上海楼市周刊第425期【2009年3月7日-3月13日】 -- 导购网—

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上海楼市周刊第425期【2009年3月7日-3月13日】

来源：上海楼市周刊 2009年03月16日 22:17 我要评论（0）浏览：2515

上海楼市新盘众多，卖点不一，令人眼花缭乱。到底哪些楼盘才是楼市中“最受消费者喜爱产品”呢？3·15之际，记者从热销度、诚信度、保障度和信赖度四方面为购房者筛选其中的“免检产品”。

楼市3·15 四大标准筛选“免检产品”

楼市“3·15”——热销度
判断一个楼盘是否受到购房者欢迎，最直观的就是看它的成交量。事实证明，只有质量过关的楼盘，才能在楼市上“长盛不衰”。
代表楼盘：贝尚湾园嘉城

楼市“3·15”——诚信度
开发商的诚信度也是决定楼盘是否为“质量楼盘”的重要因素之一。见风涨价、暗箱操作的楼盘注定不会获得好评，而反之则能赢得市场。
代表楼盘：夏朵小城新城盛景

楼市“3·15”——保障度
物业管理可以算是买房的“售后服务”，好的物业提供良好的生活服务，也为业主提供安全、安心的生活环境。“质量楼盘”的物业公司大多具有二级甚至一级资质。
代表楼盘：上海滩花园

楼市“3·15”——信赖度
如果一个楼盘撤销率畸高，难免会让人怀疑其成交走高背后存在虚假繁荣。从合同撤销次数中可以直接看出购房者对于所购楼盘的信赖度，低撤销率楼盘往往更让人放心。
代表楼盘：长宁88金廷

最新成交分析

井喷仅昙花一现东区成交骤降千套

上周东区未能延续前一周的“辉煌”，销量仅“坚挺”一周即告大幅回落，东区总共成交670套，同比少了1000余套。随着3月份首周许多新上市房源的集中消化完毕，成交量出现回落也属正常。
三区总成交仅670套
东上海缩水过千
上周，东上海三区总成交670套，较前一周减少超过一半。东上海楼市自年后以来成交节节攀升，上周更是达到最高峰的1798套。其中绝大部分原因是3月份新盘的集中上市以及年前积攒的刚性需求的集中释放，随着这波高潮逐渐退去，成交量自然会慢慢回归到常态，甚至继续陷入平淡。下周的看点是三月份的春季房展会，东区有不少楼盘亮相展会，开发商的促销手段将是一个看点。
大盘出尽浦东大跌近400%
浦东一向在东区甚至全市都有着举足轻重的地位，其成交量的变化直接影响到区域的总销量。上周浦东成交354套，同比缩水近400%，在东区的比重也降至53%。仔细分析前一周浦东的成交飙升，不难发现这主要是由于多个大盘新房源的集中上市。万科金色里程、金地湾流域、金地未未来等品牌大盘纷纷在3月初推出新房源，且基本都完成了上市即售罄，这是拉动浦东成交量大涨的主要因素。而随着这些新房源的集中消化完毕，成交量上升自然失去了原动力。据记者观察，目前热销的楼盘大多以年轻人置业群体为主要目标客户，户型以紧凑的90平米左右二房为主。据悉，北蔡板块的大华锦绣华城近期将推出16街区的花园洋房，该类物业形态对于大华锦绣华城来说还算比较罕见，购房人可给予一定关注。
南汇微跌奉贤小升波澜不惊
上周，南汇、奉贤两区分别一降一升，幅度都比较小。南汇成交221套，同比下跌30%；奉贤成交95套，小幅上扬32%。南汇大团镇的现房金玉佳苑持续热销，该盘具有绝对的价格优势，多层4200元/平方米，小高层4600元/平方米，比周边区域的楼盘低了2000元/平方米左右。奉贤成交量继续稳步提升，成交热点集中在配套成熟的南桥板块。

读者来电

黎先生：我想在浦东北蔡镇附近买房子，请问有什么新楼盘推荐吗？最好有小户型。

上海楼市周刊：北蔡板块现在只有锦绣路成山路上的大华锦绣华城，该盘最近推出花园洋房，但最小面积为100平米以上的二房，且距北蔡老镇距离较远。另外，沪南路御桥路上的万科金色城市（即前期的地杰国际城）也即将公开销售，该盘以90平方米左右的小三房为主，其余房型有175平方米四房和少量74平方米二房。
优惠信息
滨江45一次性付款94折
地处浦东金桥板块的滨江45目前均价20000元/平方米，一次性付款94折。该盘位于浦东大道、金桥路交界处的东南面，与两条交通干道紧邻，北距黄浦江仅300米。项目主共有三栋高尚建筑，一栋百米办公楼，33-75平方米的小户型居住、办公均可两相宜，并采用SOHO设计，层高4.5米。
点评：该盘周边生活配套十分完善，有家乐福、易初莲花等大卖场，也有健身、娱乐、休闲、餐饮等设施。该盘同时碧云国际社区，各类国际化配套也可共享。
高桥新城一次性付款
可享97折优惠
地处高桥板块的高桥新城目前在售均价10500元/平方米，一次性付款可享97折优惠，贷款98折。9月该项目将推出荷兰风情商业街60-85平方米的小户型，明年还会有别墅上市。
点评:该项目总占地面积60万平方米，集居住、商业、休闲等功能为一体。目前在售的多层电梯公寓主力面积控制在95-135平方米，部分房型还带空中花园，大部分二房总价控制在100万左右。

热销楼盘
仁恒河滨城新房源热销
87平米两房更受欢迎
地处联洋板块的仁恒河滨城于3月7日公开的一批新房源获得不错的销售成绩，总共130套房源已售出45套。新房源分别位于丁香路1299弄1号和10号楼，其中10号楼为30层总高的高层，户型为87平方米、113平方米的两房和135平方米三房，参考价格为30500元/平方米；1号楼均为大户型，房源面积在200平方米上下，参考价格在38500元/平方米。据网上房地产显示，87平米的两房更受购房人青睐，成交最多。
点评:仁恒河滨城东临罗山路、西靠丁香路、南贴锦绣路、北依杨高中路，总建筑面积约72万平方米，其中一、二期建筑面积约49万平方米，容积率2.3，绿化率43%。

浦东“品质盘”部分房型售罄

本报记者黄慧

什么样的楼盘称得上是品质楼盘呢？销售平稳、价格公道、合同撤销次数少或是物业服务好，这些算是几个衡量楼盘质量与受欢迎程度的量化指标。浦东地区楼盘云集，本期记者向您介绍中星恬园、吉利名苑、大华锦绣华城和仁恒河滨城四个楼盘，既有大盘，也有小盘，共性是它们均是“达标”楼盘。

中星恬园仅剩60余套房源均价20000元/m2

一房售罄二房只余1、3、4层
记者从售楼处得知，中星恬园在售103-172平方米的二至四房，均价大约在20000元/平方米。目前中星恬园只剩下60余套房源，其中54平方米一房已经全部售罄，二房也只有103平方米二房二厅一卫和112平方米二房二厅二卫。
当记者表示想买一套二房时，销售人员说：“112平方米的二房只有17号楼的3、4楼层，103平方米的二房只有31号楼的1楼了。前一种的价格大约是18000多元/平方米，总价200万元出头，后一种的价格大约是19000多元/平方米，总价在199万元左右。”其中17号楼靠近民生路，噪音较大，31号楼则朝向绿化带，位置较好。当记者表示要再考虑考虑时，销售人员表示现在房源已经所剩无几，而且销售很快，所以想买房的话最好尽快决定。
二、三房满足改善型需求
中星恬园位于浦东新区民生路杨高路，由6栋高层、小高层共431户组成，其中1栋7层、3栋8层、2栋18层。中星恬园以103-142平方米的二至三房为主力房型，正好满足区域内的改善型住房需求。记者在与一名看房客户交谈时得知，该看房人就是附近的居民，一直想买一套大一点的房子来改善居住条件，她看中了中星恬园的四房，来看过好几次了，现在眼看剩余房源不多，准备在近期将买房的事定下来。
销售平稳每月成交十余套
中星恬园目前在售均价大约在20000元/平方米，相比源深洋泾板块住宅最新成交均价21380元/平方米，价格基本持平。根据网上房地产的数据，中星恬园从开盘到3月10日一共售出了376套，已登记的有353套，合同撤销总次数只有8次。自开盘以来，中星恬园的销售一直比较平稳，开盘当月即销售117套，此后除了11月底有大批量房源被国有开发集团收购外，每月都有10余套左右的成交量，同周边楼盘相比销售情况比较好。

[房型点评]
1、南北通透，通风采光良好；2、朝南卧室和北向书房均有飘窗；3、南北两个露台，延伸观景角度；4、大面积客厅和卧室，使用宽敞舒适。
周边有基本生活配套，还可分享世纪联洋的成熟商圈；学区房，附近学校云集。

吉利名苑紧邻六号线轨道房总价110万元起

主打紧凑小面积房型
吉利名苑总建筑面积约5万平方米，由11幢6层多层和3幢8层带电梯小高层共540户房源组成。
吉利名苑以紧凑型小面积房型为主，在售房型主要有70平方米左右的一房两厅一卫、76-80平方米的两房两厅一卫、96平方米左右的两房两厅一卫、103平方米左右的两房两厅一卫以及120平方米左右的三房，主力房型为两房。
二房均价约14500元/平方米
据销售人员介绍，目前销售最好的是76平方米二房，得房率高达88%，均价大约14500元/平方米，总价110万元起。当记者表示对此种房型感兴趣时，销售人员向记者推荐了4号楼，只有这栋楼还有3、4层的房源，其他楼只有底层房源。一楼的单价在14300元/平方米左右，还附赠约10平方米的花园，三、四楼的单价在14500-14600元/平方米左右。不过据记者在小区施工现场观察，4号楼临近海阳路，前面虽有一排商铺阻隔，离马路的距离还是比较近，会受到来往车辆的噪音影响。
合同撤销总次数只有三次
根据网上房地产的数据，自2008年5月开始销售以来，吉利名苑一共售出了176套，已登记的有165套，合同撤销总次数只有3次。基本每月都有成交，2月份销售18套，3月尚未过半也已售出26套。
三林板块大盘云集，相比之下吉利名苑价格比较实惠，是区域内的低总价楼盘，因此销售一直比较平稳。
步行到达大型商业设施
吉利名苑附近的生活配套多是一些便利商店，大型商业设施须步行至恒大桥等区域，有易初莲花、好又多、家乐福等。
小区门口就有一个公交站点，西侧上南路上的恒大桥路站汇集十数条公交线路。轨交方面，往东步行约7分钟可到达六号线高青路站。

[房型点评]
1、南北通透，户型紧凑；2、多层住宅产品，得房率达88%；3、两个卧室均带飘窗，观景角度佳。
物业为农工商旺都，物业管理资质一级。

大华锦绣华城二期新推花园洋房均价16000元/m2

3月7日推出部分花园洋房
大华锦绣华城二期3月7日推出16街区部分花园洋房，13号楼、14号楼、16号楼、17号楼四栋5-6层多层，主要房型有110.74-110.95平方米两房两厅、112.01-112.22平方米两房两厅、112.01-112.55平方米两房两厅以及143.82-146.42平方米三房两厅。此外还有12号楼、15号楼、20号楼、23号楼4栋18层高层公寓，房型主要有90.29平方米两房两厅一卫、120.30平方米三房两厅一卫以及121.07平方米三房两厅一卫。所有房源均价在12000-16000元/平方米之间，三房有样板房可看。
买两套花园洋房可上下连通
日前记者来到大华锦绣华城售楼处，中午时分售楼处内约有5、6组看房客户。由于90平方米的公寓二房已经全部卖完了，针对记者的二房需求，销售人员向记者推荐13号楼的花园洋房二房：“两房均价在16000元/平方米左右，买三楼价格大约是16000-17000元/平方米，如果买180-220平方米顶层复式的话，单价要超过17000元。买底层可以赠送大面积地下室。”
销售人员介绍，16区的花园洋房独创“隐形复式”的弹性空间，楼上楼下是完全独立的两套住宅，可以根据业主的需要架一座楼梯将两套连通，成为空中别墅，而且架设楼梯的费用无需业主承担。
小区物业管理服务周到完善
大华锦绣华城一期业主已经入住，记者走进小区实地探访。午后小区内十分安静，随处可见保洁人员在清扫路面，还有三三两两的小区居民在阳光下享受水景和绿化。记者同一名带着孩子在水边玩耍的女业主聊了几句，谈到小区的物业她赞不绝口，她说：“住在这里生活很方便，旁边就是乐购超市。小区里面的环境也很好，特别是浦华的物业服务，不管是清洁、绿化还是管理维护都很用心，去年全年都没有一起安全事故。他们还经常会组织一些社区文化活动、社区艺术节，让我们业主的生活更加丰富。物业好，我们住得就更舒心了。”
大华锦绣华城目前共销售1415套，已登记的有1257套，今年一月以来每月销量成倍增长，1月份销售18套，2月份销售53套，3月上旬就销售了94套。

