其余3栋则是毛坯房销售，面积为118平米的二房、125-170平米的三房和174平米的四房。整体看来，该批房源的面积偏大。售楼人员介绍，该批74平米的复式房源在开盘一周内将举行“一家亲”的购房活动——即买即送精装修（价值2500元/平米）；另外在明年交房办理产证时，业主只需凭房产证，开发商将会支付契税等相关费用。
售价在板块内较有优势
目前新华路板块内在售的房源并不多，大多楼盘都仅剩尾盘在售，唯一在售的虹桥府邸是2006推出的“老盘”，4月时推出了最后一批公寓房源，房型为120-130平米的二房和三房，网上房地产的销售数据显示其可售房源所剩不多，28000元/平米起价，最高可达34000元/平米；而紫勋风雅苑是今年唯一新开的楼盘，与虹桥府邸首次上市的时间已相隔了2年，优越的地理位置加之区域内房源的稀缺性，再配上轨道交通利好，优势明显。售楼处目前对外的预报价在28000元/平米左右，属于板块内低开。
周边多老式新村，环境档次不高
由于该楼盘周边覆盖了大量的老式居民区，因此生活配套虽然成熟，但整体环境和档次不高。社区周边500米之内有完备的生活、商业、教育服务体系，充分满足日常生活需要。主要的购物场所除了农工商、联华等小型超市外，教育设施则在安顺路上。

该楼盘此次推出的70多平米小复式一房，符合国家制定的“70/90”政策，面积小可拉低总价，对一些在市区工作的年轻购房者来说具有一定吸引力。
该楼盘紧靠的长顺路是非主干道，因而小区整体的居住环境较为安静。

[特别提醒]
该楼盘处于轨道交通三、四号线虹桥路、延安中路站点之间，从楼盘步行至这两个站点需10分钟左右。步行10分钟还可达小区周边的数十条公交站点。自驾车族，可由中山西路、延安西路高架至徐家汇、中山公园商圈，车程一般15分钟。

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时隔两年推新盘价格基本不变

时隔两年再推二期新房源
近日记者从售楼处获悉，祥和星宇花园二期预计11月15日左右推出，根据网上房地产的显示，该楼盘上一批房源推出的时间为2006年，两次开盘时间已时隔两年。
祥和星宇花园二期此次推出位于小区西南位置的房源，由6栋小高层和1栋多层组成。售楼人员介绍，该批即将上市的房源位于1条人工河的南面，属于景观房。所推出的房型中，有2栋11层的小高层全部是106平米的二房，其余的房型为97平米左右的二房和127-128平米的三房。
预报价没涨，比大华板块低
祥和星宇花园近期对外的预报价在10000元/平米，毛坯房销售。根据网上房地产的数据显示，该楼盘2006年5月开盘时的参考价为10000元/平米，两年过去了似乎没有涨价的迹象。
祥和星宇花园与大华板块仅一街之隔，目前大华板块在售的毛坯房源的价格在12000-17000元/平米之间；同样与祥和星宇花园位置较近的万里板块，在售的楼盘，如所剩无几的大华蓝郡，销售的同样是毛坯房，价格在13000元/平米；板块内最高价的中鹰黑森林，公寓房源卖到25000元/平米；达安春之声二期，最小户型的价格也要16500元/平米。相比之下，祥和星宇花园更具有价格优势。
生活配套需要借助周边板块
该楼盘的日常生活主要集中在一路之隔的大华社区，大华社区已发展了近20年，交通、生活配套相当齐全，购物可去大华虎城购物中心、秦森休闲广场；楼盘附近也无相应的教育设施，不过相邻的万里板块有上海市重点的晋元高级中学、晋元高级中学附属学校、同济大学沪西校区等。
该楼盘位于真北路古浪路口，毗邻中环线出口，对于自驾族而言去往市中心交便捷，但对于无车一族来说，出行只能靠大华和万里两大社区内的多条公交线路，但需从小区步行20多分钟。

[优势点评]
该项目位于普陀区桃浦镇东部，东邻真北路，南临真如路，西隔桃浦河，北接古浪路，属于中环外、外环内地区。小区占地16万平方米，总建筑面积为19万平方米。小区规划以星座为设计主题，所以该盘名中的“星宇”揭示其一大特色。

整个小区按照澳洲风情规划，建筑形态分为多层、小高层和联体别墅。三种住宅项目按照中间低两边高的原则排列，尽量不遮挡任何一幢建筑物。
该盘附近公交车辆不是很多，非自驾车出行可能会受一定的限制。

三年后再推三期预计2万/m2以上

从售楼处获悉，由于预售证等原因，位于普陀武宁板块的燕宁苑三期项目推迟至11月初或中旬推出。此次新推的房源共40套，房型主推108平米的二房、132平米的三房和200平米的复式房源。而且此次所推的二房和三房均带有三个阳台，得房率在85%以上。
售楼人员介绍，该楼盘户型最大的特点是南北通透，客厅面宽达到5米。
该楼盘位于光复西路，近武宁路，小区邻近苏州河，居住环境较好。整体规模不大，总建筑面积仅为8万平米，共400套房源，首次开盘时间为2004年，上一批房源推出的时间为2005年，因而此次开盘已相隔三年之久。
价格比周边在售楼盘略低
售楼人员告知记者，燕宁苑届时开盘，售价不会低于20000元/平米。
目前整个武宁板块的房价水平维持在25000-30000元/平米左右，如新湖明珠城10月购房可打96折，原价23000-30000元/平米折算下来卖到22000-28000/平米，11月后恢复到原价销售；泰欣嘉园从26000起价，最高可达35000元/平米；即便是至今还有9折购房优惠的中远两湾城，单价也保持在20000元/平米。由此可言，燕宁苑三期的价格和板块内在售楼盘基本保持同一水平。
生活配套比较齐全
燕宁苑的东面是苏州河、武宁路和武宁路桥，与小区隔路相对的是家乐福武宁店和长寿路商业街，步行约5、6分钟；北面是谈家渡路，离中山北路内环线不算远。谈家渡路上有740、742、717公交始发站，武宁路、曹杨路上公交线路更多，步行15分钟可到轻轨曹杨路站，外出交通比较方便。有车族几分钟可上内环高架。
该楼盘附近的教育医疗设施有武宁小学、武宁中学、东新中学、普陀中学、华师大实验学校、东新医院、白玉医院、普陀人民医院等。周边休闲场所众多，武宁路上有沪西工人文化宫，曹杨路上有普陀体育馆，长寿路上有亚新生活广场等。武宁路商业街、曹杨路商业街、长寿路商业街上各类商店齐全。

燕宁苑规模不大，占地面积3万平方米，全部是小高层，定位中高档楼盘。总共5栋建筑共有18个单元全以宫殿命名，其中凡尔赛宫呈横“L”形沿东南向而建；爱丽舍宫呈横“J”形沿东北向而建；其余三栋建筑为卢浮宫、波旁宫、凯旋宫，成南北纵向排列位于小区的中西部。小区入口处设在光复西路，沿谈家渡路建有商铺和会所。

该楼盘周边多老式住宅，且武宁路桥附近正在施工，对居住环境可能会造成影响。解放后，随着一批工人新村的建设，武宁地区“下只角”的环境有所改善，但并不彻底，加之工人新村与板块内的中高档商品房在档次上又不可比拟，使得该区域整体居住层次的差异相当明显，也导致了武宁板块的房价在内环内相对低廉。

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得知宝山西城区的香逸湾即将开盘，记者实地探访，发现作为该楼盘的代理商“汉宇地产”的中介人员出没周边楼盘“抢客”，地铁站、售楼处附近大马路更是“拉客”现象不断，中介人员“伏击”各方，无处不在。

香逸湾中介“拉客”无处不在

本报记者陶婷

到隔壁楼盘“抢生意”
本周，记者走访宝山西城区某楼盘，准备离开之时，一位开着电瓶车、西装革履的先生将电瓶车停在记者面前：“您刚刚看好房子吧？我是香逸湾的，我们这个楼盘就在地铁一号线共富新村旁，我们楼盘无论从房型、交通来讲都比这好，您有兴趣我带您看看吧？”记者随后注意到他胸口挂着的胸牌：汉宇地产。询问之后，得知该楼盘是由汉宇地产代理，于是，记者跟随前往售楼处。
来到售楼处门口便发现，马路两旁站有近十名身挂“汉宇地产”胸牌的中介人员，有站着或坐在路边手拿户型图的，有站到近马路中央高举楼书的，也有几位正陪同看房人进售楼处，拉客现象十分严重。记者询问其报价与售楼处售价是否相同，该中介告诉记者：“我们这边的价格与售楼处一样8500元/平方米。”
报价比前期下跌近3000元/m2
从该中介处得知，香逸湾将于11月8日首次开盘，而此次开盘只针对预先申领过预售号的客户，押付一万元买预售号的客户在开盘当日还可进行抽奖活动，更有特别优惠推出。此次开盘先推一百多套小高层公寓，包括89平方米左右的二房和135-146平方米左右的三房，二房总价在七十多万，首付两成。记者发现，其8500元/平方米的价格相较于前期房源11500-12000元/平方米的售价下跌了近3000元/平方米。
另外，香逸湾此次还有一批别墅房源将推出，但目前时间、价格均未定，据售楼人员初步预计在11000-12000元/平方米左右。
班车接送至地铁一号线
香逸湾地处宝山西城区的南面，泰和路近杨泰路，对于整个西城区来说，目前该盘所在的水产路临近北上海商业广场一带最为成熟，也是目前整个西城区的商业中心，那里有东方商厦、易初莲花、肯德基等；在小区对面的泰富商业中心现已开始招商。
售楼人员将其“距离一号线15分钟”作为另一个卖点，目前该项目也有班车接送至地铁一号线。不过据记者实地走访下来，香逸湾位于整个项目的东南角，步行至地铁站至少需20分钟。不幸，在地铁站口又逢一位西装革履、手捧楼书者：“小姐看房子吗？我是香逸湾的……”

最新成交分析

闸北区成交锐减，上周成交仅2套

四区成交251套，较前一周下跌18%
10月25日-10月29日，北上海四区共成交房源251套，较之前一周的306套销量来说，下跌18%，成交量略微下跌。四区中，闸北区和宝山区的成交量有所下跌，虹口区和杨浦区有不同程度上涨。10月份，各老盘、新盘纷纷推新房源，尤其是宝山区，更有楼盘一开盘便热销。
宝山区上周成交量较之前一周略有所降，成交房源共213套，较之前一周的276套成交量减少63套，下跌18%左右，10月28日成交套数达56套之多。
闸北区上周的成交量较之前一周来讲可谓大跌，之前一周成交房源与以为基本持平，共成交房源11套，而上周只成交2套，并且其中三日出现“零”成交，10月25日和28日分别成交1套，成交量锐减。
虽然北区总成交显跌，但杨浦区相对来讲是上涨的，之前一周杨浦区共成交房源17套，而上周成交套数达33套，成交量翻了一番，上周杨浦区无新盘上市。
虹口区仍然一如往常，上周共成交3套，之前一周成交2套，减少1套，三日出现“零”成交。
宝山大华板块继续热销
近日北上海热销房源多集中于宝山区，尤其是大华板块。位于大华板块的10月15日新开盘的大华铂金华府推出434套房源，房型为52-65平方米一房，63-65平方米的一房小复式，85-100平方米的两房和110-140平方米的三房，开盘后非常热销，据网上房地产数据显示，截止至10月31日，半月共已售出131套房源，剩余可售套数为310套，均价15000元/平方米；同样位于大华板块的中环一号自8月份开盘以来销量并不很好，9月份只售出6套，而10月份据数据显示已售出66套，上周成交7套，据售楼小姐介绍，热销是由于其本身价格处板块内最低，均价10500元/平方米，房源最小面积100平方米左右，目前并无优惠活动；同属大华板块的大华梧桐城邦三期9月4日开盘推出258套新房源，10月也已售出房源52套，上周成交9套，剩余可售房源66套，均价12800元/平方米。大华板块近日的热销，也是宝山区成交保持稳定的一个重要原因。
北上海10月多个新盘推出
北上海在10月份有多个新盘推出，祥腾菁英公馆10月15日推出30套小户型房源，面积为62-77平方米的一房和两房，参考售价11000元/平米；盛世宝邸10月18日开盘推出517套房源，截止至10月31日售出4套；万科四季花城二期10月28日新推房源目前暂无房源售出。
11月陆续将要开盘的如聚丰景都，将推出6栋小高层，总高10层，多为93平方米的两房两厅户型，目前该楼盘的开盘时间及售价均未定，预计售价10000元/平方米；盛高康桥水都香逸湾也将于11月8日推出89平方米的二房和136平方米的三房，预计售价8500元/平方米。