[房型点评]
1、南北三阳台，超越传统两房设计；2、朝南主卧带阳台，次卧带凸窗，全方位观景；3、独立储藏室，餐厅连通北向阳台，客厅连通南向阳台，既可观景，又保证室内空气流通。
商业及生活配套成熟、交通方便；绿化率高、景色优美；品牌开发商。

仁恒河滨城三期北岸国际社区精装房起价30500元/m2

87平方米二房两天内售罄
仁恒河滨城是位于浦东新区联洋—碧云国际社区中心的高品质大盘，洋泾港以北为第三期,三期总建筑面积约251000平方米，总户数1255户。
仁恒河滨城三期北岸3月7日推出130套新房源，主要房型有YOUNG公寓：面积约87.56m2二房二厅一卫、112.61m2二房二厅二卫、136.24m2三房二厅二卫、151.53-153.33m2三房二厅二卫，均价约30500元/m2；以及190m2和230m2的大户型，均价约38500元/m2。据销售人员介绍，87平方米的二房推出仅两天就全部售完了。“7、8、9号楼预计会在4月份开盘，到时候会有新的87平方米二房房源，但价格有可能比这一批的要贵。”销售人员说道。
高品质精装修标准
仁恒河滨城的购房群体主要为成功人士和境外客户，精装修房正可以满足他们的置业需求。记者在售楼处内遇见一对上海老夫妻，他们是替在国外工作的儿子儿媳看房，老先生表示儿子儿媳工作十分忙碌，因此指定要买精装修房，记者同他们一起参观了113平方米二房的样板房，2梯3户，总价约343万元。
仁恒河滨城的装修标准包括大金智能化中央空调系统、低温热水地面辐射采暖系统、嵌入式整体定制橱柜、全套的西门子厨房电器、科勒洁具、高仪龙头，部分房型还有智能座便器。销售人员介绍，样板房内除了家俱、装饰品等，其他都属于精装修标准之内。
品牌物业人性化服务
仁恒物业是中国物业管理二级资质企业，并于2002年通过“ISO9001国际质量体系认证”。记者在售楼处看到一本由仁恒物业主办的小区内刊《仁恒家园》，内容包括物业新闻、老外访谈、业主教做菜、文化活动等等，细读之下可以感受到物业周到细致的人性化服务。此外物业也非常注意小区的私密与安全性，当记者通过小区大门时被保安提醒刷卡，原来每位业主都需要刷卡方可以进入小区，访客也必须要经过业主同意方可以入内。
从网上房地产的数据来看，仁恒河滨城每月都有几十甚至上百套的成交。今年1月春节淡季成交176套，2月份成交83套，3月份到现在也已经售出36套。

[房型点评]
1、户型方正、南北通透；2、双卫生间，使用私密方便；3、南北双阳台，南面景观阳台，北面工作阳台；4、客厅与景观阳台相连，开敞明亮；5、高标准精装修。
国际化高端社区；商业、教育配套设施齐全。

南上海一周住宅行情
2009年3月7日-3月13日

区域成交套数成交面积参考价格
松江 246套 26510m2 6000-16000元/m2
闵行 276套 28817m2 7500-24000元/m2
徐汇 26套 3647m2 16000-60000元/m2
金山 135套 13814m2 4300-6300元/m2

本报记者刘耘

松江新桥楼盘叠墅近期又出促销新招，70万可以买到一套88平方米二房，还可获赠一辆轿车或车位。售楼处称优惠措施效果不错，特惠房源近期销量上升。

70万一口价买“别墅”还送轿车

一套房一部车总价70万
记者近期接到叠墅短信，称“叠墅为答谢广大客户现推出70万买房送车快抢位活动”。该案售楼小姐向记者解释称，“买房送车”是该案最新推出的优惠活动，目前参加活动的房源是1楼复2楼的88平方米户型，70万元是“一口价”，包含一套房源和一辆车。“送的是什么车型呢？”“是东风雪铁龙C2款，目前的市场价格是7.8万元。”售楼小姐还告诉记者，“赠送的雪铁龙也可以在房款中直接抵扣，不过不能全部抵扣，只能减去5万元。”另外，记者还得知，70万元除一套房外，还可在轿车和车库中任选其一。
叠墅原本被称为海派青城，于去年6月全新上市，推出户型为89-130平方米的二房三房。由于此类户型为2-3层的结构，该案被称为“类别墅”。后来，该案此批房源干脆改名叫“叠墅”。售楼小姐告诉记者，该案大户型房比二房卖得更好，所以现在参加活动的几乎都是90平方米左右的二房。
优惠促销不断，近期热卖
该楼盘在首次开盘时均价在8200-8500元/平方米，但销量一直不佳。正式改名为“叠墅”后，该案适时调低了报价，销量出现上升趋势。后来，叠墅的均价一直维持在7800-7900元/平方米左右。该案还有一大特点为，常常有丰富的促销活动，几乎每周都会推出特价房源。
叠墅在“买房送车”之前的优惠活动为“首付分期”，推出了20套二房三房，购房者只要在签订预售合同时先付掉首付的一半，剩下一半在6个月以内再付掉即可。此举相当于是开发商无息贷款给购房者，减轻了他们的首付压力。同时，这20套房源价格也颇为优惠，二房总价最低仅60万元，主力二房总价在68-70万元左右。网上房地产显示，该案近期的销量大幅攀升，2月销量达到了30套，而截至3月10日，3月的销量也有11套。
相比前期首付分期的优惠，如今“买房送车”似乎更加实惠。售楼小姐也坦言：“卖得不错，现在只剩下88和107平方米二房了，107平方米二房贵一些，总价在92万左右。”
区域大盘多，
需靠价格取胜
叠墅位于松江新桥，区域内别墅社区较多，而公寓楼盘比较稀缺，目前在售的公寓盘主要有绿洲香岛花园、万科白马花园、欧风丽景等盘。而在3月，区域内供应量也有明显增加，万科白马花园推出了该案新一批露台洋房，而绿洲香岛也将在3月下旬推出其新一批精装修房源。这两盘属于板块内知名楼盘，价格也处于区域高位，报价在11000-13000元/平方米左右。和上述两盘相比，叠墅在位置、人气、规模、品质等方面均有较大差距，不得不借助价格来拉动销量。可以说，新桥板块虽然楼盘不多，但竞争却也很激烈。

最新成交分析

低价盘受关注供应量月底陆续上市

网上房地产数据显示，之前一周，即3月6-10日一周内，南上海四区共计成交房源683套，和前期657套的成交相比，成交量有小幅度上涨。除徐汇外，其余三区松江、闵行和金山的销量都较前期有所增长，而徐汇有5套的跌量。
松江供应量集中在月底
3月5-10日一周内，松江成交房源246套，和前期相差不大，有5套的增量。从单日成交来看，除了3月9日成交35套外，其余几天的销量都在50套左右。可以说，松江近段时间以来，周销售量维持在250套上下，比较稳定且呈现出局部回暖的趋势。
松江的价格战在之前一周仍在继续，而优惠促销也带来了较为明显的效果。如泗泾颐景园开盘优惠高达15万元，40套别墅几乎被哄抢一空。而同样热销的还有3月8日开盘推新的象屿都城，多层房源获得了购房者青睐。
松江有新房源上市的楼盘集中在月底，且大多来自知名社区。目前有确切消息将推新房的楼盘有奥林匹克花园、绿洲香岛等盘，而早就有开盘消息而迟迟不肯推出的佘山假日半岛也称其将在4月全新上市。
闵行春申丽园打折热销
闵行在3月6-10日一周内，共计成交房源276套，比前期273套有3套的增长。闵行也因为较高的销量而再次蝉联南上海销量排行榜之首。从单日成交数据来看，闵行可以用“前期平稳，后期发力”来形容，在3月9、10日，闵行单日销量分别为65、66套，将整体销量拉高至近280套。
和松江楼盘“百花齐放”不同，闵行特别热销的楼盘并不算多，近期表现较为突出的是莘庄板块的春申丽园。该案目前均价13000-15000元/平方米，买房可享受8.6-8.8折优惠，一时间购买者众多。
关注热点集中在低价楼盘
在3月6-10日一周内，徐汇共计成交房源26套，较前期的31套减少了5套。徐汇也是之前一周唯一销量下降的区域。由于在售楼盘户型大，总价高，徐汇楼盘较长时间以来乏人问津。而近期购房者咨询较多的楼盘集中在几个低价位楼盘，如长春新苑、徐汇新城，而将有新房源上市的中海瀛台关注者也较多。

新推房源

象屿都城
推高得房率多层洋房

象屿都城于3月8日开盘推出“东南亚风情阔景洋房”50套，准现房，得房率近90%，为5层不带电梯设计。户型包括95-96平方米的二房、100平方米以上主力二房，还有116-118平方米的三房。售楼处介绍售价为8000-9000元/平方米，开盘有一定幅度的优惠。
点评:由于此批房源得房率高，故受到不少购房者追捧。该案还推出一套特惠房，为1栋2号101室，首付为17万元。

优惠楼盘
德邑小城
86m2特惠房总价52万
德邑小城在售主力房源为86.91-89.71平方米二房，目前最新优惠措施为：特惠房15号102室，建筑面积86平方米，目前总价为52万元。另外，该案还称“预约认筹即享96折优惠”。
点评：德邑小城主力户型为“2+1”房，大部分房源带有约8平方米的“空中花园”，可将其改造成书房、阳光房等。
英郡雷丁
买房可享总价8.8折优惠
英郡雷丁二期共46套房源，为联排、独院别墅，分两批推出，去年6月开出第一批，今年3月8日开盘推出二期剩余房源，面积170-235平方米，为地上3层设计。据悉，该案均价15000元/平方米，3月18日前购房可以享受总价8.8折的优惠。
点评：英郡雷丁位于松江新桥，板块内在售别墅社区较多，该案属于其中的经济型别墅。

别墅房源
湖山在望
报价调低至35000元/m2
湖山在望目前在售为二期独栋别墅，去年开盘均价40000元/平方米，目前均价35000元/平方米，主力房源300平方米左右，总价1000万以上。房源数量不多，为毛坯设计，送200平米的地下室。
点评：湖山在望位于闵行颛桥板块，区域内别墅房源多，而该案的一大特点是距离商业配套较近，生活便利度高。

读者来电

张女士：请问上海康城近来有什么优惠活动吗？另外还有哪些房源在售？

上海楼市周刊：上海康城在售房源多为150-351平方米的大户型。近期推出18个优惠单元，其中201平方米的2号301室，优惠后总价为900185元。3月14日起接受认购登记。

品质楼盘价格平稳销量不减

本报记者刘耘

本期记者主要介绍四个“质量过硬”楼盘，从价格上看，它们报价相对实惠，性价比高；从小区品质上看，它们大多具有一定规模，小区规划较好；从前期业主反映来看，小区物业管理不错。最重要的是，这四个楼盘销量稳定，获得购房者认可。

贝尚湾园小户型刚售完后续将推二、三房

前期在售房源多为小户型
松江九亭的楼盘贝尚湾园目前在售房源是在去年底推出的，虽然开盘时正值楼市寒冬，但该案一经推出即获得热销，在接下来的2、3个月同样卖得不错。网上房地产显示，该案去年12月即开盘当月售出58套，2009 年1月售出54套，2月售出49套，截至3月10日也有9套的成交。
据悉，贝尚湾去年底推出的房源共计200余套，户型全部为90平方米以下一房二房，面积在73-87平方米之间。该案86、87平方米的二房户型方正，设计合理，是最受欢迎的二房户型。
大户型三房目前报价一万
3月中旬，记者从该案售楼处得知，86、87平方米早就售罄，70多平方米的一房销售速度相对较慢，但也所剩无几。“90平方米以下一房二房比较稀缺，是我们的最后一批小户型，所以卖得很快。今天刚刚卖掉最后两套一房。”据悉，该案目前在售房源只有130余平方米的三房。
据记者了解，贝尚湾前期报价在9800元/平方米左右，一次性付款可享受97折。而售楼先生告诉记者，目前在售三房均价10000元/平方米。“我们还有后续房源推出，二房面积在97平方米左右，还有127-141平方米左右的三房。”据其介绍，目前开盘时间尚未确定，但价格很可能会有一定上涨。
九亭大型社区知名度较高
贝尚湾园是由公寓、联体别墅及商业街区组成的综合住宅小区。小区中心为联排别墅，外围为公寓，均采用西班牙风格建造，是小区在建筑景观上的一大特色。
另外，小区拥有约8000平方米的中心水域，绿化率也高达50%。小区里随处都可见集中绿地，还有各种雕塑、儿童游乐场、户外健身设施等。该案确实属于九亭较高档的小区之一，在区域内有一定知名度，尤其受到年轻购房者欢迎。

[社区点评]
1、贝尚湾园总建筑面积50万平方米，包括公寓、联排、商业等，是九亭目前规模较大的小区之一，后续房源较充足。
2、该案最大的特点是整个小区都是西班牙建筑风格，从淡黄色墙面、红色拱顶等细节中可以看出该案在景观设计上的特色。

夏朵小城板块唯一在售盘均价7500元/m2

二房三房在售，合同撤销率低
夏朵小城目前在售的是去年9月13日推出的一批新房源，主力户型包括88-109平方米二房和118-133平方米三房。此批房源属于绿岛方洲，而绿岛方洲为夏朵小城的三期地块，占地面积近20万平方米，后续供应量充足。另外，该案还是马桥地区的唯一在售楼盘，不仅知名度高，而且板块内没有其他的公寓盘参与竞争，具有先天优势，故该案的销量一直以来较为平稳。
尤其值得一提的是，夏朵小城的撤销率也很低，网上房地产显示，该案绿岛方洲房源从去年初到今年3月共计售出614套，合同撤销总次数为7套。可以看出，购房者对于该案具有较高的信赖度。
均价七千五低于周边楼盘
据售楼小姐介绍，夏朵小城目前在售房源均价为7500元/平方米，主力二房总价在66-82万元，三房总价在88-100万元左右。夏朵小城均价相对来说不算高，前期房源均价约为7300元/平方米，目前略微上涨了200元/平方米。这主要是因为该案目前为现房在售，而剩余房源多为一线景观房。
由于马桥板块内无在售公寓盘，与该案具有可比性的楼盘主要为附近老闵行板块的丽都城和合生城邦。这两个楼盘小区品质均高于夏朵小城，当然报价也较高，分别为11000元/平方米和8700元/平方米。相比之下，夏朵小城的报价算是比较“厚道”，售楼处也称该案报价“透明、公道”。
配套基本完善，交通不便
夏朵小城位于马桥板块，地处江川镇与马桥镇的交界处。江川板块中各项生活配套都十分完善。该案目前生活配套更多地依靠江川、老闵行等地。另外，在小区里规划了不少便民商铺，还有位于银春路上的联华超市、菜场和小区南部的幼儿园等生活配套。
不过，夏朵小城最大的问题在于交通出行。据记者估算，小区距离5号线华宁路站的距离在2公里左右，交通不太方便。

[房型点评]
1、夏朵小城二房为88-109平方米，88平方米二房是该案目前在售的最小户型，也是比较受欢迎的一款户型。
2、88平方米二房户型比较方正，卧室一南一北，主卧和客厅均为南向，保证良好的光照。进门处的厨房带有操作阳台，设计比较人性化。而客厅也带有较大面积的南向阳台。

泗泾颐景园优惠15万经济别墅开盘售出40套

40套房源2个小时售罄
位于松江泗泾板块的楼盘泗泾颐景园3月7日推出一批新房源，此批新房源共计40套，为3层总高联体别墅，包括两种户型。据售楼小姐介绍，两种户型都在200平方米左右，一种为194.85平方米，另一种为233.64平方米。其中前者带106.92平方米地下室，后者地下室略大，面积为109.35平方米。另外，该案还赠送有50-80平方米的前后庭院。
据介绍，泗泾颐景园为一房一价，均价在12000-13000元/平方米之间，性价比较高，不仅有近1：1附赠的超值面积，而且还有最高4.8米的阳光地下室以及全围合的私家庭院，这在区域板块内甚至整个上海市场内都是稀有罕见的，难怪在开盘2个小时内就基本售罄。
多种优惠累计达15万
据介绍，开盘当天近百名名意向客户根据预约登记的号码依次选房，并参与现场幸运大转盘摇奖活动，最高可获2万元购房礼金。另外，该案还有“预付8万元诚意金可充抵16万元房款”的活动，到开盘当天签约再优惠5万元、现场摇奖最低可获1.2万元购房礼金以及所有客户总价优惠后再98折上折等一系列的优惠政策，使每一位购房者均能享受15万元的总价让利，大大促进了该案的销售。
首批推出的40套房源几乎全部售罄，现场众多由于排号靠后没有选到钟意房源的购房者更关心下一批房源的推出。售楼小姐称，目前已无可售房源，下批房源将在近期推出，“肯定会尽快推新，但下一批房源的具体优惠措施还未确定。”
社区景观好交通方便
泗泾颐景园在板块内具有一定知名度，前期入住业主的反响较好，目前在售为二期房源。该案是一个极有人文底蕴的生活社区，它根植苏式园林文化内涵和造园技法，同时汲取欧式建筑的大气风度，开现代家居园林之先河。而泗泾颐景园二期联排别墅不仅延续颐景园的精神，重要的是它深入研究上海本身具有的文化特质和居住习惯，加入了老上海石库门的风格设计，使建筑与上海这个城市的历史相呼应。
泗泾颐景园所在的泗泾板块风景较好，空气清新。据悉有不少业主都是看中了这里的生态环境。另外，由于小区临近A5，A9，沪青平以及泗陈公路、沪松公路等主干道，交通比较方便方便。小区距离九号线泗泾站大约500米，无法驾车的时候乘坐地铁也是很方便的。

[户型点评]
1、该案194平方米户型地上一层带有围合式花园院墙和阳光中庭设计，二层次卧全南且带有双储藏间，三层套房配置带有阳光书房、卫浴和阳台。
2、此款户型带有106平方米地下室，最高可达4.8米，可作为休闲娱乐之用。

绿地诺丁山新城精装小户型只需毛坯价

房源充足，一房二房在售
绿地诺丁山是在去年11月底开盘的，虽然它还只算是松江新城的新盘，但这几个月来该案表现不错，受到购房者欢迎。网上房地产显示，该案首批推出321套房源，截至3月10日该案此批房源成交165套，半数房源已去化。
绿地诺丁山位于松江新城西区，与东华大学相毗邻。该案大多数公寓房源都是小户型，其中包括45-51平方米左右一房和80-92平方米左右的二房。据售楼小姐介绍，由于该案户型较小且全部为装修房，开盘以来备受关注，年轻小夫妻和在松江新城工作的年轻人是该案的主力购房者，还有购房者是为方便子女读书而买房，另外购置养老房的业主也不少。据悉，目前该案房源充足，小户型的一房二房均有在售。
精装修房均价不到八千
绿地诺丁山开盘之初的最低单价仅7600元/平米，最低总价35万元起，而最低首付为总价的20%。当时的均价为7900元/平方米，主力房源总价为一房35-40万元，二房63-73万元。2月中旬，记者从该案售楼处了解到，目前的均价和前期相差不大，仍然是7900元/平方米。绿地诺丁山所在的松江新城西区楼盘众多，周边楼盘大多毛坯房报价在7000-8000元/平方米，而该案单价不到八千的精装修房自然具有价格优势。
售楼小姐告诉记者，该案前期“缴纳5000元办卡基金，可享受10000元总价优惠”的活动已结束，目前最新的优惠活动为“总价直接减去10000元，还可获赠价值15000元的家电”。据悉，赠送家电中包含液晶彩电、冰箱、洗衣机等。可以看出，目前的促销活动比开盘初期的优惠活动幅度更大。
教育资源丰富，板块利好多
绿地诺丁山是由绿地集团出品，不少购房者就是看中了它的“出身名门”。有购房者表示:”绿地集团在上海开发了不少楼盘，但是在目前在松江建造的楼盘可以说仅此一家，相信绿地诺丁山也会维持绿地一贯的高品质。”
绿地诺丁山位于松江新城西区，对面就是东华大学，区域内还有华东政法学院、上海师范大学、上海外国语大学等多所学校，文化氛围浓厚。另外，该案还拥有松江新城第二个大型幼儿园。
另外，中央公园、辰山植物园在板块内落户，欢乐谷也将于今年7月正式开业，对绿地诺丁山来说是一大利好消息。

[房型点评]
1、绿地诺丁山是个以小户型公寓房为主的社区，最小户型为45平方米一房，精装修，总价35万元起。
2、此款一房较为狭长，进门左手边即为客厅和厨房，户型中间为卫生间，而卧室带有阳台。总体来说，户型比较紧凑。

西上海一周住宅行情
2009年3月7日-3月13日

区域成交套数成交面积参考价格
普陀 106套 12951m2 9400-30000元/m2
长宁 44套 4783m2 20000-50000元/m2
嘉定 189套 17900m2 6500-14000元/m2
青浦 141套 14397m2 6000-13000元/m2

本报记者张琳

中远两湾城、新湖明珠城和泰欣嘉园是武宁板块内离苏州河最近的三个楼盘，上市初期由于标榜“景观房”的优势而高开。不过记者近阶段观察后发现，中远两湾城和新湖明珠城在经历炒高房价后已经采取降温，唯有泰欣嘉园还孤注一掷坚守房价高地，与成交成反比。

周边楼盘降价夹击泰欣嘉园高开低走

上市三年售出70%住宅
若不是泰欣嘉园今年1月突然有了147套的成交业绩，记者根本不会留意到这个去年月成交基本保持在个位数的楼盘。记者从网上房地产上看到，该项目去年12月推出279个地下车位，近一半已经预定或售出，猛然提升的销售速度想必与此有关。
泰欣嘉园和中远两湾城、新湖明珠城在武宁板块内属于“抬头不见低头”的苏州河景观楼盘，上市之后均经历过“潮起潮落”的价格变动。其中，泰欣嘉园2006年6月首度开盘之时，装修房均价16500元/平米左右，一年后攀升至21000元/平米，且这些房源并非贴近苏州河的景观房；随后价格再一次上调至25000元/平米左右；而两年前推出最后一批新房源，售价已高达32000元/平米，远远高出周边在售楼盘，同时也刷新苏州河北岸的房价纪录。其“跳空高开”无疑对周边楼盘“闻风而涨”起到了标杆作用，进一步抬高区域房价。新湖明珠城三期的售价在泰欣嘉园上市同期为14000-15000元/平米左右，之后跟随泰欣嘉园上调的步伐涨至17000-19000元/平米左右，临近苏州河的景观房价格更是达到27000元/平米左右；中远两湾城四期在2007年年初时，定价不过在15000元/平米左右，至去年年初时也已达到23000元/平米。如果说苏州河沿岸的一手房或二手房市场经过近几年的消化，市场供应量已经不多，可供开发的土地也越来越少，今后供应量将会十分稀缺，才使得开发商有意炒高景观房的价格的话，刚性需求购房者却未必会认同这一价值观，从网上房地产的销售数据来看，即便在2007年中期楼市比较兴盛的阶段，泰欣嘉园的月成交也未超过百套，新湖明珠城也同样如此。
高涨后回归冷静，泰欣仍“坚强”
从目前的成交走势来看，中远两湾城四期近来销售最为强势，这是因为该楼盘的价格已经于去年中期回落，去年开年时23000元/平米的价格到了中后期已经下调至19000-20000元/平米，个别特价房甚至只有15800元/平米，已接近2007年的价位水平,而目前即将推出的新房源的对外报价维持在18500-19500元/平米。回归理性的价格也拉动了成交，根据网上房地产的成交统计，其今年1月、2月和3月中期分别成交了17、57和74套，虽然其中也包含车位成交的因素，但并不起主导作用。而新湖明珠城三期已经进入停滞阶段，今年以来成交处于“0”状态，目前对外报价在20000-30000元/平米，最低报价比去年略有下调。截至发稿前，记者从售楼处获悉，该楼盘将推出一次大幅度的降价活动，成交会否因此解冻不置可否。“我们没有任何购房优惠”，对于周边楼盘价格出现“跳水”，泰欣嘉园的销售人员肯定地答复记者。据了解，该楼盘目前在售的是1号和8号楼，其中“楼王”8号楼位于社区北侧正中央，既可看到小区内部景观又可俯瞰苏州河景，定位也是小区高层中最高的；1号楼位于社区南端，可享受到双面河景。价格区间跨度较大，在26000-36000元/平米，目前是三个苏州河楼盘中价格最高的。
苏河景观房后市高开可能性小
与中远两湾城相对而建的浅水湾恺悦花园今年中期首次上市，将成为又一个苏河景观房，此前售楼处曾经预计的开盘价在20000元/平米上下，由此而言，苏州河景观房将暂别“高开历史”。