新盘预告
中海万锦城
将首推100套全装修房源
中海万锦城第一批计划推出约100套全装修住宅房，主要以紧凑型的二房和三房为主。其中二房的建筑面积约89平方米，三房的建筑面积在113-150平方米之间。除此之外，该案还有少量170平方米左右的四房。具体开盘时间和售价未定。
点评：作为上海主要交通枢纽地，区域内有上海铁路新客站、上海长途客运总站等。万锦城距离三号线及四号线的上海火车站站约300米，穿过地下通道前往地铁1号线上海火车站站也十分方便，步行5分钟即可到达。
热销楼盘
大华铂金华府
半月售出131套
大华铂金华府已于10月15日推出二期房源，该案二期为6米挑高，房型为52-65平方米一房，63-65平方米的一房小复式，85-100平方米的两房和110-140平方米的三房，价格在13000-17000元/平方米，13000元/平方米的房源靠近马路。据网上房地产数据显示，该案开盘以来十分热销，截止至10月31日，已售出131套房源。
点评：该盘附近居住氛围较成熟，生活便利，小区对面有一个将近20万平方米的大华行知公园，但该盘的价格在该区域有点偏贵。
大华中环一号
10月已售出66套
位于宝山大华板块的大华中环一号目前在售的是8月推出的房源，目前在售房源为最小面积100平方米的二房，118-132平方米的三房，以及部分150平方米左右的四房。该盘于明年11月交房。由于其价格处板块内最低，目前均价10500元/平方米，因此，据网上房地产数据显示，截止至10月31日，10月已售出房源61套。
点评：目前该案交通并不十分便利，前往售楼处可坐547到终点站，距离明年开通的轨道交通七号线也有15分钟的步行路程。
优惠楼盘
海尚明城·福地苑
推出特价房8720元/m2起
海尚明城·福地苑目前在售的为6月14日推出的318套房源，现房销售，房源位置较好，处于中央东块景观房。在售16、17、11、22、23单元，小高层，一梯三户、两梯两户、两梯四户均有。目前推出部分特价房源，全装修房8720元/平方米起，毛坯房低至92折。
点评：海尚明城·福地苑地处轨道交通一号线友谊路站和三号线江杨北路站之间，相距2.5公里，不过小区门口有公交车直达，更有逸仙路高架、南北高架、江杨北路三条快速干道、外环线、郊环线构成的立体交通网脉。

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11月新推房源均以小户型为主

本报记者陶婷

11月份，北上海将有多个楼盘推出新房源，其中包括闸北大宁板块的悦公馆、宝山张庙板块的和欣国际花园、宝山顾村的保利·叶上海和上大板块的聚丰景都，记者发现，这些楼盘即将推出的新房源均以小户型为主。

悦公馆力推90m2以下小户型

以90m2二房为主力
位于闸北大宁板块、临近共和新路近中环的悦公馆，整个社区住宅为3幢楼，由2幢14层小高层和24层高层组成，建筑面积不到10万平方米，属小型社区。预计该案将于近期推出300套房源，一房70平方米，二房90-110平方米，四房160平方米，以二房为主力房型，错层、越层户型约130套房源，部分房型的客厅挑高至3.5米（平层层高统一为3.1米），得房率在80%左右。目前该盘具体开盘日期和售价均暂未定，周边的房源均价都在20000元/平方米左右。
户型设计采用错层、越层
悦公馆在户型方面创新性地设计了平层、错层、跃层复合型的产品，更把部分房型的客厅挑高至3.5米（平层层高统一为3.1米），这在目前闸北区在售楼盘中实属少见。如此一来，房型既有平面住宅的格局，也有别墅般的居住感觉，丰富了居住空间的层次感。此外，与平层住宅相比，错层、越层房型大大提高了业主居住的私密性。此次力推90平米以内的小户型，而目前板块内其他楼盘在售小户型房源并不多，对自住购房者或是投资者置业减低了总价压力。
距离轨交一号线约500米
悦公馆地处闸北中环内，交通便利，距离轨道交通一号线约500米，附近设有公交路线46、95、210路等。该案靠近著名的灵石大宁绿地、南北高架路以及汶水路中环线等。若平日购物可去大宁国际商业广场，距离该案约两站路的车程，并且上海马戏城、上海大学、闸北体育场等配套环伺左右。在住宅环境方面，小区绿化率达36%之高，但由于该案处于共和新路高架旁，上中下三层交通致使噪音较大。
该案与明园森林都市较近，两个小区相隔，相互并无影响，社区将来规划还会建有办公楼，但住宅与写字楼的进出道路是相互分开的。

[优势点评]
该案户型设计创新、独特，采用错层、越层设计，部分客厅挑高达3.5米，这在目前闸北区非常少见。

[特别提醒]
该案距离轨道交通一号线汶水路站约500米，出行便利，购物可去大宁国际商业广场。

改良新户型预计售价14000元/m2

11月将推改良户型
和欣国际花园预计将于11月推出改良新户型，共有三种，79平方米、99平方米和121平方米，目前具体价格和推出时间未定，售楼处预计价格仍在14000元/平方米左右。
和欣国际花园目前在售房源剩余不多，有78平方米、87平方米的二房和119平方米的三房，剩余房源多在1、2、18层，共18层总高。均价14000元/平方米，目前暂无优惠活动，销售情况一般，10月共售出房源2套。
交通出行、购物都很方便
和欣国际花园东面紧贴共和新路主干道，界于地铁一号线北延通河新村站和呼兰路站之间，整个小区北到南蕴藻路，南到场北路，从本案步行至地铁呼兰路站大约5分钟。此外，公交线路也比较多，可直达火车站和人民广场等。
围绕在该案周边的社区都比较成熟：呼玛新村、通河新村、共康新村等，属于人口密集地。附近家乐福、华联吉买盛及电器、家具建材大卖场为市民购物提供便利，社区便利店比比皆是，菜场和集贸市场同时也满足了周边居民生活需要。目前附近方圆不足2公里范围内，先后建造了多个大型楼盘，在此规划的中高档商业设施项目有多个，购物环境将会进一步改善和提高。
板块在售房源剩余不多
目前宝山张庙板块在售的楼盘并不多，除了和欣国际花园，只有新梅绿岛苑和好家园，并且所剩房源已不多。新梅绿岛苑目前现房在售，房型只有106平方米的小三房，小高层，18层总高，总价在130万左右；好家园目前在售房源也不多，四十余套左右，房型面积以91平方米的2房和120平方米的3房为主，小面积房源已售罄。而此次和欣国际花园的新推房源正好弥补该板块目前的房源空缺。

[优势点评]
小区内设有多项景观式活动区域，如老人活动区、健身房、旱冰小径、篮球场、游泳池等。值得一提的是本案南临天然河道段浦河，小区内又有几处湖、塘，形成了有水景、人造沙滩、人造丘陵交织的园林环境，将近60%的绿化散布其中，并起着净化空气的作用。

[特别提醒]
和欣国际花园虽然离市中心有点远，但乘车出行公交车还是较多，周边有多条线路的起始站，到上海火车站的就有114、845、943等，还有至人民广场的916等，轨道交通一号线呼兰路站步行至本案大约需5分钟。

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首付10万买55m2一房

预计11月20日开盘
位于宝山顾村板块的保利·叶上海将于11月中下旬（暂定20日）开盘，此次该案将推出一期房源，有126套别墅和两幢小高层。小高层共18层，毛坯，以小户型为主，房型面积为55-90平方米的一房、二房，各房型都有送露台，目前55平方米的一房和90平方米的二房样板房已开放。目前该案小高层均价未定，预计售价10000元/平方米左右，一房总价约50-60万元，首付二成，大约10万元。10月30日之前可办VIP卡，支付预售定金2万元，开盘当日买房即可享受5万元的优惠。该案下月即将推出的别墅房源预计售价在20000元/平方米左右。
紧邻435万方顾村公园
保利·叶上海一期地块位于上海宝山顾村镇，东至中心河、南至沙浦河、西至规划路、北至菊太路。该案此次推出的公寓房为景观房，建好后可看到对面435万方的顾村公园。据售楼处介绍，该案附近规划比较好，将来学校、商业、银行、交通、餐饮、娱乐休闲等生活配套设施一应俱全。但就目前来看，附近还无任何商业配套，虽然周边有楼盘已入住，但仍无人气可言。
交通方面，售楼人员向记者介绍，09年底将通车的轨道交通7号线距离该案约900米，步行约15分钟。目前该案交通比较不方便，只有宝山1路一辆公交车，如果前去看房，除了可乘坐一号线共富新村站换乘宝山1路，也可乘坐该案在共富新村站发车的小区班车，每逢整点发车。
价格或创板块新高
目前宝山顾村板块在售的楼盘还有旭辉依云湾、世纪飞凡、环绿·国际和圣卡洛·铂庭。世纪飞凡均价8500元/平方米，环绿·国际均价8000元/平方米，圣卡洛·铂庭售楼处报价8300元/平方米，旭辉·依云湾当数顾村板块目前销售最好的项目，公寓房均价在8500元-9500元/平方米之间。记者注意到，这些项目全部位于沪太路东侧，只有在建中的保利·叶上海位于沪太路西侧。由于保利去年拿地的楼板价过高，导致楼盘售价趋于不理性，而根据售楼处的解释，是因为其毗邻435万方的顾村公园，景观十分养眼。

[优势点评]
该盘是一个集别墅、公寓房及商业配套为一体的混合型社区，临近顾村公园，环境较好，房源以小户型为主。

[特别提醒]
该案地处顾村板块，目前周边配套、交通并不完善，近10000元/平方米的售价显得有点贵。

聚丰景都推70-90m2小户型

目前可售房源剩余二十余套
位于宝山上大板块的聚丰景都将于11月初开盘，据售楼小姐介绍，由于未拿到预售许可证，所以此次小户型房源的开盘时间略微从原先预计的10月份延迟至11月初，共计有6栋小高层即将推出，总高10层，面积为70-90平方米的二房二厅户型，其中1、2层二房二厅面积为87平方米，明年年底交房，目前具体开盘时间未定，价格未出。
聚丰景都目前在售为4月19日推出的257套房源，目前可售房源甚少，只剩下二十余套140平方米的三房和152平方米的复式，单价为10000元/平方米。剩余房源由于楼层限制等原因，10月份并未售出房源。
目前小区交通、配套均未成熟
聚丰景都位于宝山近外环的上大板块，地处聚丰园路，近祁连山路。记者观察小区周边，大多是以早期老式公房为主，环境很一般。目前社区周围的商业配套还未成熟，日常生活购物也主要依赖上大校区旁的好又多大卖场。而且聚丰园路周边外来人员较多，人流比较混杂，居住氛围不浓。另外，据售楼处介绍，小区距离在建中的轨道交通7号线终点站外环站约800米的距离，明年通车后，出行将得到方便。目前，该小区业主出行主要是地面交通，可依赖祁连路上的公交线路110、58、527、744、767、767B等，但大多通往上海火车站，目前尚无可以直达人民广场市中心的公交线路，尤其是上下班高峰时段，交通非常拥挤。但由于交房时间在明年年底，相信小区交通、配套将会得到进一步完善。
板块均价9500元/m2
目前板块在售楼盘的平均价格在9500元/平方米左右，除聚丰景都，其他主要在售楼盘有经纬城市绿洲、绿地领海和锦秋花园。经纬城市绿洲是板块内的老牌“大盘”，目前该盘在售的是9月29日推出的284套95、99平方米的二房，价格在9000-9500元/平方米；绿地领海9月26日推出346套住宅，主力房型为80-88平方米左右的二房和120-125平方米左右的三房，均价7200元/平方米，绿地领海以其低价持续热销；锦秋花园目前在售十期、十一期房源，目前剩余130平方米的三房和140平方米的三房，均价11000元/平方米左右。

[优势点评]
小区距离明年通车的轨道交通七号线约800米，如果上班亦在宝山的话，在此安家也是不错的选择。

[特别提醒]
目前在售的仅为大面积房源，近期将会推出93平方米小户型房源。还有，聚丰园路周边外来人员较多，居住氛围不浓。

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现今，上海中心整个楼市虽说上周成交量普遍下滑，但有些楼盘没有受到形势的影响。数据显示，近几个月的热销房源均为优惠房源。上周相对于沪城中心三区销量急剧下滑的情况下，达安锦园二期近期推出小户型优惠，使其一跃成为逆势热销盘。

新推优惠房源最低24000元/平方米

本报记者贠星

一周热销11套
所剩房源不多
达安锦园二期在十月份推出一批优惠房源，推出后，引来很多置业者前来咨询。数据显示，仅10月份一周，达安锦园就成交了11套房子。在上周上海中心三区的销售情况都不理想的情况下，达安锦园二期成为整个静安区唯一有成交量的楼盘。这样的成交量在沪城中心区近年楼市低迷的形势下是比较少见的。
自达安锦园二期于2008年1月17日新推510套房源，销量一直不理想。资料显示，该案开盘第一周的销量也仅仅10套，当时的开盘价格在25000-33000元/平方米。记者在某房产网站上发现，达安锦园二期之所以卖的不好，主要因为该案推出的房源一半显示为动迁房。作为市中心的高档项目，对于动迁安置房一类字眼比较敏感，不少高端购房者尤其对此持规避态度。
小区已于近日交房
绿化覆盖面积较大
在售楼处，售楼人员告诉记者，由于小区现已交房，近期推出的优惠政策吸引了很多置业者前来看房，发现小区从环境到物业，整体都很好，并不是像很多人所担心的动迁安置房，而价格又远远低于周边楼盘，所以很多人会放心选择这里。
该案位于静安区新丰路518号，新丰路-海防路-西康路之间，总建筑面积17万平方米。二期有4幢楼，位于一期项目东侧，社区中央有一个面积很大的环岛状绿化带，二期与一期连接在一起，建筑分列在中央绿化四周。据记者对现场的了解，该案虽说是地处闹市区，但小区整体环境相对较好，物业管理也是井然有序，看不到所谓“动迁安置房”的影子。
均价远低于周边楼盘
达安锦园二期成为炙手可热的热销盘，与该案价格上的优势也是分不开的。
记者走访了达安锦园二期周边的几家在售楼盘，与达安锦园二期一街之隔的静安艺庭，虽说比之前有了小幅的降价，但均价始终保持在30000元/平方米以上。与该案并肩而立的君御豪庭，在售楼盘为精装修房，均价为40000元/平方米。细数整个北静安数十家楼盘，除了达安锦园二期以外，别的在售楼盘价格均在30000元/平方米以上。该案目前优惠房源所剩不多还有20套，房型有100—107平方米的二房和140平方米的三房。

中心三区乍暖还寒成交量降至冰点

据网上房地产数据显示，中上海三区在10月25—10月30日一周内，销售降至冰点，除了黄浦区有4套成交量以外，静安区一周成交一套，而卢湾区销售量为零。近几周，中区楼市一直有着较为稳定的回温，而此次的“降温”，对于略见起色的上海楼市来说，不能不说是一个很大的冲击。据了解，此次的成交量下滑，与“14条”新政的推出是分不开的。各界对房地产今后的走向猜测不断，让本来蠢蠢欲动，欲走出观望情绪的买家退回原点，整个上海楼市陷入销售低谷。
静安成交量跌至谷底
几周以来，静安区的成交量一直处于一个稳定回升的状态，9月份平均每周成交3套，进入十月以来，一直销售平稳，每周成交量在7套左右，而前一周销售量有了很大的突破，总共成交了14套房子，这对于买家以至整个上海中心三区的楼市来讲，都是一个比较乐观的数字。
上周静安区成交量降至谷底，一周的成交量仅为1套。从成交面积上来分析，前一周的成交面积为1084.95平方米，而上周的成交面积仅为73.33平方米，仅为前一周成交量的1/14。
黄浦成交量依旧为中心三区之首
据几周数据显示来看，黄浦区销售量一直处于沪城中心三区之首，上周成交量依旧高于静安区和卢湾区两区，销售量为4套，对比前一周成交17套的良好业绩来看，本周销售依然不尽理想。
从楼盘的销售境况来看，上海滩花园依旧是上周销量冠军。正所谓只有卖不动的价格，没有卖不动的房子。推出一定幅度的优惠或者打折，对成交量会有一定的促进作用。
卢湾一周成交量为零
卢湾区近期一直没有走出“寒潮”的阴影，导致上周成交量为零。自“14条”新政出台之后，静安区一直没有成交量。虽说卢湾区有很多优质楼盘，但相对上海其他区域，卢湾区的楼盘价格相对较高，很多高端楼盘的购买人群有限。
据了解，“14条”新政出台之后，其中很多条目内容还不明确，还需要市场的验证。另外随着银行利率下调等多项利好政策出台，让很多有意向在近期置业的购房人加入了“观望者”的行列。

新推房源
阳光翠竹苑
新推140m2三房
项目位于陆家浜路305号，由2幢高层组成。小区规模较小，绿化一般，由上海临江房地产开发经营有限公司投资建造，南面为阳光公寓，和本案为同一开发商，北接东江阴街，西面是南仓街，小区周围公交线路众多，交通极为便利。该案由2幢高层组成，前后错开，绿化主要集中在建筑周围，
小区房型较好，得房率较高，周遍公共交通路线非常多，旁边还有超市及大卖场，生活出行极为便利。
点评：本案位于陆家浜路305号，北面为东江阴街，西面是南仓街，南面是阳光公寓，小区只有一个入口，在南仓街上。北面东江阴街一带环境较差，旁边还有个布料市场，人来人往比较嘈杂，还受到陆家浜路噪音影响。
优惠信息
领航·静安艺庭
推出8.8折优惠
近期推出了购房8.8折的优惠活动，房源为150-206平方米的大户型，楼层集中在11楼以上，折算下来均价25500元/平方米，优惠幅度很大。
静安艺庭位于海防路、西康路，为独栋服务式公寓，总高19层，共108套精装修房源，目前在售一期45套房源以大房型为主，面积150-206平方米。
点评：该项目为准现房销售，年底即可交房入住，大大缩短资金无利周期，独栋高层房源少，客户高端，3重保安系统的安防措施，私密性高。适合喜欢在客厅活动的居家生活。主卧带衣帽间、两卫及“+1”的房型设计都考虑了生活的舒适和便利性。

美的荣获
中国首张变频节能证书

自《变频空调能效限定值及能源效率等级标准》9月1日正式实施后，变频空调节能认证证书的重要性日益凸显。9月23日，美的空调率先从中国质量认证中心（CQC）荣获第一张变频空调节能认证证书，证书号：CQC08701026100。美的空调能在强手如林的变频行业率先突围，充分证明了美的在变频领域的领先地位，也加快了变频空调市场化进程。
业内专家高度赞扬美的作为我国空调的标杆企业，能在1月内连续上演变频空调市场化风潮，支持了国家的节能减排政策，我国变频空调的市场化进程将在美的等品牌大厂的支持下加快推进脚步。

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开发商借回暖之势不再捂盘惜售

本报记者贠星

寒冬将至，上海楼市近几周普遍呈现出回暖的趋势，上海中心整个楼市呈现在一个回暖的祥和气氛中，虽然上周成交量普遍下滑，但几周以来的良好成交量，让沪城中心区部分开发商按耐不住，选在十一月开盘。

预计开盘均价20000-25000元/m2

推出房源为复式房和错层房
据了解，御华庭将于11月15日开盘。该案为1栋32层高层建筑，房型为3房2厅2卫—4房2厅2卫，面积为148—177平方米。房型全部为错层房或复式房，本次推出房源有142套。这样的房型在市中心的确属于稀奇房型。
售楼人员告诉记者，虽说均价未定，但是总价已经出来150平方米的三房二厅二卫价格为300万起，四房总价350万起。也就是说均价20000—25000元/平方米。当问及开盘时是否有优惠时，售楼人员表示目前还未定。从价格上来说，即使没有任何优惠，在开盘的时候在这里置业也是合算的。
对比周围楼盘价格偏低
御华庭位于西藏南路、大吉路交汇处，地处繁华经济区。与该项目在同一板块的在售楼盘还有黄浦新苑，老西门新苑，公馆77等。目前老西门新苑精装修房均价在35000元/平方米，公馆77在售均价为45000元/平方米。
据了解，南黄浦板块在售楼盘中，黄浦华庭的均价最低。也就是说，御华庭开盘均价将比黄浦华庭还要低，可以说该案开盘价格会给周围楼盘带来一个不小的冲击。
轨道交通8号线距离小区仅150米
小区门口的西藏南路上汇集了数十条交通路线，轻松到达市中心主要商圈，自驾车出行更是便捷，延安路高架、南北高架、内环高架和复兴东路隧道都环布在小区四周，构成一个立体的交通网络。
居住在市中心最大的好处便是配套完善，无论是银行、医院，还是邮局、商店，可以说是应有尽有。大型的易买得生活购物中心距离小区500多米，国美、永乐电器老西门旗舰店都在步行5分钟左右，日常生活十分便捷。

[优势点评]
该案由142套148-177平方米的三房、四房组成，房型全部为错层房或复式房，而开盘价格也给予了一定的优惠。这样的房型在市中心属于稀奇房型。

[特别提醒]
在世博会的规划中，西藏南路将连接复兴路隧道，成为通达世博会板块的必经之路。届时，“西藏路将会是另一条世纪大道”。

新推户型主推96m2豪华一房

开盘主推97平方米豪华一房
静安紫苑地处上海市中心，位于静安区江宁路武定路口，紧邻南京西路，座落于南京西路CBD中央商务圈辐射区，项目占地面积为8341平方米，总建筑面积51891平方米，由括一幢主楼，一幢副楼和三层裙房构成。
据了解，近期开盘主推精装修公寓，在售房型中以97平方米的豪华一房为主，其次就是56平方米的一室户，均为酒店式公寓，目前均价在40000元/平方米。预计明年3月份交房。
物业形态为酒店式公寓
静安紫苑是Boutique服务式公寓，涵盖居住、办公、商业多种产品类型，拥有多功能会所，一站式服务中心、私家休闲中心等生活配套设施，并提供五星级标准的酒店服务。该案一至三层裙房以商业配套、休闲餐饮设施为主，建筑面积约为4831平方米，办公部分建筑面积约为11000平方米，凭借优越的区位优势和精致的产品定位，为该区域内少有的精品办公楼之一；四层至二十九层是酒店式公寓，面积由45至150平方米不等。
据售楼人员介绍，静安紫苑主推的96平方米豪华一房，半圆形分布，拥有5扇窗，可以270℃观景，全景开放式厨房、厅、书房依次布局。卧室与卫生间的隔断采用全透明的玻璃，整体采光都非常好。
周围配套设施齐全
项目地处静安区江宁路武定路口，属于寸土寸金的南京西路商圈。小区整体规模不大,是一个小型的社区。
周边的环境较好,生活配套设施完善，属于中高档楼盘。周边配套有恒隆广场、上海剧院、静安体育中心等。交通也很方便，公交换乘路线有112、950、23、935等。轨道交通地铁1号线、地铁2号线均有。

[优势点评]
拥有多功能会所，一站式服务中心、健身中心，私家休闲中心等生活配套设施一应俱全，入住后即提供高档酒店管家式服务。

[特别提醒]
项目推出户型均为精装修户型，由于建筑外立面的设计关系,少部分房型不是特别方正,但不影响房间的功能使用。

A15版：

浏河楼市半价行情“碰撞上海”

本报记者王江

核心提示

浏河以“江尾海头第一镇，上海颐养后花园”的形象示人，已经吸引了不少上海人在此买房置业。它的出现，预示着几个楼市潜在的意义：一是因同等距离及电话区号021等配套措施的引进，浏河纳入了“上海郊环板块”，引发“同城”居住理念效应。其二，板块极有可能跳出行政版图的认识而自然融入“半价行情”，将有力地碰撞上海楼市现行的价格体系，为楼市注解“低价才是硬道理”，于楼市观望浓厚之际，破除僵局有望开始松动。再者，其低价效应为那些几年前一再错过内环、中环甚至外环的“错过族”提供了一个难得的购房契机，成为他们择居的新视线。最后，低价郊环板块的出现，连同配套设施的完善，必将极大助推刚刚兴起的“今天养生、明天养老”的居住理念。
浏河距上海市中心只有40公里，与同一郊环线上的松江、老闵行、南汇等处于同轴等距优势。浏河是郑和七下西洋的起锚地，近年来发展更是日新月异。与太仓主城区相连的高新技术开发带，与长江相依的国际化滨江港口以及以镇区为中心的人文休闲居住区构成了浏河的三大亮点。在此背景下，浏河的房地产也取得了惊人的大发展。作为一个行政“镇”级区域，云集了数十家开发商，其总体开发量高达240万平方米，浏河板块蔚然成形。其中的高成上海假日更是以66万平方米的体量引导着浏河的大盘开发。尤其是目前正推出的创新小高层，其3000多元的“双低”(低单价、低总价)行情，已引起一大批上海人的关注，不少人举家前往实地考察，甚至出现联群结集购买现象。