最新成交分析

西区暂别“连绵阴雨”普陀跳空涨136%

西区止跌回稳，成交整体普涨
统计数据显示，3月2日至8日一周，沪上商品住宅成交2130套（剔除动迁房及配套商品房），成交量环比下挫18%，同比去年基本持平，但仅达到两年前同期月均成交量的7成。数据同时指出，2月23日至3月1日一周，全市共推出26.81万平方米商品住宅房源，在前周多供应2.64倍的基础上，再增加了82.4%。与此同时，上周的成交量却出现了13%的下滑，仅成交23.41万平方米，供需比为1：0.9，供过于求的局面重新出现。如同分析所言，西区房源新增供应量开始初步显现，四个区域的成交量也明显放大，但涨幅力度相对不均，总体而言，成交已走出前一周（2月27日-3月3日）的”重创“阴影。根据统计数据显示，3月3日至10日一周，普陀“领衔”整个西区成交普涨格局，单周总成交为106套，环比2月27日至3月3日一周的45套成交总量上涨了135%；市区的长宁成交上升速度相对比较薄弱，环比2月27日至3月3日一周仅增加了3套；而嘉定和青浦这两个外环区域涨幅均维持在13%左右。
普陀楼价回归理性“领衔”走势
值得一提的是，支撑普陀成交的主力楼盘分别集中在几个“老盘”身上。万里板块的大华蓝郡和达安春之声二期近期推出的新盘均低开，其中，大华蓝郡最新一批房源以低于前期房源近500元/平米的价格至本月中旬成交了40套；去年报价16000-20000元/平米的达安春之声二期，2月份的均价降到了13597元/平米，上周新推房源的开盘价重新回到15200元/平米，作为全装修交房来说这一价格在板块内也属于低开。3月过半成交了70多套的中远两湾城高峰期的售价超过20000元/平方米，如今也已跌破这一价格线。
外环成交延续“虎尾”继续摸高
回顾前一周的外环楼盘成交行情，嘉定和青浦虽然以“几”字形收报，但单周末日却已出现回升，上周的成交便在这一及时扭转的走势下继续向上摸高。在这波“过山车”行情中，嘉定江桥的嘉城和青浦主城区的新城盛景无疑是“主角”。2月底推新盘的嘉城依旧以8000-9000元/平米低开的价格主打小户型房源，满足了区域自住客的需求，2月和3月中旬均成交了104套；而率先在外环开盘的新城盛景同样如此，2月和3月推出的小高层、多层价格符合刚性需求购房者的心理水平。

优惠信息
华江景城近期购房优惠
每万元减200元
位于嘉定江桥板块的华江景城目前在售的均是去年推出的房源，其中去年10月推出的3、6和7号楼户型较大，以90-159平米二房和三房为主；12月新推的10和11号楼，房型为63-99平米一房至三房，其中一房、二房送空中花园。目前所有房源售价在9000元/平米。从售楼处获悉，即日起至4月中旬推出每万元即减200元的购房优惠活动，具体为：总价凡满1万元减200元、满10万减2000元……以此类推。
点评:据悉，后续新房源要等到首批房源今年9月交房后推出。
预告房源
澳丽映象月底新推小高层
位于嘉定安亭的澳丽映象目前在售的是去年10月推出的小高层房源，房型为100平米二房和124-136平米三房，均价7500元/平米。据悉，本月底还新推一批小高层房源，房型为100-130平米二房和三房，均价7000元/平米，价格比前期降500-1000元/平米。
点评：安亭板块在售楼盘只有两个，安亭新镇在售的是150-160平米的小高层和多层，多层7000元/平米、小高层8500元/平米。
天际蓝桥近期首次上市
从售楼处获悉，嘉定江桥板块的天际蓝桥将于本周或下周首次上市，首推小高层电梯房源，以57-129平米一房至三房为主。
点评：板块内在售的嘉城和华江景城均价在8500-9000元/平米，而天际蓝桥的预报价在8000-9000元/平米，属于低开上市。
热销房源
大华蓝郡近期万里热销
根据网上房地产的成交数据显示，截至11日，大华蓝郡3月成交了40套，成为近期万里板块最为热销的楼盘。
点评：该楼盘目前在售的是去年11月推出的“墅邻公寓”项目，为299套小高层和多层公寓房源，房型为74-121平米一房至三房。该批房源位于别墅区内，可享受别墅的居住环境安静。目前对外报价在12800元/平米，处于万里板块房价最低位。

读者来电

于先生：上周看到万里板块的达安春之声二期开盘的消息，因此想了解一下该楼盘的基本情况和价格，周边交通和环境。

上海楼市周刊：该楼盘位于新村路真金路交界，处在中鹰黑森林和万里晶品苑中间。此次开盘以全装修房形式销售，房型从68一房至120平米三房，均价15200元/平米，至本周日购房，根据房型总价可优惠3-8万。周边公交线路较多，112、107、937等可到达沪上各个区域。年内还将开通轨交11号、2010年开通7号线。高性价比楼盘抢占市场先机

本报记者张琳

沪上楼市近期成交略有回升，不少楼盘选择在春暖花开时节开始放量，使得整个市场形成了新老盘相互竞争的局面。俗话说“姜还是老的辣”，以西区而言，体量较大但价格相对适中的楼盘总能在“大浪淘沙”中受到购房者关注。对此记者从西区的四个区域中分别搜罗出一个楼盘以证明其市场认可度。

嘉城低价再推小户型三月过半售出近百套

新推房源户型价格不变
嘉城开盘至今基本以小高层、高层和多层电梯房源为主，可选房型较多，主要是56-112平米的一房至三房，最近一批小高层新房源于2月底推出，共132套，仍旧主打小户型，面积控制在79-90平米左右。而该楼盘去年7月推出的前期房源还剩下83、95平米二房和112平米三房在售；10月推出的房源还剩下56平米一房和84平米二房在售。
嘉城是嘉定江桥板块内规模最为庞大的住宅项目，占据了江桥新镇4600亩总量中的1320亩。上市至今5年多来，所推的2707套房源共成交2173套，开发商以“精准的市场定位、合理的价格、优良的施工质量、人性化的服务态度”吸引本区域的自住客或刚性需求购房者。
性价比高撤销率低
该楼盘在嘉定一直比较热销，其中的关键因素便是其高性价比。最新一批房源目前对外的报价范围在8000-9000元/平米，和前期房源保持一致。其中，多层电梯房源由于得房率比高层电梯高，因而价格也高出1000元/平米左右，为9000元/平米。
江桥板块内目前在售的其他住宅项目还有华江景城及即将开盘的天际蓝桥。华江景城在售的也是小户型房源，63-159平米一房至四房价格在9000元/平米；而即将开盘的天际蓝桥与嘉城有一定竞争力，57-129平米一房至三房价格同样在8000-9000元/平米，由于尚未开盘，所以仍是嘉城的销售量占主导。从网上房地产的销售数据来看，今年2月售出了104套、3月售出了90套。从2004年首次开盘以来，2100多套的成交总数中合同撤消过70次，保持比较良好的销售速度。
生活配套已形成，轨交尚在建设
该楼盘附近的曹安商圈已基本形成，南面有沃尔玛、易买得。项目内也建有约2万平米的社区是商业中心，内有菜场、幼儿园。另外板块内还规划了轨交13、14号线。

[房型点评]
项目通过对户型面积的合理控制，科学设计，将主力户型控制在80多平米的二房，“南北”或者“南南”的卧房设置全面满足了不同偏好的置业人群。面积控制在90平方米以下的房源，保证了总价在65万-70万元之间，符合当下沪上刚性需求。

长宁88金廷首批房源基本售罄低价上市后续提价

板块内低开中大户型
长宁88金廷去年12月以低于周边在售楼盘近40%左右的价格入市，由于属于中山公园板块内低开上市的楼盘，因此开盘后一直保持热销，目前首批房源已剩尾盘销售。从网上房地产的销售数据来看，开盘至今的三个月内，其合同撤销了3次，仅为区域内另一个热销楼盘天山华庭的1/3。
12月底首次推出的是1幢27层和1幢31层的高层住宅，房源以104平米左右二房和130平米三房为主，另有4套291平米的顶层复式房源，所有房源均以全装现房销售。值得一提的是其客厅4.5米的大面宽设计，让整个房间的采光更加充分；相比二房，130平米左右三房更为紧凑，主卧附带卫生间的套房设计、客厅与餐厅联通南北双阳台的设计，既保证私密性又最大程度扩大通透性。除了原有的54%绿化率，小区还规划有5000平米左右的中庭绿化。由于毗邻北面的苏州河，每栋建筑均有理想的景观视野。
3月底4月初该楼盘将推出其第二批房源，以147平米三房和180平米四房的大户型为主；同时改进了前批房源一梯四户的设计，变为一梯一户，每户均带入户电梯；装修档次上也做了相应提升，除了增加了地暖设备外，原先装修中的一些厨卫电器也更换了品牌，因此装修标准会在原先3000元/平米的基础上提高，而售价也相应上调至27000-28000元/平米。
交通和生活配套配套均有优势
板块内在售的凯欣豪园目前报价在33000元/平米；王子晶品公寓报价在5-12万元/平米，而长宁金廷目前的定价至少要比这两个楼盘低40%左右。
出行上，步行约5、6分钟可达在建中的轨交11号线隆德路站，且站内可换成1号线；而坐车12分钟还可达地铁2号线江苏路站。项目处于曹家渡商圈核心位置，长宁、静安、普陀三区的交界处，中山公园商圈和长寿路商圈可满足日常生活需求；而项目也配备了约3.45万平米的商业中心。

[背景介绍]
开发商早在上世纪80年代就投身于上海房地产业，曾经利用外资打造了上海第一批涉外办公楼、公寓和酒店，其中包括有联谊大厦、雁荡大厦、希尔顿宾馆、建国宾馆、金桥大厦等。

中远两湾城四期开发上市已十年价格回落板块最低

报价一路看低带动销售
中远两湾城四期项目“璀璨天成”去年1月开盘后，均价一直保持在23000元/平米左右；到了6月9日起，该楼盘推出为期5个多月的优惠购房活动，自此报价开始下调，在19000-22000元/平米左右。直至现在，该楼盘在售的25号楼售价仍维持在18500-19000元/平米。
价格回落带来的便是成交量的快速回升，网上房地产的销售数据显示，该项目今年1月售出17套、2月售出57套、3月过半售出了74套，成交量远超于板块内其他在售楼盘，甚至高于普陀其他区域内比较热销的楼盘，如中鹰黑森林和大华蓝郡。同时，该项目也保持较低的撤销率，436套房源已售出228套（含3套预定），其中合同撤销记录为22次。
售楼人员介绍，四期“璀璨天成”是中远两湾城定位最高、绿化和景观最佳的一期，南朝800米苏州河景观、紧邻社区6万平米中央花园。此次推出优惠的房源位于整个小区的中心位置，可以看见花园。据说开发商原来在中心位置还要规划建造2栋高层楼宇，后考虑到建筑过于密集而放弃，这就使得璀璨天成的平均栋距有百米之多，有了足够的户外空间来构筑绿地和健身场所。
新盘报价仍旧走低
以楼盘本身的品质和周边配套来看，目前价格定在20000元/平米以内这个水平比较合适，而且和周边在售楼盘相比，该楼盘至少要低5000元/平米左右，更具有价格优势。即将月底或4月初开盘的31号楼压轴房源现在对外的报价在18500-19500元/平米，仍旧和目前在售前期房源保持一致。从品质来说，最后两栋楼采用板式结构设计，处在苏州河边的第一排位置，居住环境相对较好，而且大堂已是全装修。
周边配套符合“高性价比”
该楼盘近来热销的关键在于其已经符合性价比。四期周边配套比较齐全，步行十分钟范围内有众多大、小超市。除了外部配套外，社区内还建造了幼儿园以及中远实验学校，现在都已投入使用，此外，出行是该楼盘最大的优势。自驾车可由昌化路、交通路等多条马路上中山路内环高架；非自驾者可选择轨交或公交车出行。轨交3、4号线在中潭路远景路口设有中潭路站，从小区门口步行到该站点需6、7分钟。