房价仅为上海郊环板块的1/2

浏河全镇总面积68平方公里，房地产年开发总量约为40万平方米。在目前现有的240万平方米开发面积中，已开发面积达150万平方米。通过几年的建设，现在越来越多的人择居浏河，浏河的房地产业也随之风生水起，现在镇内已集结27家开发企业。
浏河镇政府积极做好基础设施配套服务工作，有计划地逐步解决异地年轻人的孩子教育问题，包括“住浏河，您打021”等便民服务，都将在不久的将来陆续落实。目前浏河的平均房价仅在3600元/平方米左右，约为上海郊环和苏州市区的一半，竞争力日益增强。目前，浏河已被大多数上海人称为“浏河板块”，并在上海楼市中成为一匹黑马。如今浏河的在售现房已基本告罄，而入住的业主中80%以上都是上海人。相信今后随着各项配套设施的不断完善，浏河将成为越来越多上海人安居乐业的新选择。

联通沪苏充当重要“桥头堡”

被誉为“江尾海头第一镇”的浏河的地产开发离不开其特有的地利优势，浏河东枕长江，与崇明岛隔江相望；南接上海市宝山区、嘉定区，西望历史文化名城苏州，为长江口的重要门户、太仓市沿江的重要集镇。
向来有“上海北”之称的浏河，是江苏离上海最近的城镇之一，距离上海市中心仅约40公里、上海虹桥机场35公里、浦东国际机场80公里、上海集装箱码头28公里、太仓港码头15公里、苏州70公里。
浏河地处沪太路的终点站，沪嘉浏高速、沿江高速、苏昆太高速直达镇区，还可衔接苏通大桥、沪通铁路，水陆交通极为便捷。独特的板块区位优势让浏河经济价值显露无疑。

“第一镇”建铁路旧貌换新颜
上海出发，沿上海的沪太路、蕴川路，可直抵浏河，交通十分便捷，浏河与周边的高速公路网四通八达，规划中的轨道交通M7线、M11线将延伸到浏河近旁的陆渡镇，沪通铁路将在浏河设站。紧挨上海的区位优势使浏河成为接受上海辐射的重要的商贸区、苏州和太仓接轨上海的第一站。
上海轨道交通7号线将于2010年通至上海罗店，距浏河仅15分钟车程，随着听海路至罗店地铁站班车的开通，将吸引更多上海人移居浏河。此外，上海到南通的沪通铁路即将开建，浏河是重要的一站，这将给浏河带来更多人气和财富。

成为上海乃至长三角择居天堂

浏河镇政府将重点规划打造五大片区：
一是在不断完善已建成的3.5平方公里老镇区的居住、商业功能，开辟以园花园山庄、浏南葡萄园、渔家湾等为重点的生态旅游线路，切实把“一时游”打造成“一日游”。
二是加快4万平方公里的滨江新城区建设。该区规划以郑和大街为中轴线，全面实施“接轨上海，服务港区”战略，这里将成为浏河商贸、住宅、行政中心。
三是重点打造生活居住区，依托良好的自然资源，体现基地原有的生态化景观，创造良好的人居环境。四是开辟旅游度假区，目前浏河镇已引入香港查氏集团，规划建设6400亩的综合性旅游区域。五是整合各种旅游资源，推进沿江景观及房产项目的开发。
展望浏河政府规划，一个城市副中心已初显规模。相信依托当地政府和城市建设者的共同努力，浏河正在成为上海乃至长三角市民的择居天堂，浏河楼市的这把火也将越烧越旺，越烧越火。

上海假日，浏河品质“新地标”
价格的优势，既满足了一部分低总价的购房需求，使他们可以用更少的生活成本购买到在上海无法称心如意的品质楼房，更是实现了很多上海本地退休一族和新上海人原本遥不可及的生活梦想。使不满足于现有的居住尺度的他们，真正实现从低居住层次到高品质生活的飞跃。
以高成上海假日为例，即将推出的高层新品公寓景观三房，其总价不仅只相当于上海远郊板块小两房的水平，甚至远低于上海市中心的老公房一房的价格，消费者仅仅只是付出多一些的时间成本，却可以享受到660000平方米大社区和140000平方米景观绿地的品质楼盘生活。
不仅如此，除了政府的主导作用，随着上海人入住浏河高峰的到来，从以往的“浏河生活”，正在悄然实现向“生活浏河”的巨大转变。以上海假日的开发单位太仓高成房产为代表的一批实力企业，在利用浏河优越的生态环境和人文资源的基础上，积极为“生活浏河”作出了一系列的具体举措。

C3版：

2座大桥+1条铁路，南通不“难通”

本报记者王江

江苏南通与上海仅一江之隔，今年5月，苏通大桥正式通车后，两地间车程缩短一半，此外，也不排除正在建设中的崇启大桥及沪通铁路对南通房价的刺激作用。于是，有眼光的投资置业者发现这是一个有待开发且很有发展前景的地方。

海门经苏通大桥一个多小时到上海

海门，东揽黄海南倚长江，与上海隔江相望，素有“江海门户”之称。苏通大桥的通车从根本上改变了海门受制于长江的格局，拉近了海门与上海的距离，如今从上海去海门很快，一个多小时就可以到达。
目前海门市区公寓均价在3900元/平方米左右，外围区县公寓均价在3200元/平方米左右。在购房人群中，有不少是来自南通市区和上海的投资置业者，他们认为海门的区位优势明显，房价下跌的可能性不大。北京首开集团、上海航星等实力开发企业进入海门房地产市场，对更新海门房地产开发理念提高房地产开发档次和品位起推动作用。
理想城由北京首开集团投资建设，是集居住、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的大型社区。目前在售高层房源以90平方米的二房和140-150平方米的三房为主，均价4000元/平方米；世纪光华苑被誉为“海门新城区的曼哈顿”是海门最大的现代智能化小区，距苏通大桥仅15分钟车程，公寓售价4000-4100元/平方米。

启东崇启大桥把启东和崇明串起来

崇启大桥，将把启东和上海的崇明岛串联起来，崇明到浦东的跨江大桥也将于2010年同时竣工，从启东到上海浦东国际机场的路程将只有95公里。到那时候，启东将融入上海1小时交通圈，成为名副其实的“北上海”，这也为启东的房地产业和投资者提供了巨大的机会。
启东目前在售楼盘有10多个，公寓均价在3500元/平方米左右。在购房人群中，很多是来自外地的投资置业者，包括上海人、浙江人等。据了解，近两年以来，启东房价一路飙升，市中心区均价从原来1000多元上涨到现在3000多元/平方米。
亚特·香榭水岸位于启东市头兴港滨河景观区的两侧，项目总建筑面积在35万平方米左右，规划建设有5600平方米的人工景观河和2.5公里长的河岸休闲步行道、小溪等，公寓起价3330元/平方米。

狼山风景房售价仅为南通市区1/2

目前南通市中心的房价已经突破10000元/平方米，可以说是处于高位。就异地置业来讲，此处推荐的热点区域是位于南通南郊的狼山风景区，距市中心约5公里，是南通市政府未来重点发展的区域，由狼山、剑山、军山、马鞍山、黄泥山组成。五山面江矗立，宋代书法家米芾题赠狼山为“第一山”。因其风景如画，空气清新，同时又是上风上水的宜居之地，也可以说是南通的一块风水宝地。该区域目前在建和在售的房产项目不下5个，都是不错的选择，公寓房价在5000元/平方米左右，别墅售价6000元/平方米以上。
军山汇贤居位于军山风景区东麓，附近自然风景优美，是一个兼以别墅、多层、小高层的纯生态综合型社区，距滨江公园、狼山风景区仅几分钟车程，在售小高层房型从80-130平方米之间，均价5000元/平方米；军山半岛毗邻国家AAAA级狼山风景区，目前在售花园洋房以135平方米的三房为主，售价5000多元/平方米。

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寻找吃蟹的好地方去看房

本报记者王江

核心提示

进入11月，秋黄蟹肥之时，正是周末出游、吃大闸蟹的好时候。提及吃蟹，数昆山巴城的阳澄湖名气最大，除了巴城之外还有哪些吃蟹的好地方？如果你有异地投资置业打算，在游览美景、品尝美味之余，也不妨借此机会，去看看本报为你推荐的其他几个吃蟹的好地方的风景楼盘。

巴城距上海车程1.5小时

知行情看房
联排别墅售价6000-8000元
巴城位于昆山城西，包含阳澄湖大部分区域。巴城是昆山近年来开发的重点及房产热销片区，区域内有森林生态公园、及阳澄湖旅游休闲度假中心。目前巴城在售楼盘以别墅为主，联排、双拼和叠加别墅售价在6000-8000元/平方米。由于国家对别墅项目的限制以及阳澄湖湖岸1公里内严格审批的规定，使得阳澄湖区域房产更具稀缺性，也使得该区域的投资前景被广泛认知。
巴城公寓均价在4000元/平方米左右，上澄人家位于巴城生态生活居住圈中心位置，与大学城对望，附近有占地3150亩的森林公园，园内建造了50万平方米的中心湖泊，公寓售价3600-3700元/平方米；新城·翡翠湾总建筑面积24万平方米，由花园洋房、多层及小高层组成，房型从49-130平方米不等，均价4100元/平方米。

看风景吃蟹
巴城阳澄湖休闲度假中心，是省级昆山阳澄湖旅游度假区下属的一个组成部分，拥有21公里阳澄湖湖岸线。在渔家灯火和蟹坊苑两大餐饮市场，集聚着很多喜欢品尝美食的人。据了解，渔家灯火以苏州人、昆山人居多，蟹坊苑以上海人为主。
自驾车线路沿沪宁高速→转绕城高速→巴城出口下

大闸蟹行情 90元一对的3.5-5两蟹
景点链接阳澄湖休闲度假区域

七都距上海车程1.5小时

知行情看房
独栋别墅售价只要4000多元
七都隶属吴江，位于太湖以南，风景算是不错，加之浓郁的江南水乡特色，也可以说是一个养老、休闲度假买房的好去处。七都虽然算不上是知名的旅游景点，但当地政府为了方便游客还是挂出了旅游指示牌，看太湖风景、吃太湖船菜、买太湖水产，七都的太湖“农家乐”非常火爆。
目前七都在售的房产项目主要有2个，香都美墅位于七都镇比较成熟的居住区，距太湖约1000米，有12栋四层纯独栋别墅，面积500平方米左右，总价有240和250万元两种类型；丽都国际商业中心建筑面积6万平方米，是七都的大型商业中心和高档住宅为一体的地标性项目，在售以商铺为主，售价6000-7000元/平方米，另有少量洋房，面积280平方米，售价3000元/平方米左右。

看风景吃蟹
七都太湖的湖旁边有很多“小船餐馆”及“农家乐”，可以买到大闸蟹，也可以吃大闸蟹。也可以直接到当地的水产市场自己去挑选购买，然后找一家农家乐或小餐馆，点上几个小菜，让他们帮忙加工蟹，每只收取加工费才1-2元。
自驾车线路沿A9沪青平高速行至七都出口下
大闸蟹行情 70元一对的3.5-5两蟹
景点链接太湖风景

姜堰距上海车程2.5小时

知行情看房
房价是泰州“四市二区”最低
泰州市目前的房价水平在整个长三角地区是最低的，姜堰隶属泰州，房价是泰州“四市二区”中最低的。一个十几万人的县级城市，房地产开发商有几十家。据查阅数据，9月份，姜堰商品房销售均价2940元/平方米，最高单价3800元/平方米，最低仅为1655元/平方米。
姜堰距上海、苏州、无锡等大中城市均在 3小时车程之内，宁盐一级公路、姜溱公路穿境而过，宁靖盐高速公路在景区留有出口，地理位置比较优越。从长远来说房价稳中有升的趋势看好。
府西人家位于姜堰新市政府的西侧，总建筑面积24万平方米左右，建成后将成为姜堰新城区面积最大、品质最高的居住区和新型商业区，公寓起价2700元/平方米。该项目以地块内的天然河为界线，南侧为商业配套用地；北侧为住宅用地，包含多层、小高层、别墅等物业形态。

看风景吃蟹
溱湖风景区地处姜堰西北部，素有“水乡明珠”之称的溱湖风景区，是经江苏省人民政府批准设立的省级风景名胜区，地处江苏中部、江淮之间，是著名京剧艺术大师梅兰芳先生的故乡。在溱湖，吃蟹有许多小餐馆可以选择，值得推荐的就是在湖边小木屋“美食园”餐厅，吃起垂涎已久的美味，还可看风景。
自驾车线路沿沿江高速前行→过江阴大桥→从广靖高速转
宁靖盐高速→至溱潼出口下
大闸蟹行情 80元一对的3.5-5两蟹
景点链接溱湖国家湿地公园

阳澄湖镇距上海车程1.5小时

知行情看房
公寓不到四千，苏州爆出低价
提及吃大闸蟹，首先就会想到阳澄湖，数昆山巴城名气最大。此处所提的阳澄湖镇隶属苏州相城区（不是昆山的巴城）。目前相城区的平均房价在6000元/平方米以上，而阳澄湖镇一个名为爱丁堡的楼盘新推房源却以不到4000元/平方米的价格亮相，近600套公寓目前已经热销过半。阳澄湖镇位于苏州城区北侧，阳澄湖畔，到苏州周边各经济开发区的距离均在30公里之内，半个小时之内均可到达。相比苏州其他区县而言，相城区的土地放量地价低，体量大，发展潜力大，具有一定的开发需求。
爱丁堡距阳澄湖西岸仅2公里，近期推出了全装修准现房小户型公寓，小高层公寓折后均价3900元/平方米左右，总价19.8万元起；联排折后均价4800元/平方米左右。

看风景吃蟹
阳澄湖镇素有“千年水乡古镇，百里湖中绿洲”的美誉，但大多数人是因为知道阳澄湖的大闸蟹才知道这里有个阳澄湖镇的，蟹比镇更有名。到阳澄湖镇吃蟹就到莲花岛，风光旖旎的阳澄湖畔，地形分为两个半岛：主岛和莲花岛，伸入阳澄湖中，把阳澄湖分为佛手状的东、中、西三湖，这里可以吃到正宗的阳澄湖大闸蟹。
自驾车线路沿沿江高速前行→上苏嘉杭高速往苏州方向→至
阳澄湖出口下
大闸蟹行情 90元一对的3.5-5两蟹
景点链接莲花岛

盛泽距上海车程1.5小时

知行情看房
吴江“重镇”，均价3500元
盛泽隶属吴江，盛泽是吴江市的经济重镇，房地产发展还是处于初级阶段，但不乏有一些大型的外来的房地产开发企业进驻，目前在售房产项目有近10个，公寓均价3500元/平方米左右，有一定程度潜力可以挖掘。
镜湖花园紧靠35万平米镜湖公园，可以说是盛泽的精品楼盘。去年首批房源开盘当天，150多组人参加排队选房，场面热烈创下盛泽有始以来新的记录；皇家领誉地处镇政府重点规划发展中的盛泽新城区的核心，整个社区规划以20000平方米景观湖为中心。

看风景吃蟹
盛泽湖位于阳澄湖的西岸，两湖之间有河道相通，大面积的湿地使得此地成为“世外桃源”，生态环境十分原始。这里也可以吃到美味的大闸蟹，有许多小餐馆可以选择。

自驾车线路沿A9沪青平高速行至盛泽出口下
大闸蟹行情 60元一对的3.5-5两蟹
景点链接盛泽湖湿地公园

C7版：

环上海3小时主力房价三千多

本报记者高淇萱

近年来，到异地置业的上海人越来越多。据了解，公寓房是这些异地置业者最为关注的焦点。本期记者给读者所介绍的环沪三小时所涉及的各个区域里，公寓房房源较多，价格也较低，

栖霞轨道沿线小户型总价30多万

■区域概况
因境内有"江南第一名秀山" 栖霞山每临深秋，丹枫似火，灿若凝霞，故名"栖霞"。栖霞区位于南京东北部，是南京重要的交通枢纽区。
沿江84公里岸线码头邻比，有我国内河第一大港新生圩港；沪宁铁路横穿东西，宁芜铁路从华东地区最大的尧化门编组站通往皖南、赣北，并与南京地方铁路环线相连接；沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇公路、绕城公路及长江第二大桥，与尧新路、红山路、和燕路、栖霞大道等区域性重点骨干道路构成了畅达的公路交通网络。

房产看点
栖霞区还是南京著名的东郊风景区。区内幕府山、太平山、栖霞山沿江风光带、人文景观众多，名胜古迹遍布。
栖霞区依托于它独有的交通优势和丰富的旅游资源，房地产业也蒸蒸日上。据了解，栖霞区的旅游资源给该区域带来大量的人流量。目前该区域中心地段的房价在6000元/平方米左右，相对偏远的地段房价相对较低。最便宜的多层住宅3000元/平方米。
该区域现有在售项目共15个，其中公寓房源较为稀缺，复式洋房仅一个项目。大部分房源都是高层、小高层的普通住宅。其中位于栖霞区仙林新区市区的亚东城，项目处于地铁2号线沿线。目前该案刚推出不久的59-79平方米的精装修小户型，总价39万起。

丹阳市中心房价3500元/平米
■区域概况
丹阳市属于太湖流域，位于江苏省南部，地处长江三角洲、上海经济圈腹地，属苏南经济板块。丹阳的地理位置十分优越，东距上海200公里，西距南京68公里，京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高速铁路横贯市区；常州机场坐落市境，西距南京机场80公里，东距上海虹桥机场、浦东机场2小时车程，班机直航世界各地；对外开放的长江第三大港──大港港口离市区18公里，全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。

房产看点
丹阳市的经济发展与时俱进，该市经济项目主要包括：视光学产业、五金工具产业、汽车零部件产业、木制品加工产业和包装印刷产业。多方位的经济发展使丹阳市的房地产业急速升温。目前丹阳市市中心房价基价在3500元/平方米。据了解，丹阳市的房产项目资源很多，在售房源以多层、小高层为主。位于丹阳市西环路的开泰苑，该案目前均价3880元/平方米，但楼层不同，价格也有所浮动。3楼价格在均价基础上增加10%，4楼在均价基础上增加10%，5楼在均价基础上增加3%。

诸暨最低房价2000元/平米

■区域概况
诸暨市位于长江三角洲南翼、浙江省中北部、钱塘江流域中段，浙赣铁路、杭金衢高速公路、金杭公路贯穿全境，距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里，诸暨至温州永嘉、诸暨至绍兴的高速公路正在兴建，区位优势十分明显。境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区—浣江·五泄风景区，是中国优秀旅游城市。据了解，每年诸暨的游客络绎不绝。

房产看点
目前，在诸暨投资房地产的开发商，项目大多都以旅游度假房为牌号，目前诸暨城区普通商品房均价在3500元/平方米左右，排屋、别墅均价在7000多元/平方米左右。
据悉，诸暨市房地产业的一个显著特点就是乡镇板块发展迅猛。诸暨乡镇房产开发始于2003年，目前，块状经济较为发达的大唐、枫桥、山下湖、次坞和牌头等镇，均有商品房项目在建或在售，房价平均在2500元/平方米左右，面积一般都在四五万平方米。
枫桥镇地处诸暨市东北部，距绍兴市中心28公里，离诸暨市中心20公里，绍大线、诸嵊线穿境而过。据了解，目前该镇的房价仅在2000元/平方米上下。是诸暨市相对房价较低的区域。

泰兴市中心最高房价不到5000元/平米

■区域概况
泰兴市位于江苏省中部，东接如皋，西濒长江，南界靖江，北临姜堰，东北与海安接壤，西北与泰州毗连。泰兴市水陆交通十分便捷。京沪、宁通和宁靖盐高速公路穿境而过；穿越腹地的新长铁路直接联入陇海线、京广线，在泰兴设有客运和货运站；江阴长江大桥将泰兴和上海、苏南等地连在一起。距上海浦东国际机场 2.5 小时车程。

房产看点
泰兴农业资源丰富，素有“银杏之乡”、“生猪之乡”的美誉；泰兴建筑业发展较快，多次摘取全国建筑工程质量最高奖——“鲁班奖”；泰兴服务行业发展迅猛，全市拥有各类市场67个，其中超亿市场5个，商贸餐饮等传统产业持续增长；金融保险、信息咨询、社区服务、房地产等产业迅速崛起。泰兴是一个开发开放步伐不断加快的滨江城市。
目前泰兴市的房地产项目资源较多，全市平均均价在3300到3400之间，市区中心地带例如泰兴师范附属小学附近接近5000。据业内人士分析，泰兴市的房地产业升值潜力较大，目前的房价还没有达到一定的高度，是投资的有利时机。

长兴 18个在售项目有2个别墅

■区域概况
长兴地处长江三角洲杭嘉湖平原，处在号称“天堂”的苏州与杭州之间，位于太湖西南岸，与苏州、无锡隔湖相望。长兴是上海经济区的交通枢纽，雄踞江苏、浙江、安徽三省结合部，故有“三省通衢”之称。
长兴处于长江三角洲中心位置，距上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡、芜湖等大中城市均在150公里左右。

房产看点
由两条国道、三条高速、三条铁路和一条年运量超过2000万吨、有“东方莱茵河”美称的“黄金水道”构成的水陆交通网，交叉汇聚于长兴，使长兴与周边大中城市通达便捷、联系紧密，为长兴物流畅通和经济发展提供优越的便利条件。长兴已成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。
近几年长兴的房地产业也在有条不紊的发展，目前长兴的房价在3500元/平方米左右。据了解，目前长兴的在售项目有18个，其中公寓房和普通住宅项目相对均衡，别墅项目只有2个。位于长兴县开发区入口的国际花园，该案沿社区四周完整规划5幢地标性小高层，以纯欧式的景观广场营造居住氛围，目前均价3800元/平方米。

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今年苏州最后一次房交会

本报记者高淇萱

全场95%的楼盘都有动销

今年一直处于低迷的中国楼市，“金九银十”也黯然失色。中央和各地方政府不断地涌现出救市新政，各地开发商也纷纷推出优惠促销活动，楼市在近期有了回暖的迹象。苏州政府于10月23日推出救市新政。新政刚推，苏州08年最后一场房交会就于10月25日开幕。

低总价小户型集中亮相
本年度苏城最后一场房交会——2008秋季房交会于10月25日—28日在三香路体育馆拉开帷幕。这次秋季房交会不仅汇聚市区、园区、新区、吴中区、相城区的众多楼盘，还有苏州其他区域的开发商也都有参展。展会现场参展内容丰富，房源很多，普通住宅、高档公寓、别墅、商铺一应俱全。据了解，此次参展项目以低总价小户型的楼盘数量居多。且展会现场推出了“将优惠进行到底”大型主题团购活动，在08年末，为广大购房者提供了最后一次不容错过的购房良机。

“品质”成为展会主旋律之一
世茂房产、仁恒置业、鑫苑房产、吴中地产、隽御房产等一批品牌开发商将携带世茂运河城、星岛仁恒、星屿仁恒、鑫苑国际城市花园、鑫苑景园、鑫苑湖岸名家、桃花源、石湖华城、凤凰城等一批优质房源在秋季房交会上集中亮相，品质一词无疑成为了本届房交会的关键词和主旋律。众多房地产开发商负责人表示，只有紧握品质这个产品的核心竞争力，开发企业才能成为市场的赢家。

部分购房人为探政后房价
继中央政府出台楼市利好政策后，苏州市政府也推出了二十二条暖市政策。秋季房交会作为政策出台后的首场房交会，是检验苏州楼市市场最好的一次机会，也是体现新政作用的很好机会。
“今年楼市观望气氛浓重的主要原因就在于购房者信心的不足，当下，楼市利好政策终于出台，尤其是对于首次置业者刚性需求的释放更加集中放大。”参加展会的一个项目负责人表示，“新政出台后，我们项目便集中卖出了十来套，这是新政给开发商带来利好影响的一个缩影。”
据了解，多数购房者来到秋季房交会的原因主要源于新政出台而带来的优惠。参加展会的一部分购房者表示，他们一直在等待中央与地方政策的出台，虽然现在新政实施的细则还没有最终落定，但是却看到了政府对楼市的信心。这次来到年末最后一场房交会，就是想要掌握楼市最新势态发展。刚性需求的释放有可能导致房价的再次上涨，部分购房者到现场来看新政出来后房价的变化。