[房型点评]
该楼盘的物业公司为中远物业，资质由上海市物业管理“三级企业”跃升为“二级企业”，荣获上海市质量管理的最高奖项2002年度上海市“质量管理奖”、上海市“用户满意企业”及“用户满意服务”企业等荣誉称号。不过，该物业欠缺的是其对住户的管理，曾一度因群租受到影响。

新城盛景低价高频率推新盘近期小高层热销

房源更新快，价格始终低开
记者从近日的网上房地产“一手房近七日销售排行榜”中再次看到了新城盛景的名字，该楼盘总建筑面积占到30万平米，属于区域内规模较大的普通住宅项目。自2007年10月首度上市以来，凭借其小户型和低总价的特点，一直是市场上较为热销的楼盘。2月中旬和3月初，新城盛景分别推出了3号和2号地块的小高层房源，房型均为89平米二房，价格在7600-7800元/平米。售楼人员告诉记者，这两批房源开盘当天即售罄，下一批新房源将在4、5月推出。目前在售的房源仅剩二期多层项目中的三房，面积在120多平米，由于是河景房，因而价格较高，价位水平控制在8300-8600元/平米。据悉，后续还将推出三期的联排别墅项目，面积在230平米，附赠100平米的露台、地下室和花园，总价在200-300万。
价格是热销的主因
该楼盘在售的小高层、多层房源整体价格在7600-8600元/平米之间，纵观整个青浦区域在售楼盘，仁恒运杰河滨花园的公寓房源早已售完，当前剩余房源多为联排别墅，单价在17000元/平米；金地格林郡的小高层公寓也基本售罄，如今主推的是面积相对较大的叠加洋房，网上参考价在8200-9200元/平米。青浦新城可售公寓房源充足的主要就是新城盛景园和吉富绅花园二期。吉富绅花园90多平米左右的二房均价在9000元/平米；景港名人苑目前售价在6000-9000元/平米；而朱家角板块的中信泰富朱家角新城推出的花园洋房售价在7700元/平米；别墅方面，仁恒运杰花园售价在17000元/平米，徐泾板块的绿中海二期，公寓售价为10000元/平米，别墅为160万。相比之下，新城盛景新房报价保持在最低水平。
周边已建成基本生活配套
小区内的BLOCK街区去年开始招商，内有临街旺铺，广场商业和滨河风情商业街，并规划有社区便利店，超市，餐饮等。社区内规划有幼儿园，东面有九年一贯制毓秀中学及重点青浦高级中学，构筑一站式教育。不过目前出行不便，由于距离小区200米的地铁2号线西延伸段青浦新城1站目前还在规划中，因此出行只能依靠公交线路。

[房型点评]
据了解，区域自住客是该楼盘绝对的购房主力，除品质和整体价位低的优势较外，几乎每月推盘的高频率选择多。此外，周边商业设施齐全且规划建设轻轨站，符合刚性购房者的需求。1：1.4的超宽栋距、约30米宽河道，视野景观效果较好。户型紧凑，附赠价值大（送面积、附大露台，露台面积算一半），得房率高。

北上海一周住宅行情
2009年3月7日-3月13日

区域成交套数成交面积参考价格
杨浦 52套 4803m2 17000-22000元/m2
虹口 5套 380m2 23000-70000元/m2
闸北 57套 6087m2 17000-22000元/m2
宝山 486套 47465m2 7500-17000元/m2

本报记者陶婷

2月底，新江湾城板块的楼盘似乎刮起了“促销风”，新江湾城一号作品首当其冲以13000元/平方米“跳水”价清盘后，华润橡树湾也推出特价房，最低售价17000元/平方米。

橡树湾低售精装公寓，2月热销51套

2月公寓最低售价17000元/平方米
位于新江湾城板块的华润橡树湾目前在售房源仍为9月29日推出的297套房源，房型以63平方米的一房、88平方米左右的二房以及154平方米的三房为主。2月该案推出一批特价房，价格低至17000元/平方米，房源多位于低层，目前售价已回归至原先19000-23000元/平方米。橡树湾在售的还有别墅项目，外观以新英格兰风格为建筑特色，目前别墅单价在37000-52000元/平方米之间。据网上房地产数据显示，在推出低价房的2月，共售出房源51套，相比之前几月徘徊在30余套的月销售量，增量近2/3。
售价低过周边毛坯
新江湾城目前在售的楼盘还有新城御景、涵碧景苑、美地湾城等。与华润橡树湾最具可比性的新城御景自2月28日以13000元/平方米的清盘价售卖前期房源后，价格在回归20000元/平方米的基础上，又涨2000元/平方米，目前均价22000元/平方米，起价20000元/平方米。涵碧景苑目前在售二房约100平方米，三房140平方米左右，四房170－190平方米，均价在20000元/平方米左右。这两个楼盘均以毛坯交房，而橡树湾作为精装修房的售价只不过19000-23000元/平方米，2月房价更低至17000元/平方米。因而从板块内的销售情况来看，橡树湾整个2月以51套的成交量堪称“板块销量冠军”，新城御景紧随其后，月成交43套，相比而言，涵碧景苑的销售速度较缓慢，2月共售出4套房源。
教育配套较出色
据了解，华润橡树湾距离五角场核心商圈3.8公里，周边有轨交3号线、8号线。
在很多人关心的教育配套方面，新江湾城一共规划有三所中学，三所小学和七所幼儿园，据记者了解，目前外围最为成熟区域的政悦路上，已经看见了新建的复旦科技小学和本溪路幼儿园。而同济中学及中福会幼儿园将规划在核心区，其中，同济中学就紧邻橡树湾。
交通方面，该案附近有公交路线910、819、124、870、168等，距离在建轨道交通10号线新江湾城站步行约15分钟。

最新成交分析

北上海三区成交齐降，唯宝山激增37%

3月7日-3月11日，北上海四区共成交房源达600套，与之前一周496套的销量相比，增加了104套，增幅达21%。虽然3月的第一个星期北上海四区的成交量产生下滑，上周各区仍然都有不同程度下降，但宝山区回暖明显。
闸北区上周成交降幅50%
闸北区上周成交房源共57套，成交面积为6087平方米，与之前一周113套的成交量相比减半，降幅达50%。之前几周，闸北区的销量的剧增完全归功于大宁板块的慧芝湖花园二期嘉宁荟，据统计，慧芝湖花园二期上周共成交房源33套，占据闸北区总成交量的58%。而该案近期将再推300套新房源，具体日期、售价未定。目前该案在售房型以90平方米以下的二房为主，目前均价20000元/平方米。
3月，闸北即将上市的楼盘还有中海万锦城、万豪公寓等。
宝山三楼盘爬上成交榜
宝山区上周的成交量相比之前一周呈上升趋势，为486套，成交面积47465平方米，比之前一周307套的销量增加179套，增幅达37%。从数据统计可看出，该区域上周的每日成交除3月11日59套外，其余均在70套以上，更有3月10日达到174套之多。
网上房地产的近7日成交排行榜中，排名前十的楼盘就有3个是宝山区的，分别是排名第三的和欣国际花园、排名第六的大华铂金华府和排名第九的大华梧桐城邦。和欣国际花园于3月7日开盘推出16号楼108套新房源，房型为82平方米、95平方米的二房和123平方米的三房，高层，得房率在80%左右，开盘价格12000元/平方米起，目前已全部售罄，预计3月21日将再推一批新房源，售楼处报价仍在12000-13000元/平方米；大华铂金华府于3月10日开盘共推168套房源，均价15200元/平方米，一房65平方米，二房85-100平方米，三房125-138平方米，上周销量达78套；大华梧桐城邦在售面积为103-110平方米左右的房源，之前报价在11000元/平方米左右，而上周开盘的实际成交价却高达12100元/平方米，销售情况仍然良好，上周共成交房源63套。
在后续供应方面，宝山区3月即将上市的楼盘有万科四季花城、聚丰景都、大华中环一号等。
杨浦成交减少15套
上周，杨浦区共成交房源52套，成交面积为4803平方米，相比之前一周67套的销量减少15套。杨浦区上周无新盘上市，多数楼盘在消耗前期房源。区域内相对销售业绩较佳的要数新江湾城板块的新城御景和华润橡树湾，网上房地产数据显示，截至3月11日，两楼盘本月分别已成交19和26套。
虹口销量减半
虹口区上周的成交量同样呈下降趋势，共成交房源5套，成交面积为380平方米，与之前一周9套相比，减少了4套，并且3月7日、8日出现零成交。虹口区大上海紫金城四期将于本月开盘。

新盘预告
聚丰景都
将推70-90m2小户型
聚丰景都将推新房源，以93平方米左右的两房两厅及70平方米左右一房两厅的房型为主，具体开盘时间和价格未定。目前该案还有为数不多的三房在售，为140平方米左右和151平方米左右的稀缺性小复式房型，价格在9000-10000元/平方米。
点评：小区距离在建中的7号线终点站外环站约800米的距离，通车后出行将得到方便。

大上海紫金城
主推户型为三房
大上海紫金城预计将于3月开盘，此批房源是大上海紫金城四期的最后一栋楼，10、11单元18层小高层，位于小区中央，三房面积在112-128平方米，两梯两户，价格在17000-18000元/平方米，总价约220万元/套。
点评：该案靠近地铁1号线延长路站、8号线和轻轨3号线虹口足球场站，近内环、南北高架有66、79、959、862、108、937等十余条线路直达人民广场、徐家汇等繁华区域。

大华中环一号
售价10800元/平方米
大华中环一号3月下旬将推出F区的三幢楼，二房98平方米，三房120平方米，2010年下半年交房。目前该案在售2月10日推出的房源，户型包括98.85平方米的二房和132平方米的三房，售价10800元/平方米。
点评：出行可依赖汶水路上的公交线路，有737、758、923路等公交线，步行至车站约一刻钟。

热销楼盘
大华铂金华府
一周销售78套
大华铂金华府3月10日开盘共推168套房源，均价15200元/平方米。一房65平方米，二房85-100平方米，三房125-138平方米。上周共售出房源78套。
点评：该案附近公交线路较多，售楼处对面有762路、510路和78路，大华路上有937、737、112路等。

读者来电

费先生：我想了解一下宝山上大板块目前在售楼盘的具体情况，有没有值得推荐的楼盘？

上海楼市周刊：宝山上大板块目前的在售楼盘有经纬城市绿洲、聚丰景都等。经纬城市绿洲是一个占地面积约100万平方米的大型生态家园基地，目前在售面积为95、99平方米的二房和114-125平方米的三房，均价9500元/平方米。

品牌开发商呈现优质楼盘

本报记者陶婷

3.15来临之际，质量、信誉等成了消费者关注的热点。在北上海四区的楼盘中，拥有较好口碑的楼盘有嘉里建设下属公司的上海港沪房地产建设的卓悦居、上海合生房地产公司的合生高尔夫公寓、上海国广建设的慧芝湖花园等。