6000元以下的公寓房源占30%
据悉，本次秋季房交会共有70多家企业，近百个楼盘参展，共推出房源10862套。参展楼盘的价位从3900元/平米——10000元/平米不等，其中价位在6000元/平方米以下的公寓房源占30%。展出类型有40-60平米的酒店式公寓，65-200平米的高层、多层住宅，185-350平米的联排、独栋别墅、38-300平米的商铺等，种类多样，选择空间较大。

总成交量达508套
秋交会期间，有购房者交纳定金的楼盘共为508套，有明显购房意向登记的购房者超过6000人。秋季房交会现场有不错的成交，主要归结于作为本年度最后一场房地产交易的重要平台，各家企业在会上推出了较大的购房让利信息，“将优惠进行到底”。另加之房交会举办当口，时逢国家出台了楼市利好政策以及苏州市政府也推出了22条暖市政策，在购房意愿积压了一个阶段后，有这么多的刚性需求释放也在情理之中。有业内人士分析，当前国家和政府出台相关的楼市利好政策，将逐步增强购房者的信心，改变当前楼市观望的气氛。从长远看，体现了房地产市场调控的杠杆作用，保证了房地产市场健康稳定的良好发展。

全场95%的楼盘都有动销
此次秋季房交会于10月28日圆满落下帷幕。从主办方现场统计的数据看，现场人流量突破以往展会，达到163000人次，创下了历届苏州市区展会人数之最。
在房交会上，购房者购房热情高涨，全场95%的楼盘都有动销。众多楼盘中的销售冠军是华成房产旗下的广济上上城，现场交纳定金超过100套，广济上上城的销售业绩理想，得益于其良好的性价比优势。优惠的总价和在展会现场推出的8大利好措施，吸引了众多购房者的眼球。世贸运河城、路劲凤凰城、大观名园、山水华庭、香滨水岸、中天品园、石湖华城、鼎欣城、欧风丽苑等楼盘都有非常不错的成交。

优惠利率有望达到5.229%
据了解，截止日前，苏各商业银行新政细则还没有具体公布。根据10月27日央行新出的政策规定，此次新政大原则是商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。但金融机构需要根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用纪录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。在整个房贷新政的实施中，怎样才能把新老房贷一碗水端平，被认为是银行制定细则中的难点。对于原有首套房按揭，国内商业银行给的优惠为基准利率的0.85倍。一旦调整为0.7倍，最低的优惠利率有望达到5.229%(在基准利率7.47%基础上下浮30%)，这甚至低于目前的五年期存款5.58%的利率，出现“存贷利率倒挂”。

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长三角楼讯

[昆山]11月新房源集中放量
主力价格约4000元/m2
十月，昆山房产市场成交量一直没多大起色，原先预订本月开盘的项目大多都延迟了开盘时间。昆山楼市即将步入的11月份，在国家各项宏观政策的刺激与购房的实际需求下，昆山很多项目的开发商抓住机会集中放量。在11月新推的房源中，大部分楼盘的价格都在4000元/平方米左右。其中商业项目一个，公寓房源也有很多楼盘放量。最贵的一个项目位于北门路海峰路路口的优秀公寓，是酒店式公寓，价格为7000元/平方米，但该项目以小户型为主。
[宁波]国际住宅产品博览会开幕
以“地产与金融”为主题
以“地产与金融”为主题的第十三届中国宁波国际住宅产品博览会(简称中国住博会)将于10月31日—11月3日在宁波国际会议展览中心举行，本届展会是历年规模最大的一次，展出面积5.5万平方米，国际标准展位3300个，比上届增加15%。预计1000余家国内外企业参展。
[南京]楼盘促销出新招
掷骰子，定房价
楼市走势扑朔迷离，导致新盘定价成难题，不少楼盘快开盘了价格仍迟迟未定，甚至有开发商考虑以掷骰子的方式决定优惠幅度。近日，一家在售楼盘开会讨论下一步的价格策略。营销经理急中生智：“干脆让购房者来掷骰子，点数越大，价格优惠的幅度也越大！”用掷骰子的方式确定优惠幅度，这听起来有些匪夷所思，除了想出掷骰子这样的方式之外，越来越多的开发商开始用各种方式，试探购房者所能接受的价位。
[杭州]房贷新政细则难产
按揭合同暂缓签订
根据中国人民银行10月22日晚间公布的信息，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。目前，是这个新政实施的初期，杭州的各家商业银行都十分平静，他们仍在等待实施细则。尽管住房按揭的受理审核都在进行中，但是按揭合同的签订都暂时延后了。
杭州银行零售业务部有关负责人昨日告诉记者：“初稿已经有了，正式的细则估计要明天才能出来。”而其他多家银行的相关人士均表示，已经有很多客户打来电话询问，但是总行还没下发正式文件，银行方面只能继续等待。

豪7版：

新政细则出台前楼市乱象丛生

本报记者汤旻涛

很冷落

细则出台前楼市陷观望僵局
由于新政的一些具体细则尚未出台，目前购房人大多处于强烈的观望氛围中。新政公开后的几天里，上海各大房地产交易中心内人气冷淡，原本一些准备要申请房贷的购房人也暂停了申请。据一位房地产中介人士介绍，房贷细则尚未出台同样也影响到二手房交易，一些中介门店一天一笔单子也没有。预计成交量在细则公布后将有一个明显的提升。

上海223个楼盘三个月内“交白卷”
上周，某房地产监测机构的统计显示，在上海楼市总共1825个在售项目中，三个月未见成交的项目有223个，占总数的23%。“交白卷”的楼盘比例越是往市中心越高，内环内、内中环、中外环、外环外、外郊环项目三个月“零成交”楼盘的比率分别达39%、23%、24%、21%和19%。在监测到的1825个在售项目中，有960个年成交量5套以上，其余的865个基本处于销售停滞状态。尽管有较高比率的零成交情况出现，但也不排除个别开发商采取暗降价格的情况。业内人士认为，一些开发商可能已经低价卖给购房者，但实际成交的合同还压在售楼处，没有到网上房地产备案，导致实际跌价的情况没能从官方数据反映出来。

佑威解读:这些零成交楼盘大多在前期卖掉了超过7成的房源，在自身资金问题不大，又怕降价影响前期客户的情况下，开发商就只能滞销保价。这在反映市场低迷的同时，也反映了一些资金压力相对较小开发商在市场低迷时以销售时间换价格空间的心态。

很艰难

广州、深圳楼市未回暖成交同比跌一半
新政出台一周后，广州、深圳楼市并未出现回暖，成交量同比跌去一半。相关数据显示，从10月22日新政出台至今，广州市的网上签约数只有800套左右，平均每天少于100套，日成交套数环比下跌近50%。广州市场目前观望情绪浓重，尽管降息、降税利好频出，但是买家仍然不买账。根据四季度居民购房意愿调查显示，目前已经受访的约8000多个购房人中，约47%还打算继续观望半年至一年，约85%的人认为即使出台众多利好，楼价还会下降。同样，深圳一手房也出现了成交量骤然减少的情况，每日成交套数从早前较为平稳的150套左右急速减少为目前的两位数。业内人士指出，深圳市场调整的时间远比其他城市长，房价下跌幅度也最深。

过半地产企业四季度将下调房价
上海一专业机构近日对37个城市400余家房地产企业展开四季度市场预测调研，从成交量、价格、土地等多个角度调查楼市预期。其中，43.8%的企业认为四季度房地产市场成交量将进一步萎缩；51.4%的企业认为四季度房价将会下调。这些企业覆盖华东、华南、华北、华中、华西几大区域，几乎涵盖所有全国和地方性龙头房地产企业。

机构解读:
在市场较为低迷、回款迫切的状况下，开发商第四季度对房价的态度不再像第三季度时试探性地小幅降价，在2008 年最后一个季度里，打折不再是试水，房价不再会保持平稳，第四季度将会出现一轮激烈的价格战。

很新政

惊爆降息后存贷利率出现倒挂
上周在央行的连续降息后，竟出现了存款利率比贷款利率高的“利率倒挂”现象。在此之前，5年以上和3至5年（含5年）贷款基准利率分别为7.47%、7.29%，按照房贷新政，打7折后分别为5.229%和5.103%，而5年期和3年期存款利率分别为5.58%和5.13%，比贷款利率要高。一位金融业内人士表示，这种存贷款利率倒挂的现象以前也出现过，主要是为了刺激消费。而对于部分市民所谓的“通过存贷差获取收益”的想法，他表示利率变化性很强，不能盲目“以存养贷”。

争议二套房贷松绑一触即发
自新政发布伊始，房贷细则一直是各方关注的一大焦点。到上周为止，仅有农业银行、光大银行正式公布细则，其他主要商业银行均表示细则仍在研究之中。据悉，这两家银行的细则比2007年的“二套房贷政策”均有不同程度的优惠。其中农业银行对改善型普通自住房贷款人以及符合条件的存量客户，都执行0.7倍的优惠利率。光大银行则对“二套房贷”执行20%首付、0.82倍的优惠利率。
新政公布后两天，银监会下发一份紧急通知，要求各银行加强个人住房贷款风险管理，严格执行去年出台的二套房贷款相关政策。有关监管部门担心房地产市场可能下滑，因而要求对非自住型住房的信贷严格控制。而商业银行则认为，二套房贷属于资产质量相对优良的业务。本次房贷新政，正是在“改善型自住房”的问题上给了商业银行风险自控的空间。

重拳天津率先公布普通住房标准
上周，天津市率先明确了普通住房的价格标准，根据天津市住房价格变动情况，天津市普通住房标准调整为：容积率大于1.0、单套建筑面积小于144平方米、低于上年度住房平均交易价格的1.2倍的商品住房。据天津中原投资顾问部2007年底测算，2007年天津市商品住宅全年成交均价约5948元/平方米。照此推算，天津2007年度住房平均交易价格的1.2倍约为7137元/平方米。调整后的天津市普通住房价格标准，将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策的范围。天津细则还规定，对住房平均交易价格的1.2倍超过5000元的区县，按实际测算价格为准；对住房平均交易价格的1.2倍低于5000元的区县，仍按5000元价格标准执行。

理财降息周期适合长线理财产品
针对近期出台的一系列降息政策，银行人士提出了一些理财建议。按照往常经验，降息周期一般持续1-3年，在降息周期中，市民最好选择长期理财产品，比如1-3年左右的存款，避免再投资带来的风险，另外可以购买记账式国债以及债券型基金。但不要以为将闲置的资金选择长期存款就可以多得利息，因为如果临时急需用钱而提前支取只能得到活期存款利息。因此，可以将每月家中剩余不用的资金存成定期存款，可随时取用来应付家庭生活中数额不大的意外开支。

调查八成网民认为政策对楼市回暖无作用
新政出台后，新浪乐居房产频道对网民进行了关于救市的调查。调查数据显示，有近60%的网民认为中央不应该救市，近八成网民认为此次政策的出台对楼市回暖无作用，五成网民认为政府“小步快走”的政策出台将加剧楼市的观望气氛。尽管业内普遍对新政的出台表示乐观，并认为将对整体的宏观经济形势有所帮助，从网民的反应来看，大部分的购房者仍对新政持矛盾的心理状态。
业内人士分析，从调查数据看来，大部分的购房者仍认为目前上海房价乃至全国房价仍未至底部，并希望价格能够有更大幅度的调整。

杨红旭解读:
目前全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。预计楼市将在2010年见底。

万科城花新园在等什么

本报记者张琳

根据购房者的爆料和有关媒体公开的信息显示，万科城花新园今年上半年便对外宣称预计在下半年开盘，然而年尾降至，却依然不见开盘的动静。
日前记者来到售楼处，被告知：“项目刚完成了地面的平整工作，目前正在建造会所和商铺，而住宅项目还没有开始动工建造，开盘时间预计会在明年6月。”至于媒体发布的有关开盘信息，对方表示这只是他们从侧面了解后做出的揣测而已。
随后记者又从附近的中介人员口中得知，该项目动迁工作还没结束，因而没法开工。

记者直击>>>

项目现场已经停工
根据售楼人员的指点，记者来到与售楼处一路之隔的“处女地”——只见工地现场大门紧闭，从外墙望去依然能看到万科的施工标牌，于是记者趁工作人员进出的间隙溜进去询问工地人员有关项目的情况。“项目早就停工了！”对方告诉记者，从现场来看，该楼盘确实在建中，只是眼前已没有半点热火朝天施工的迹象。
根据网上相关土地出让信息显示，该楼盘的项目名为“闵行区七宝镇187号地块”，其实质是配套商品房用地，上海万科房地产集团有限公司于2005年9月26获批取得该土地使用权，总价款为30015多万元、折合楼板价2710元/平米；规定开工时间是2006年12月31日，竣工时间为2009年6月30日。按照国家规定，建设用地从取得土地之日起两年内必须开工建设，否则政府有权无偿收回；上海房地资源信访部门的工作人员也告知，从开工到竣工，工程进度不得超过两年，如需拖延必须递交申请。因此万科（城花新园）并不存在囤地之举。而售楼人员却称至少年底才能开工，这期间为何出现耽搁看来只能是个“谜”。

知情人士透露>>>

万科调整了开工进度
一位熟悉万科的知情人士透露，实际上，早在去年万科城花新园就已经开始动工，按照工程进度计算，到现在这个阶段应该可以开盘预售了，但公司（集团）可能在销售策略上做出调整，导致开盘时间“遥遥无期”，不过该知情人士表示并不深知其中的具体细节。
虽然万科始终声称坚定不移地看好行业的长期发展前景，但从稳健经营的角度出发，公司依然高度关注着短期内的市场风险，根据万科第三季度业绩报告显示，自中期以来，万科已经两次下调开工计划。
对此，万科的解释是：受全球金融动荡的影响，目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂，而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，而开发成本未来走势也存在不确定性。不过以当初万科拿下该地块的成本来看，预计上市的价格也不会过高。在这一背景下，万科称有必要及时根据市场销售情况调整开竣工计划，使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，增强抵御市场风险的能力。另一方面，这一策略也有利于增强公司的市场应变能力，由于保有足够的现金资源，一旦市场出现转暖的迹象，公司也能够迅速扩大开工，抓住机遇实现增长。

热销播报榜

卖房也要“以人为本”

冠军福地苑
亚军绿洲香岛花园
季军大华铂金华府

看榜前言：楼市传统的“金九银十”在今年变得黯然失色，尤其是市区楼盘的成交量趋于放缓甚至出现滞销。然而有刚性需求的购房者却有增无减。那么在琳琅满目的楼盘中，哪些楼盘受到众多购房者青睐呢？本榜单将对每周的楼盘成交进行盘点总结，以供广大市民在购房时参考。
(本榜楼盘成交数据来自网上房地产，本报意见仅供参考)

【红榜冠军】福地苑
成绩：一周售出62套
低价还能再优惠
该楼盘是宝山西城区5200亩整体规划中的核心高尚居住区，现房发售，交通便捷、房型多样、多种优惠活动等都是吸引购房者的重要因素。
目前，该楼盘针对单身一族、新婚夫妇和三口之家等不同类型的人群推出了60-125平米的一至三房，均价9800元/平米。值得一提的是，该楼盘还提出“2+1”户型的概念，即客户可同时购买一套二房和一套一房，以适合三代同堂家庭的需要。此外在付款方式上又推出了“放心置业，轻松安家”的优惠活动。
该楼盘紧挨宝山数公里的绿化带，规划中的社区内商业、金融、体育、广场、博物馆、艺术中心、医院和学校等一应俱全，是较为理想的居住地。

【红榜亚军】绿洲香岛花园
成绩：一周售出60套
购房就能“拎包入住”
该盘目前在售的是10月推出的新房源，房型和价格和8月推出的基本一致，以90平米二房为主，均价12000元/平米，有会员卡还能享受98折的小幅度优惠。
该楼盘的价格在松江新桥地区并没有太大的优势，之所以受购房者青睐是因为该楼盘的全部房源都是精装修，大到一般的硬装，小到窗帘、衣柜等都已准备好，可以说是真正的“拎包入住”。
此外，该楼盘还专门为共同居住的几代同堂设计了面积在170多平米的“亲子连”户型，得房率超过80%。社区外的生活配套齐全，社区内的环境优势突出，有大量绿地和各种休闲设施可供全家人享受。

【红榜季军】大华铂金华府
成绩：一周售出33套
上市讲究“见缝插针”
上周（10月15-22日）还位居前三甲之列的明丰绿都和泰府名邸本周皆被踢出榜单之外，唯独大华铂金华府以微弱优势险胜。该楼盘在一期售罄沉寂了大半年后近期终于有了新动作。其二期房源于10月中旬推出，售价13000-17000元/平米，和同区域其他大华楼盘相比，价位偏高。
该楼盘是宝山大华今年唯一新开的项目，目前板块内在售的房源不多，几个楼盘均仅剩尾盘在售。该楼盘地处大华核心地段、中内环间，成熟的社区氛围是吸引购房者的重要原因。周围由大华集团开发的楼盘众多，整个区域形成了统一、成熟的居住氛围，加之大华新村多年来聚集的人气和引进的生活设施，令生活相当便利。

公司新闻

住总开发公司
竞得大兴康庄限价房用地
27日，住总房地产开发公司以47915.78万元竞得北京市“限价商品住房”用地——大兴区康庄限价商品住房(一期)项目国有建设用地使用权。
新闻解读：为确保北京市今年800万平方米保障性住房的开工任务，住总开发公司将利用政府保障性住房的绿色通道，充分发挥住总集团开发、设计、施工、采购、物业管理于一体的整体优势，确保整个小区于今年年底正式全面开工建设，争取2010年小区达到整体入住条件，开发建设总周期控制在2年内。

保利地产
前三季度业绩大增1.3倍
保利地产28日公布的三季报给萧条的地产业带来了一丝亮色。报告显示，前三季度公司营业收入66.93亿元，同比增长71.22%；净利润12.67亿元，同比增长125.38%；每股收益0.52元。
新闻解读：不可忽视的是，由于受行业持续调整的影响，公司第三季度仅实现净利润2.33亿元，同比下降了18%。并且期末公司的预收款项高达138.3亿元。不过公司在今年7月11日公开发行了公司债43亿元，大大缓解公司资金紧张的局面。

DTZ戴德梁进驻厦门
国际物业顾问DTZ戴德梁行29日宣布其厦门公司成立，这是自93年进入内地市场以来，其在大中华地区开设的第17家分公司。
新闻解读:总裁张国正表示：在当前的全球经济形势下，中国经济也受到一定影响，但公司对中国房产市场长期发展依旧看好，厦门未来依然有巨大发展潜力。集团将利用自身的广泛网络、专业的房地产顾问团队，将国际专业经验带入本地市场，推动厦门房地产市场的发展。

中信推出
国内最大地产信托基金
中信信托公司28日宣布，近期推出“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”，总财产规模为68.9亿元人民币，其中募集到的36亿人民币将投资位于天津的地产项目。据了解，该信托计划是目前国内最大的地产基金集合信托。
新闻解读:相关资料显示，该集团去年10月以62.9亿元力挫5家上市公司，一举摘得“天津地王”项目地块。公司采用股权信托的方式进入房地产项目，更看重的是项目本身。
豪8版：

万科城花新园在等什么

本报记者张琳

记者直击>>>

知情人士透露>>>

热销播报榜

卖房也要“以人为本”

冠军福地苑
亚军绿洲香岛花园
季军大华铂金华府

公司新闻

豪9版：

楼市歌德巴赫猜想万科季报，为进一步降价做铺垫

本报记者谢柠

备受争议一整年的万科集团，于10月28日对外发布了2008年第三季度业绩报告。业报数据并不乐观，今年1－9月份，万科集团共实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。即便是在公司结算面积和结算收入均同比增长的背景下，由于受到今年房价下跌以及整个房地产行业成交量低迷的影响，万科第三季度的净利润额为2.15亿元，同比下降13.4%。

万科短期内不看好后市
10月28日，与第三季度业报同步出炉的还有一份万科自问自答形式的新闻稿。新闻稿中，万科所有的设问几乎都体现出一个观点——不看好后市。
万科认为，10月22日房地产新政策的出台，尽管降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有利于稳定市场信心，避免出现过度调整，有助于推动市场更快地达成共识，实现房地产市场的“软着陆”，促进行业的健康发展。但短期来看，市场能多快、多大程度上做出积极反应，对2008年的公司业绩又将产生多大影响，则还有待观察。
自2007年第四季度以来，中国的房地产行业进入了一轮调整行情，成交量自今年年初以来急剧萎缩，广州、深圳、南京、上海、北京等大中型城市的房价也相继出现了一定幅度的下跌。万科三季度的年报也显示，利润同比下降13.4%，鉴于目前仍无起色的楼市行情，万科三季度年报预计年度利润无法达到股权激励要求的15%的增长目标，且不排除全年利润出现同比下降的可能性。

号召开发商顺应时势降价销售
万科还就10月22日出台的救市新政发表观点认为，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。并借出台房地产新政利好之际，号召房地产开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交。
万科认为，本次的市场调整根源在于2007年市场过热、房价过快上涨，部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下，开发企业进行适度让利，促进成交量的上升，对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。

季报数据疑似进一步降价的理论依据
值得注意的是，设问中的第二条，“政策出台后，万科还会继续降价吗？”万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉的回答是，“市场是一个非常复杂的系统，市场变化是由很多因素共同决定的。”并表示，万科将以谦恭的态度去适应市场变化、迎合市场需要。
万科从去年年底即率先展开了一轮全国性的降价促销活动，尽管曾一度引发了业内的普遍置疑，但从降价的结果来看，万科的确是取得了不错的销售业绩。而在今年7、8月间展开的又一轮全国性的降价促销行为，更令万科在今年的淡季跑赢大势。年报数据显示，三季度万科现实了结算面积和结算收入同比增长102.0%和74.0%。
分析人士指出，万科的这篇新闻稿可能是为万科即将展开的进一步降价行为，做理论上的铺垫。
尽管万科在市场上的每一次降价行为，都招致业内的“骂声”不断，且伴随着降价而来的“副产品”是全国各地不断出现的退房声音。但万科总裁郁亮在坚持不退房的基础上，更进一步表示，短期内万科的经营策略将更加强调稳健性，坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。
坊间分析人士指出，郁亮坚持的“现金为王”策略，是需要通过快速回笼资金来实现的，而从目前的现状来看，要想快速回笼资金，唯一的办法就是进一步降价促销。而根据万科的经验，几乎每一次的降价促销活动都能在短期内，为万科回笼相当数目的现金。今年元宵节特卖会上，上海万科快速回款2.57亿元；而中秋节期间，万科上海、杭州、宁波等地，短短一周内回款金额达到10亿元。

■ 延伸阅读

负债率万科不算高
保利、金地达70%以上

同时出现在10月28日万科季报上的数据还有：截至2008年9月底，万科总资产为1214.7亿元，公司期末总负债率69.7%，净负债率仅34.8%，比中期末的净负债率37.1%进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%。
万科接近70%的资产负债率，不觉让人惊出一身冷汗。证券分析人士指出，资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为，资产负债率的适宜水平是40-60%。而从刚刚公布的一批上市房地产企业的三季度业报来看，目前资产负债率普遍偏高是一种趋势。
保利地产三季度业报显示，第三季度公司短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债增加了54亿元；前三季度经营活动产生的现金流量净额为-81亿元，同比下降超过61%。截止2008年9月末，资产负债率为73%，净负债率为117%。
金地集团三季度业报显示，一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%，三季度末的资产负债率高达73.3%。而截止9月末，金地的销售金额不到79亿元，几乎没有现金流入。
相比上述两家现金流告急的上市房企来看，万科的情况似乎要好得多。万科业报显示，三季度期末，公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。难怪万科总裁郁亮表示，万科目前的财务、资金状况非常稳健。
但证券分析人士还是指出，万科的业报依然存在不小的隐患，万科9月底的短期借款比2007年末增加了310%，超过45亿元；长期借款却减少了35%，达到99亿元左右；应付款则增加了93.69%，达到112亿元。从目前整个行业不景气的情况来看，房地产上市企业一般会减少短期借款，而增加长期借款的比例。但万科却恰恰相反，这表明，中短期内，万科将面临极大的财务压力。
“由此也不难看出，在资金巨压和销售巨压之下，开发商还将进一步加大降价销售的步伐。只有快降快跑，才能赢得更大的生存空间。”上述证券分析人士指出。