卓悦居闸北不夜城全装修房赠送家电

售价22000-26000元/平方米
嘉里不夜城二期卓悦居目前在售2008年8月推出的第8座、第9座，一房约68平方米，二房约85-96平方米，三房约125平方米、共六种房型，目前售价22000-26000元/平方米。西北朝向房源均价22000元/平方米，南北朝向房源均价26000元/平方米，一房售价约25000元/平方米。
该案为全装修房配家装材料及卫浴，并采用韩国进口TOUCHGATE电子密码门锁、TOTO或KOHLER洁具、BOSCH免提对讲机等品牌设备，根据买家的实际使用需要，赠送伊莱克斯电冰箱、惠而浦洗衣机及松下空调等家电。卓悦居近两个月因降价，使得销售势头非常不错，网上房地产数据显示，该案1月、2月分别售出房源54套和98套。
靠近地铁一号线汉中路站
位于闸北区最繁华地段的卓悦居，靠近北静安，南距苏州河不到1公里。特别是卓悦居的交通，步行至地铁1号线汉中路站约5分钟。此次推出的是嘉里不夜城的东区，但与之前一期西区的房源相比，西区的交通更为方便，距离地铁1号线汉中路站仅100多米，小区南侧直对汉中路地铁出口，仅隔一条小马路。附近公交路线有95，128，741，722。
同时，小区距离南北高架天目中路上下匝道也仅百米，新客站、高速长途汽车站及数十条公交线路的起站均在卓悦居周边1公里范围内，自驾车至人民广场约10分钟左右。
周边只有一个在售项目
在闸北区不夜城板块除卓悦居外，只有一个圣和圣广场尾盘在售，目前在售酒店式公寓23000-28000元/平方米，精装修，小户型40-70平方米，楼层分布在13-18层。另外，中海万锦城即将开盘，预计首批推出5、6单元，约100多套全装修房。

[配套点评]
1.社区位于闸北不夜城商圈核心位置，地理位置优越。生活配套设施成熟完善，休闲娱乐应有尽有，小区附近有太平洋百货、屈臣氏、不夜城绿地、闸北地段医院等生活设施。
2.周边交通设施十分便利，轨道交通1、3、4号线均在步行范围10分钟以内，出行便捷。

合生高尔夫公寓杨浦内环价格洼地精装1.9万元/m2

2月售出84套
合生高尔夫公寓目前在售2月14日推出的8、9号楼，靠近中央景观。此次推出的房源主力房型为98平方米的二房，无一房。售楼处目前报价19000-20000元/平方米。据网上房地产数据显示，截至3月11日，该案2月成交房源84套，本月已售出20套。该案由被评为“2006年全国十大优秀物业管理公司”的广东康景物业服务有限公司全方位提供24小时星级管家服务。
板块内最低价
合生高尔夫公寓在板块内的售价可算最低，项目全部采用国际一线品牌装修模式，美国科勒的整套卫浴设施、日本林内热水器等，装修标准为1500-2000元/平方米，售价19000-20000元/平方米。而板块内其他在售楼盘还有君欣豪庭，毛坯均价21500元/平方米；宝地东花园精装均价25000元/平方米。相比而言，若以毛坯房来计算，合生高尔夫公寓的售价相当于周边二手老公房价格。
交通略显不足
合生高尔夫公寓紧靠规划中的东外滩板块。据售楼人员介绍，该案附近有地铁4号线、8号线，规划中还有地铁12号和18号线，而记者实地走访发现，从该案步行至地铁4号线至少需20分钟。距离项目最近的公交车站在江浦路上，但是公交线路较少，有70、310、843、841路；长阳路上的车站稍远些，步行大约10分钟，但公交线路基本一个方向；公交线路最多的车站需走到四号线大连路地铁站出口，有10条左右公交线路通往浦东、上海火车站、大宁地区等方向。
自驾车更为便捷，周边有内环高架，杨浦大桥，大连路隧道等交通道路。

[景观点评]
合生高尔夫公寓提倡景观特色，在规划中，该案由中心绿地高尔夫景观区域、环形路及休闲活动广场、园区外围绿地景观带等三部分组成。中心绿地为9洞推杆场，并设有自然式水系景观，在球场周围堆较高地形，配合大乔木为业主提供一个围合的安静的空间，在供业主休息散步的同时，也提供了一种交友娱乐的方式。

海德花园经济型别墅均价11500元/平方米

赠送花园和露台
海德花园目前在售为2008年11月推出的叠加别墅，106-175平方米左右户型，总高4层，两层一户，其中一二层为独立入户。其中下层别墅送进户花园，上层别墅送60平方米左右的露台，目前仅剩靠近地铁房源，价格在11500元/平方米。三、四层房源仅剩几套，一、二层房源较多。据了解，海德花园今年还将推出独栋别墅。
海德花园所属的戴德梁行物业管理有限公司颇受好评，是唯一取得建设部“一级房地产价格评估资格”的国际物业管理公司，并在2000年取得ISO认证，开创了星级物业管理先河。
融合乡村与城市风格
海德花园位于宝山西城区的高尚住宅规划群，兼有天然水系湄浦河，邻近共和新路高架外环线下匝口。该案由英国PRC设计公司的大师们以“英国花园城市运动”为理论而设计，融合乡村与城市风格。小区内以中央玫瑰大道为中心，水岸环廊，观景音亭等数十个特色景点铺设其中。并建有极富特色的商业休闲街，方便生活。
介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。
小区距离一号线约50米
海德花园最大的一个卖点莫过于“离地铁近”，从轨道交通一号线延伸段富锦路站出站，再步行约50米的路程便可到达该小区。这一特点在别墅社区中相当少见。同时，自驾车可依靠南北高架。虽然出行方便了，不过很多人对地铁房的噪音问题产生困扰，而售楼先生表示：“由于我们的窗户都采用双层玻璃阻隔，所以隔音效果比较好。而且小区内前期业主已入住，他们对此问题也都反映比较好。”
生活配套方面，该小区拥有自带的商业一条街，目前仍在建造。若是想去大型购物中心，可乘坐地铁一号线，两站路便到易初莲花。

[户型点评]
海德花园作为别墅户型面积比较偏大，户型设计比较不错。以166平方米的四房二厅三卫来说，底下一层餐厅朝北，卧室和客厅朝南，并附送一个25-30平方米左右的花园；二层主卧和次卧都是南向，书房北向，南北通透，采光充足。该项目适合三代同堂。

慧芝湖花园 2月成交领军闸北月售144套

六星物业服务
慧芝湖花园二期嘉宁荟目前在售2月14日开盘推出的28、29号楼，24层总高，2梯4户。此批房源户型和前一批不同，一至三房71-129平方米，主要为小户型，二房为主，面积在89平方米至120平方米之间，目前均价20000-22000元/平方米。据了解，该案近期还将推出300套房源。据网上房地产数据显示，该案近来的成交情况十分良好，1月以291套的不俗业绩成为上海楼市该月的成交冠军，2月的销量也达到144套。同时，慧芝湖二期嘉宁荟所属的物业公司是具有六星级服务的上实物业，物业费2.5元/平方米/月。
为板块填补“空缺”
慧芝湖花园地处大宁板块，步行10来分钟就可到达大宁国际商业广场和地铁一号线，无论生活配套、交通出行都十分方便。而大宁板块由于交通、购物便利，身处大宁灵石公园、广中公园、闸北公园的交界处，加上生活成本相对其他市中心社区低而越来越受到购房者的欢迎。但目前在大宁板块内的在售楼盘并不多，距离慧芝湖花园500米左右的宝华现代城目前在售房源只剩下大面积房，面积为137-190平方米的三房、四房，均价22000元/平方米，现房销售。板块内的在售楼盘还有盛源家豪城，一房面积70-76平方米，二房面积95平方米，高层均价19000元/平方米，小高层均价20000元/平方米，距离大宁国际商圈大约一站路。由此可见，慧芝湖花园的房源供应使板块得到弥补。
步行至一号线需5分钟
位于闸北区中部，广中路近平型关路的慧芝湖花园，从小区广中路的出口步行至轨道交通1号线上海马戏城站仅需５分钟，临近的共和新路上有46、916路可直达人民广场，95路可达上海火车站，交通便利，步行去大宁国际约15-20分钟，开车约5分钟。大宁国际商业广场可算是上海北区的文化、体育、娱乐中心。
值得一提的是，小区建有会所，内设健身房和游泳池等，为业主休闲、运动提供场所。同时，区域内还拥有68万平米的大宁绿地、上海马戏城，其中上海大学就在该楼盘的正对面，所以这里的人文环境相对也不错。

[配套点评]
1.该案距离地铁一号线的延伸段上海马戏城站仅约400米，更有近10条公交线路抵达，交通十分便捷。
2.周遍的生活配套完善，小区自己有社区商铺。同时步行15-20分钟就可以到大宁国际商业街，购物，餐饮，娱乐一应俱全。

中上海一周住宅行情
2009年3月7日-3月13日

区域成交套数成交面积参考价格
静安 8套 742m2 30000-35000元/m2
黄浦 6套 799m2 20000-45000元/m2
卢湾 6套 881m2 40000-100000元/m2

本报记者高淇渲

在中上海三区，楼盘整体价格偏高，两个月就售完的楼盘可以说是十分罕见。位于南黄浦板块的御华庭就创下了这样的记录。该案以中区最低价开盘上市，从客观上讲，可以说是甩卖，而甩卖的成果也十分可观。

黄浦豪宅“大甩卖” 两个多月售空

房龄较长低价开盘
在御华庭的售楼处，售楼先生告诉记者，该案于去年11月15日正式开盘。新推房源共142套，房型为三房和四房，全部为错层房或复式房，面积在148-177平方米。其中148平方米的三房房型为三房两厅两卫，四房房型为四房两厅两卫。售楼先生还告诉记者，项目虽于11月15日正式开盘，但整个项目基本已经完工，为准现房，开盘单价在20000-25000元/平方米。
“为什么你们的价格这么低？”记者问。售楼先生说：“因为我们在2007年售完前一批房源后就一直没有推新，这批新推的房源房龄相对其他楼盘来说房龄比较长，另外一个原因就是我们这里的户型偏大。”据记者实地考察，该案的小区相对周边其他楼盘来看，环境很一般，整体的居住氛围并不是很好。价格低也并不能排除这方面的原因。
价格低至区域之最
该案处于西藏南路、大吉路交汇处，该地段属于繁华经济区。据记者跑盘时了解，该区域的楼盘均价都在30000元/平方米左右，最高的楼盘均价达40000元/平方米以上。与御华庭距离较近的楼盘有：公馆77和老西门新苑。其中公馆77的价格在39000-49000元/平方米，与御华庭售楼人员目前所给出的价格相比，最低单价相差近20000元/平方米。与均价为35000元/平方米的老西门新苑相比，差价在10000元/平方米上下。在黄浦区一直比较活跃的黄浦新苑二期，均价为30000元/平方米；原本黄浦区均价最低的长峰馨园，均价也在24000元/平方米。可见御华庭的单价为区域最低，也可以说，这样价格的房源在中上海三区都是几乎再也找不到的。
连续数周区域成交最牛
据了解，该案自开盘以来持续热销，开盘当周即售出28套，去年12月共售出49套，今年春节前后共售出14套。这样的销量状况在中区来说十分少见。该楼盘开盘仅两个多月，142套房源已经全部售罄。据记者跑盘所了解，该房型在市中心属于罕见房型，为高端客户对市中心的大户型需求提供了有利资源。记者采访了一位该案的业主，刘先生说：“我打算买房已经有很长一段时间了，陆陆续续看了很多楼盘，还是感觉这里的性价比比较高。一分价钱一分货，这里价格低，虽然小区的环境很一般，但房型和质量我觉得很不错。我才在这里买了一套150平方米的三房。这里的房型错层设计我比较满意。”

最新成交分析

中区总成交小幅缩水卢湾独涨

中上海三区在3月7日-3月11日一周内，共成交房源20套，和前期销量23套相比，出现小幅缩水。从各区的成交数据具体来看，静安区在上周夺得了中区销量排行冠军，黄浦区销量较之前一周跌量4套，卢湾区成交有大幅增长。从整体来看，中上海近期的成交量比较平稳，总体情况较为乐观。
静安区销量夺冠
从静安区上周的成交量与成交面积中，记者发现，中小户型依然走俏的态势十分明显。该区上周销量在中区排行第一，然而成交面积却排行最后，由此可证。上周该区成交8套和之前一周10套相比，跌量2套。从成交面积上看，上周成交742平方米，较之前一周的1462平方米相比，有较大幅度的下跌，幅度近两倍。达安锦园二期一直是静安区的主力热销楼盘，上周成交4套。静安紫苑上周成交3套。该案在售房源为精装修公寓，房型以96平方米的豪华一房为主，其次就是65平方米的小房型，有意购买者可以去售楼处了解详情。另外，一直持续热销的泰府名邸，上周成交1套。
黄浦区跌量4套
黄浦区上周销量小幅下跌，成交6套。较之前一周的10套相比，跌幅4套。是中区上周下跌幅度最大的区域。黄浦区在前一段时间的销量一直领跑中上海，而近期却略显乏力。黄浦区一直比较活跃的黄浦新苑，近期销量十分可观，成交2套。该案于去年3月29日开盘推出了三幢高层房源，总共249套新房源，面积为97-163平方米，主力房型是面积为110平方米左右的两房和面积为150-160平方米的三房。开盘后，销量一直处于低迷的浦江公馆，前期销量持续好转，但在上周没有成交记录。上海滩花园位于黄浦区紫霞路199弄，项目单价30000-35000元/平方米，该案成交量一直比较乐观，但上周也没有成交。
卢湾区涨幅近3倍
卢湾区上周的成交量出乎意料的增幅了近3倍。该区销量自2月中旬开始逐渐有所起色。在上周成交6套。去年8月底推新的永业公寓，开盘销量十分可观，然而好景不长，从网上房地产的数据图上不难看出，该案的销量从去年9月一直成下滑状态，其中去年12月和今年1月连续两个月滞销，从之前一周启动成交。该案在上周成交2套，目前购买2套可省50万。与永业公寓销量持平的淡水湾花园，目前可售房源55套。