豪10版：

行情解读

都在等细则，成交量环比降一成五

本报记者谢柠

即便政府于10月22日出台了针对房地产市场的14条救市细则，依然未能打动买方进场购买。易居房地产研究院10月20日—26日的成交统计显示，商品住宅的周供应量新增37.93万平方米，环比增加了8.73万平方米，增幅为29.9％。而商品房的周成交量仅为24.1万平方米，环比减少了5.5万平方米，减幅达到了18.61％；商品住宅的周成交量更是降至11.09万平方米，环比减少了1.97万平方米，减幅为15.07％。商品房的周成交均价也降至8577元/平方米，环比减少了5216元/平方米，跌幅达到了37.82％；商品住宅的周成交均价则环比下跌1255元/平方米，达到11299元/平方米，跌幅为10％。

金山龙泽园位居成交面积首位
易居研究院的相关分析人士指出，从这一周的成交行情来看，位居周成交量榜首的是金山区的龙泽园，累计成交面积6039平方米，占十强总量的15.11％；套均面积140平方米，套均总价83万元。网上房地产相关数据显示，龙泽园三期位于金山新城板块，10月18日共计推出住宅84套，网上参考价为6000元/平方米，截止10月29日，共计成交39套房源。而易居研究院的统计数据则显示，龙泽园的成交均价在5909元/平方米，上周共成交43套住宅。

金地湾流域重回16000元/平方米
而位于浦东新区的金地未未来和金地湾流域两个项目，仍然占据周成交面积的前10位，金地湾流域上周成交37套，成交均价高达16031元/平方米；金地未未来上周成交19套，成交均价14884元/平方米。金地位于浦东的两个项目自今年开盘以来，一直保持着板块销售的主力军地位，尤其是今年8、9月间与万科展开价格战以来，一直非常热销。而据项目的代理方—新聚仁机构介绍，湾流域在国庆黄金周期间，还曾一度涨价销售。网上房地产相关数据还显示，金地湾流域于9月开盘，截止10月30日，已经签约270套房源，其中10月份共计签约174套房源。
而位于浦东外高桥板块的金地未未来，自今年6月底开盘至今，也几乎是推出一批热销一批，其中的花园洋房最高卖到17500元/平方米，8月底推出的公寓房，售价一直13000元/平方米，同样于国庆黄金周期间微幅上涨，目前的均价在14000元/平方米左右。网上房地产相关数据还显示，9月签约110套，10月签约126套。
板块分析人士指出，金地位于浦东的这两个产品的品质毋庸置疑，众多买家也是对金地的产品非常青睐，而从目前的成交情况来看，广大消费者还是相当认同项目的定价。

商品住宅销售面积前十位排名
项目名称成交量(m2) 成交均价(元/m2) 成交套数
龙泽园 6039 5909 43
滨河华城 6016 11677 56
绿洲香岛花园 5517 11632 61
明丰绿都 4964 7429 44
大华公园世家 4024 13801 39
金地湾流域 3261 16031 37
绿地南桥新苑 2880 6710 15
大华河畔华城 2587 14432 32
金地未未来 2559 14884 29
新城盛景园 2115 7784 20
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

■ 机构观点

新政年内必将发力推动成交回暖
佑威房地产研究中心的最新报告显示，截止10月前29天，商品住宅的成交量为44.4万平方米，预计全月成交量为47万平方米,比9月的43.69万平方米略有回升，不过平均成交价格下滑了2.16%。预计，量升价跌的趋势会随着新政的实施而延续。
10月前29天，一手商品房（剔除动迁配套房，下同）的供应量为157.36万平方米，成交61.86万平方米，供需比为2.54∶1，比9月份的2.73∶1略有降低。其中，商品住宅的供应量为107.05万平方米，成交量为44.4万平方米，供需比为2.41∶1，也低于上月的2.76∶1。
佑威分析师认为，供需比有所缓解的主要原因是房价的下跌，使得更多急需解决住房问题的人能买的起房子。10月前29天商品住宅的平均成交价格为12778元/平方米，环比9月的13599元下跌了6%，不过比去年同期仍然有21.6%的涨幅，但比9月29.4%的同比涨幅回落了7.8个百分点。
对于新政后楼市的预期，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，随着新政的降税降息，购房成本将会有所降低。另外，开发商为年关结帐也需要大力推盘以回笼资金。因此，未来两个月内供需双方都会比较活跃，最终推动成交量的回暖。

境外业主、江浙企业主减价售楼
距离新政公布已有一周时间，上海中原从旗下各家门店了解到二手房市场活跃程度明显提升，日看房量与10月上中旬相比至少上涨20%，二手房市场挂牌量上升20%左右，下定量较10月上中旬上升10%左右。上海中原副总经理陈宇珏表示，除了新政对于市场有一定影响，目前全球经济环境恶化也导致境外业主、江浙企业主等减价出售手上物业，这一现象在中心城区的二手非普通住宅中尤其明显。
上海中原区域总监赵家春介绍，近期挂牌的一套苏堤春晓物业单价仅在19000元/平方米的三房，客户在当天看房后即下意向金，业主第二天即确认收下意向。据了解，新政出台前，市场上也陆续会出现一些价格明显低于周边物业价格的挂牌房源，但是看的客户多，真正下意向的客户少。主要原因还是客户认为政策导向不明朗，价格或许还有回调余地。而房东方面则认为自己挂牌价格已经调整到位仍然没有成交，索性回调至原先价格不卖。在此僵局下，二手房市场成交量持续萎缩。随着国家出台政策的明朗化，买家信心逐渐恢复，而有资金压力的业主则愿意调整价格，所以两者最终能一拍即合。

普通住房标准若调整受惠面可增一倍
10月22日，上海根据国家有关部门完善住房保障的有关措施，出台了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。根据上述意见，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率从先前房价的1.5%，统一下调到1%。另外，房地产新政策中，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供的贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。即从7.47%调整到5.22%。
而根据上海台庆房产统计，2008年上海成交的90平方米以下一手住宅中，内环普通住宅占2.99%，中外环占6.71%，外环以外占11.47%，全市共计为9.47%。据此推算，可享受契税省0.5%的购房者中，结合首购的条件，实际受惠人群远不足一成。
此外，上海台庆房产统计还显示，2008年上海成交的普通住宅中，内环占10.29%，中外环占15.23%，外环以外占26.55%，全市共占22.07%。也就是说，在享受到贷款利率及首付款比例下调的购房者中，结合首购的条件，实际受惠人群约在两成左右。
台湾永庆房屋集团上海台庆房产副总经理陈史翎表示，虽然在目前条件下，实际受惠人群的比例不高，但是会吸引到一些观望中的刚需购房者。当然，如果普通住房标准在当前基础上上调后，受惠比例会相应增加。
陈史翎建议，因内环内的三房基本上都超过了140平方米，如果能将普通住房标准由140平方米调到155平方米，内环由17500元以下调整到2万元以下，中外环由1万元调整到1.5万元，外环以外由7000元调到1万元，受惠面将增长一倍。

豪11版：

两月三次降息回暖不会立竿见影

本报记者汤旻涛

主持人：不出所料，两个月内的第三次降息如期而至。和前两次不同的是，市场对上周的这次降息已经不再哗然。不仅是因为早在预料之中，最主要是相对14条，降息已经是小菜一碟，楼市已经有了足够的抗性，影响自然不会很大。

观点一楼市所受影响较小

丁伟(美联物业上海副总经理)
回暖效果
不会立竿见影
上海14条新政对二手房交易税费的大幅减免，近来门店接待的看房者比政策出台前增加了三成。连续三次降息，商业贷款利率累计下降0.81个百分点；而公积金贷款利率连续2次下调，购房者成本已大大降低。从任何情况来说，作为降息来说，只是一个开始，对于楼市也好，股市也好，是救市的一个信号吧，但是真正要说到什么效果，还没有这么快显现。
现时楼市中买家观望，且对后市信心不足，此次降息从楼市来看可能是国家所采取的一个扶持楼市的措施，归根结底这是利市的政策。通过此政策可适当的促使楼市需求的信心提振，利息负担压力减少，但由于实际效果操作中的减压幅度较小，所以该政策更多的是种对楼市买家心理层面的信心提升，不会对促进楼市的回暖起到立立竿见影见影的效果。

薛建雄(佑威房地产研究中心主任)
房价短期内不会反弹
数据表明，由于楼市“救市”新政要到11月起才开始实施，加上普通商品住宅标准等细则没有出台，使得当下市场处于“真空期”，在上海14条新政出台后的首个星期，全市住宅日均成交量比新政出台前下滑近20%。但随着政策的逐渐明朗，以及各项优惠措施的刺激，市场刚性需求将会逐渐入市。9月份上海商品住宅成交量仅为43万平方米，为去年同期的三成左右，这远远不符合市场需求的真实状况。预计在接下来的2个月里，上海的商品住宅成交量将会有三成左右的回升，月均成交将达到60万平方米。楼市在自身调整需要和外部环境恶化的双重压力下，尽管面对一系列“利好”，房价也不可能在短期内出现明显反弹。

朱光(易居房地产研究院发展
研究所研究员)
观望的人还会继续等待新政策
房地产市场与整体的大环境相关，现在整体经济环境还没转好，房地产市场也不会回暖。另外，房地产价格是与市场需求有关的，新政出台上海楼市的成交量可能会比以前有所增加，但是总的市场情况不会有太大变化。新的救市政策对房地产市场影响不大，观望的人还会继续等待新政策。从目前来看，购买力与房价差距较大，而新政策对房价不会降低多少。另外，虽然目前上海楼市的成交量还可以，但是不能形成现金流。从总体来说，本次出台的楼市新政策对开发商来说没有直接实惠，这样就会导致没有太多开发商敢把楼价降下来。从救市角度来说，现在的救市成本很大，而成本越大，救市的风险也就越大，因此除了地方出台新政策外，还需要中央的宏观调控。

观点二降息顺应全球金融形势

李慧勇(申银万国证券分析师)
年底还会有一次降息
在这样的大背景下，中国央行降息并不出奇。从短期而言，降息会刺激内需。从救市效果而言，众多国家联合降息的效果显然强于各国“单干”。值得关注的一个细节是上次降息是七国央行同时宣布降息，而这次中国央行先于美联储宣布降息。若说上次中国降息主要是配合美国救市的话，那么这次则更多体现了中国稳定国内经济增长的需要，中国央行的货币政策正在从被动追随转向主动调控。中长期存款利率下调幅度明显大于一年期及以下，体现了央行改变存款定期化趋势、刺激居民消费的意图。由于经济前景黯淡，需求和收入开始明显下滑，降息可能在一定程度上降低企业的财务成本，但对于扩大投资和刺激消费效果预计有限。考虑到经济下滑风险大于预期，这使得降息的必要性进一步增加，估计年内仍有一次降息，时间可能在美联储最后一次议息会议年底前后。

陈淮(城乡建设经济研究所所长)
新政旨在拉动国民经济
此次新政涉及房地产的面比较宽，包括了财政政策和金融政策，但值得关注的是，在这些政策中对高端房地产、投资性、投机性房产的需求没有任何放松。所有的政策首先是为了拉动国民经济，比如说加大保障用房投资力度，这意味着政府投资规模相应扩张。而买90平方米以下的房子可以在商业个人按揭贷款中打七折，未来降息仍有空间。但所有的政策首先是加强脱困型需求满足，其次对改善型需求给予比较强的支持。新政的市场引导方向在政策语言中表达比较明确，即首先是支持国民经济的稳定增长；其次是规避金融风险以及国外市场的冲击；第三是支持老百姓改善住房。

胡春力(发改委宏观经济研究所所长)
房地产涉及很长的产业链
从中长期来看，房地产总体大方向还是好的，但从政府主要转变增长方式的导向来看，房地产今后面临一些曲折也是难免的。国内最大块的资金都去一轮又一轮的进行房地产开发，而跟它相连接包括钢铁、水泥、电力、运输等56个产业。从统计数字来看，收入和就业最近这几年是下降的；而房地产的供给，这些年来是以加速的速度增长的，这本身预示着购买力的需求走到一定程度就会受到制约。对有能力改善自己的居住环境的用于个人消费的房屋的购买者来说，具备这种购买能力的在前些年整个经济大环境下，他们基本上已实现购买需求；而对于其他人群来说，恐怕还有一个继续积累的过程。

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