优惠信息
黄浦新苑二期
推出购房送家电活动
黄浦新苑（东区）位于黄浦区，该案于去年3月29日开盘推出了三幢高层房源，面积为97-163平方米，主力房型是面积为110平方米左右的两房和面积为150-160平米的三房。目前该案在售房源还有20%。据售楼人员介绍，目前该案有优惠活动，买一套精装房，获赠一台洗衣机和一个冰箱。
点评：该案拥有3000平方米的空中花园，是楼盘的集中绿化地，也是小区的特色景观。

热销房源
达安锦园二期
上周成交4套
达安锦园二期于2008年1月17日新推11、12、14和15号四幢楼，共推出510套住宅房源，均为毛坯房。其中商品房147套，剩余为动迁房。计算动迁房在内，每月都有25套左右的成交量，上周成交4套。该案在售房源还有214套。房型有63-78平方米的一房，100-107平方米的二房以及134平方米的三房。
点评：该案南面就是静安休闲娱乐新贵——同乐坊，包括酒吧、餐饮、西餐等经营内容，是休闲娱乐的好去处。

静安紫苑
上周成交3套
静安紫苑位于江宁路武定路路口，项目地处南京西路商圈。近日，记者至售楼处对该案进行探访。售楼人员告诉记者，该案房源以约56平米一房到约100平米二房的中小房源为主，有多种房型可供选择。其中主力房型是96平方米的豪华一房，其次就是65平方米的小房型.该案目前售价在38000-41000元/平方米，全部房源都为精装修酒店式公寓，最低总价195万。
点评：项目地理位置优越，地处静安区江宁路武定路口，属于寸土寸金的南京西路商圈。

读者来电

刘先生：我想买套预算总价500万左右的三房，面积在120平方米就可以。主要要靠近世博会会址，以后在那边上班比较方便。请问有适合我的房子吗？

上海楼市周刊：针对刘先生的需要，推荐楼盘是：永业公寓。该案位于徐家汇路133号。该案于去年8月26号推出了134套新房源，目前在售的27号楼为小区的压轴房源，约110平方米的二房和约140-160平方米的三房，为现房销售，是市中心闹中取静的高品质楼盘。该案向南约1.5公里即为规划中的“世博会”选址地区。目前在售房源总价在450万-600万。

中区诚信盘主打“品质”基调

本报记者高淇渲

在价格稳定、撤销率低、小区环境好及物业公司高档次等条件中筛选一下值得信赖的诚信楼盘，记者发现，在中上海三区里，这样的楼盘不在少数。然而在这些楼盘中，更重要的是高标准的楼盘品质，赢得了更多购房人的青睐。

上海滩花园在售房源全为中小户型

黄浦区热销主力
上海滩花园位于黄浦区紫霞路199弄，小区是总建筑面积为20万平方米的中型社区。记者在售楼处了解到，该案在售为项目最后一栋房源，主力房源约100平方米的二房和约131平方米的2+1房型。该案一直是黄浦区乃至整个中区比较活跃的楼盘之一，平均每周销量4套，在今年春节该案更加突显活跃，两周内共售出9套房源，位居中区销量榜首。
售楼人员告诉记者，目前该案在售均价33000元/平方米，与周边楼盘相比，价格优势尤为明显。该案周边的在售楼盘较少，目前房源最多的是在去年10月中旬开盘的浦江公馆，与该案有两条街之隔。浦江公馆房源也全部为精装房源，目前在售均价40000元/平方米。
过硬品质倍受青睐
售楼负责人告诉记者，“销量一直比较好的房源是107平方米的两房。现在所剩下的房源已经不多。”当记者问及为什么会热销时，售楼负责人回答：“我们的项目一直人气都比较好，从去年的9月开盘到现在，来访量一直很大，准购房人对我们项目的品质都很认同。因为金融风暴的影响，很多来看过房子的人都处于观望的心理，但现在我们的房源剩下的已经不多，所以很多之前有意向的购房人近期前来买房。”
记者采访了一位刚看完的样板房的准购房人李先生，他说“我对这个楼盘的装修十分满意，所谓真正的高品质。之前我也看过很多楼盘，从总体上来看，其实价格差不多的楼盘里，只有这个楼盘装修情况最让我满意。无论是材质还是做工，都无可挑剔。”
补给中区稀缺小户型
上海滩花园是以小户型为主的在售项目。据记者跑盘了解到，目前中心三区的小户型房源是该区域最为稀缺的资源，在售楼盘都以大户型为主。像上海滩花园这种拥有大量小户型房源的楼盘更是少之又少。记者还了解到，该案今年即将交房，从去年12月开始出售的房源都是以准现房销售。该案的会所也在今年对外开放。

[房型点评]
1、该户型房型紧凑，利用率较高。客厅、主卧与次卧均为朝南设计，采光充足。
2、客厅自带大阳台，便于采光和观景（可观黄浦江景）。厨房带工作阳台，方便实用。

泰府名邸品质过硬致使成交乐观

新推房源均为155－170m2三房
泰府名邸地处沪城中心的北静安板块，位于静安区武定路泰兴路。目前该案新推项目三期5号楼静泰府。售楼人员告诉记者，本次推出的房源是精装小高层，此次新推房源均为155－170平方米三房，均价4万元/平方米。据网上数据统计，该案在去年开盘的第一周销量28套，居中区销量排行第一。
记者就此进行了采访。售楼人员说“我们这次新推的房源，从一开盘人气就很足，是因为这次推出的房源在品质上做了升级，来看过样板房的购房人，对我们这批房源的内部装修都十分满意”。售楼人员特别强调，“我们的房型也很好，动静分割得十分合理，采用市中心罕见的宽景、全明设计，真正做到南北通透。”
性价比高于周边其他楼盘
据了解，泰府名邸自2006年9年底一期安泰府、宁泰府、康泰府开盘，数月内悉数售罄；2008年3月底二期伯泰府开盘，销量仍然十分可观；本次推出的三期5号楼静泰府，作为小区内压轴精装修小高层，不仅在小区的位置上十分优越；而且在楼盘品质上做到了全面升级。
售楼人员就房源内部的设施情况给记者进行了简单介绍，该案为两梯两户设计，独特的双大堂格局，采用自动感应门。厨房内配置的设备均为德国西门子品牌；餐厅客厅的地板为全天然大理石，衣柜采用索菲亚衣柜，卫生间选用世界顶级卫浴品牌—Duarvit杜拉维特洁具。
距离“梅泰恒”商圈约1000米
该案位于静安区康定路以南，昌化路以东，武定路以北，泰兴路以西的街坊内，属于静安区“一轴二翼”规划指导中“北翼”的中北块。楼盘周围生活设施林立，环艺电影院、静安体育中心、大大小小的休闲餐饮店、南京西路商圈各种世界品牌专卖店，都步行就可到达，距离“梅泰恒”商圈约1000米。泰府名邸能兼得泰兴路的幽静与南京西路的繁华，闹中取静。

[品质点评]
1、该案房型动静分割得十分合理，采用市中心罕见的宽景、全明设计，真正做到南北通透，同时注重储藏空间的功能。
2、南向阳台均为大面积阳台，北阳台面对小区休闲活动区域无任何建筑遮挡，采光良好。尤其是D型转角阳台，270度视角环抱小区中心绿化。

静安艺庭居住层次较高多为外籍人士

价格较低但品质过硬
近日，记者赶赴至静安区海防路435弄，静安艺庭的售楼处。据售楼人员介绍，该案为独栋服务式公寓，总高19层，共108套精装修房源。项目于去年5月18日开盘，推出一期45套房源以大房型为主。目前还剩12套可售房源，处于11-19层，面积140-206平方米。其中包括140平方米的“2+1”房型、175平方米的三房和206平方米的四房，均价28000元/平方米。售楼小姐告诉记者：“目前我们的售价在整个区域内属于较低的，但我们的精装品质很多购房者都很认可。”项目开盘至今销量一直趋于平淡，平均每月仅售出8套左右。目前除了140平方米的“2+1”房型没有样板房，其他房型都有样板房可以品鉴。
业主多为外籍人士
记者在公寓大堂看到，进出的人流中，外籍人士较多。售楼小姐告诉记者：“在我们这里买房的业主，60%都是外籍人士购买自住，40%是国籍客户自住，其中极少一部分业主是高端投资客。”售楼小姐还说：“在售的140-206平方米的大面积三、四房，是周边其他楼盘比较少见的。我们的房型比较大气，大房型客厅面宽达6.5米，装修为欧式风格。无论在装修材质还是做工方面，我们都倾向于高端客户的需求。”
当记者问及该案租金时，售楼小姐回答：“我们这里的投资客户比较少，一般都是自住为主，如果做投资的话，每月租金大概在七八千左右。”按照28000元/平方米计算，该案房源总价在400万左右。400万的总价只能租七八千，由此可见，该案的投资回报率较低。对于高端投资者来说并不适宜。
相对周边在售楼盘有价格优势
项目没有优惠之前的原均价为32000元/平方米，这个价格相对于周边在售楼盘就有优势。如与静安艺庭有一条街之隔的君御豪庭销售均价为40000元/平方米，该案房源也是精装修，但并没有任何优惠；对街的静安·同乐销售均价33000元/平方米，相比之下静安艺庭没有优惠的价格就有一定的优势，而目前加上优惠促销，性比价更上一层楼，有望更多的购房人关注。另外，静安艺庭为现房销售，于去年年底交房，大部分业主已经入住，居住氛围良好。

[房型点评]
1、该案房型客厅面宽达6.5米,感觉非常气派,很适合喜欢在客厅活动的居家生活。
2、主卧带衣帽间、两卫及“2+1”的房型设计都考虑了生活的舒适和便利性。

昆山赛格电子市场：
一天来了3个购房团

本报记者瞿祖培

听说昆山花桥有一个昆山赛格电子市场的产权式商铺卖得特别好，3月7日周六记者便以购房人的身份参加了购房团，前往花桥一探究竟。

售楼处来了三个购房团
看房车9点出发，一路上看房人兴致盎然，或相互交流，或积极向随车售楼人员询问楼盘信息，车厢里不时爆出一阵阵欢声笑语。车行40分钟左右就到达了昆山花桥，刚驶近售楼处，隔着车窗就看见不少车辆停在售楼处门口，其中几辆大巴尤为显眼，上面写着“诸暨”“南京”等字样。随车的售楼员小张笑着向购房人介绍：“我们的房子一直很热销，经常有长三角各区域的购房团前来。看来今天我们算迟到了，南京和诸暨的看房团已经先到了，大家待会儿进去要快挑快选‘先下手为强’啊。”“好！”购房人的情绪被调动起来，一个个摩拳擦掌，似乎不是去购买商铺，而是去降价超市大抢购。
一进售楼处满眼都是黑压压的人，各地的购房人抄着不同的口音拉着售楼人员七嘴八舌地询问项目，每个售楼人员都被一群购房人团团围着，如抢答般飞快地回答着购房人的各项问题。到底这个项目为何能吸引如此多的购房人？记者也抢占“有利地形”，听售楼人员详细介绍。

区域潜力被看好
据售楼处赵经理介绍：“花桥是昆山离上海最近的一个镇，隔一个收费站就是嘉定。昆山赛格电子市场项目的所在位置是花桥国际商务城，占地50万平方米，是由江苏省政府斥资60亿元打造的。区域里在建的项目不仅有希尔顿大酒店、东方海外酒店、夏太广场、中宇国际广场、金卫家俱广场、第一上海等多个知名商业项目，还有一条轨道11号线贯穿区域，打通了上海和昆山的直线连接。
一直以来，电子加工业是昆山的一个支柱型行业，昆山有着3600多家电子企业和400多家IT企业，却唯独缺少一个大型的电子专业市场平台来进行展示交易。所以赛格电子将自己的旗舰店开在昆山，填补了这一空缺。它南面直邻沪宁高速（A11），紧邻上海郊环（A30）、外青松公路、北312国道，从上海开车在花桥出口下5分钟左右就能到。这个项目建筑面积约为18万平方米，分为四层，从2008年5月份开盘至今已经卖掉了5300户，目前只剩下为数不多的20户了。可以说整个花桥区域是为这个项目造了一个‘势’，无论是区域或是项目本身，未来潜力都相当大。”

低总价、高额回报+分红令人心动
除了区域因素外，作为一个投资型房产项目，昆山赛格电子市场热销的关键因素还是项目自身的回报优势。据赵经理介绍，该项目是一个小面积、低总价、回报稳健、安全性高的投资型项目。整个赛格广场商铺分为5300户左右，面积在10-30个平方米，总价为16-30万，产权40年，可拿产权证和土地证。
项目前10年由赛格电子包租，每半年就将回报打到购房者账上。其中前8年，每年固定回报是总房价的8%，第9年和第10年，每年回报率改为总房价的9%，这样算起来，10年里的固定回报共为总房价的82%，回报都由银行进行担保；除此之外，由于赛格电子是上市公司，购房者还可以享受年终分红的待遇。在第5年，如果赛格电子盈利的话，年终分红比例将是4：6（赛格为4，购房者为6）；第6年为3：7（赛格为3，购房者为7）；第7年至第10年，分红比例为2：8（赛格为2，购房者为8）。
如此丰厚的回报，难怪购房者趋之若鹜，人人喊“买”。据赵经理介绍，这个项目自2008年5月销售以来，曾经创下过5个月累积销售2145套的记录，其中开盘当天第一批8小时就狂销了718套。而记者在现场也看到，很多购房者几乎是没怎么详细了解，就掏钱下定，其中还有不少购房者还购买了多套。

购房者多为中老年人
记者观察发现，购房者以中老年人为多。不少人还是上周自己买了，这周带身边的亲朋来买的，张先生就是其中的一位。张先生告诉记者：“我也是被一个朋友介绍过来买的，上周挑了一套一楼的，才29万，首付50%后贷款，每个月贷款也不用还多少。况且这么高的回报率，谁不动心啊？所以今天又拉着单位同事过来看看。我们这个年纪的人，儿女都结婚了，不用烦心。但离退休还有些年，所以现在想买个商铺投资一下，等10年以后增值了可以把商铺卖掉，再拿投资的钱去找个好地方养生养老。”
比起张先生，秦阿姨似乎没那么“清闲”：“我是为了儿子买的，他今年刚大学毕业。本来想买个住宅给他以后结婚用，但后来他又想出国，我们就决定买个商铺做投资，作为日后的经济保障。”

疑虑：10年后该怎么办？
尽管该案10年包租期内的回报丰厚，还有分红等种种附加值，但10年后要如何处理该商铺却成了购房者心里的一个疙瘩。一来，10年后物业不知道已经折旧到什么程度，就算是有产证和土地证可以买卖，但市面上一下涌出多套房源，恐怕价格也会大打折扣；二来，10年内是由赛格集体包租，如10年后小业主需要自己去招租，恐怕会形成混乱；三来，如果仔细算，一套12平方米的“格子商铺”现在售价是30多万，均价要25000元/平方米，尽管总价低但单价却很高，其单价已经超过了目前花桥区域商业的平均价格，所以恐怕所有的回报也只是“羊毛出在羊身上”而已。

周末看房车
预告
→开往嘉兴
与12000亩梅花洲景区为邻
桃园小洲，地处闹中取静的凤桥镇，距凤桥镇中心不远，到嘉兴市区仅10分钟的车程。一路之隔的是规划面积12000亩的梅花洲风景区。在售以多层电梯洋房为主，一房小户型首付仅4万多元。
发车时间：3月21日上午10∶00
详情洽电：021-62989456
市区现房，即买即住
江南太阳城，位于浙江嘉兴市区，距商业中心2.3公里，距嘉兴火车站1.8公里，是上海嘉定医保对接指定楼盘，每周开通往返上海嘉兴接送班车。200套现房，即买即住。房型有67-69平方米的一房、88-95平方米的二房和109平方米的三房，均价4300元/平方米起。
发车时间：3月21日上午8∶00
详情洽电：021-63216681
→开往桐乡
商铺总价5万起，年回报7%
洲泉小商品城，位于桐乡洲泉镇，是一个集吃喝玩乐购为一体的大型综合项目。产权商铺总价5-17万元，即买即收3年租金，最长可收5年，每年7%税后收益。另外，还有公寓住宅，面积40-110平方米，均价2000元左右。
发车时间：3月21日上午9∶00
详情洽电：021-51087957
→开往汾湖
上海至黎里仅需1小时到达
上海至黎园别墅，经沪青平高速（A9）到北厍（汾湖中）下，转至318国道续行3-5分钟即可到达，用时1个小时左右。黎园的双拼庭院别墅主力面积为246平方米，最低单价4010元，总价最低仅94.5万元。目前主推类独栋的双拼庭院别墅，几乎所有房源的庭院直接连通小区景观河，赠送的花园面积从104-175平方米不等。
发车时间：3月21日上午9∶00
详情洽电：021-62775230
→开往花桥
花园洋房均价6000元
中城·花桥国际，位于昆山花桥国际商务城核心位置，与上海安亭镇仅一街之隔。上海轨道交通11号线，沪宁高速，同三高速（A30），312国道交汇与此并相互贯穿。花园洋房挑高6米设计，均价6000元/平方米。
发车时间：3月21日上午9∶30
详情洽电：021-62117000

6个【明星】区县市
杭州1.5小时生活圈

解读6个『明星』区域，14个风景楼盘出镜
车程在1.5小时内，6条黄金旅游地产线路
从杭州向西而行，沿钱塘江、富春江、新安江和千岛湖，与中国十大风景名胜之一的黄山风景区相连。沿途有富阳鹤山、桐庐瑶琳仙境、严子陵钓台和大奇山居，德清莫干山和淳安千岛湖风景区等，两岸山色清翠秀丽，以水色佳美著称，同时，更兼许多具有浓郁地方特色的县市和区镇点染。是一条融江、湖、山、洞于一体的旅游及旅游地产线。

临安
房价区间公寓单价3000-5000元/㎡别墅总价168-500多万元
“明星”区域青山湖开发区
临安的房产，最值得一提的是别墅，它完全是躺在真山真水的怀抱中。几乎所有的别墅都是有山有水，充分考虑到亲近自然的居住需求，如青山湖生态区别墅就蕴藏于秀丽的山水中，该区域森林茂密，青山绵延，目前开发的大多数都是排屋、别墅等低密度住宅，少数楼盘甚至只做独立别墅。

光是城区就有“三山三溪”
临安最吸引人的地方是它的生态环境，有数据显示，全市森林覆盖率达74.9%，境内山清水秀，风光迷人，多山的环境使得临安的楼盘开发走向“生态人居”。
就生态住宅来看，起码要包括两个方面：一是日照、采光、空气质量等；二是对山、水、树草等亲近的程度，得天独厚的临安在这两个方面可谓占尽了优势，光是临安城区就有“三山三溪”的秀美风光。拥有如此丰富的生态资源当然值得自傲，为了避免旅游景点开发中常见的“一开发就遭破坏”情况的出现，临安的城市总体规划除了在很多区域控制发展以外，更是直接将玲珑山风景区、双林山风景区以及城南保留山体片区规划为限制建设区，它们作为“城市的绿肺”，将为更好地实现区域的可持续发展留下充足的空间。
目前临安在开发的10余个楼盘中，几乎每一个楼盘打出的都是山水生态人居的口号。比如太阳城花园的广告语是“用绿色、溪水、阳光编织起来的生态家园”；锦绣钱塘的口号是“纵情于山水，独立于天地”；青山湖畔的定位是“原生态山域别墅”；湖光山社倡导“生态、和谐、健康、环保”的生活。

青山湖板块兼得湖景和山景
临安房产最特别是青山湖区域，其地理特征决定了在打造养生度假房产品方面有不可比拟的优势。青山湖区域属湿地地貌，自然环境优美，是开发排屋和别墅等低密度房产品的绝佳之地。
相比杭州另外两大湖泊西湖和千岛湖，西湖由于高度发达的商务、度假、旅游功能，别墅开发已经不可能；千岛湖虽然拥有秀美风光，但与杭州城区距离过远，这里的别墅也只能权做偶尔度假之用。可以说，在杭州半小时都市圈内，青山湖是最具现实人居意义的。青山湖拥有10余平方公里的湖面，它相当于两个西湖，山水比西湖更有“野”味，更加清净、自然，也是目前杭州唯一一个湖景和山景兼得的别墅板块。湖周围青山合抱，原始森林与千年古树其面积在数万亩以上，因此建成后的青山湖区块森林覆盖率高达80%，成就了杭州真正低密度、低容积率的大型生态居住板块。杭徽高速公路在青山湖街道和锦城街道各有一个互通出入口，自06年底通车后，青山湖区域被列入杭州半小时交通圈内。

出镜楼盘
★湖光山社
所属区域：青山湖
参考售价：最低价168万元/套
项目地块为缓坡地貌，植被丰富，北高南低，落差约67米，是建造排屋、别墅的极佳地貌。
★青山湖畔
所属区域：青山湖
参考售价：200-250万元/套（排屋）
项目总建筑面积90万平方米，三面环湖、一面临陆。最大的特点就是在借鉴了诸多国内外别墅风格的同时，又因地制宜利用当地自然环境进行创造。
★青山湖玫瑰园
所属区域：青山湖
参考售价：500多万元/套起
项目占地1600余亩，规划为由组院别墅、独栋别墅、森林别墅组成的别墅区。南临青山湖，拥有营造山地别墅的湖景、山景、溪景三重景观资源，自然条件得天独厚。去年11月开盘，面积500-800多平方米不等。

淳安
房价区间公寓单价3000-20000多元/㎡别墅总价500-2000多万元
“明星”区域千岛湖镇
旅游地产是淳安房地产发展的主方向。三面环水、一面靠山的淳安千岛湖镇，矗立在排岭半岛上，这里风景优美，耕地面积较少。因其山清、水秀、洞奇、石怪而被誉为“千岛碧水画中游”，这些年，随着千岛湖知名度的不断提高，优美的人文和自然环境吸引了大量中外游客，前来投资置业定居者非常多。

湖景与非湖景房差价万余元
近年来，随着淳安县提出休闲、会议、运动综合发展的旅游之路，着力打造一流的休闲度假胜地，房地产获得了前所未有的发展机遇。“城中有湖、湖中有城”的自然环境独具特色，加上严格控制工程建设、扩大绿化造林面积、关停污染企业等一系列措施对淳安自然生态系统起到了积极的保护作用。淳安境内的千岛湖以其优质的水源，典型的水库生态系统示范，丰富的景点项目，吸引着全国各地的游客，从而催生了以“旅游”为主要增长点的旅游房产发展，景观房产成为淳安房地产经济的中坚力量。
近年来，许多房产商将目光聚集于淳安，已日渐成为旅游房地产的大本营。绿城、开元等不少杭州知名的开发公司也纷纷涉足于此间。从淳安目前的公寓楼盘来看，景观的差异对楼盘的价位有很大的影响。临千岛湖而建的景观公寓的售价高达20000元/平方米以上，而一般的公寓只要5000-6000元/平方米，甚至还有3000多元/平方米的公寓。排屋、别墅大多数都为饶岛而建，总价500-2000多万元不等。

千岛湖镇90%房子外地人买
淳安目前在建和在售房产项目有近10个，主要集中在千岛湖镇，大多数都为饶岛而建。“休闲度假胜地”、“中国水业基地”、“生态宜居福地”、“都市农业园地”、“文明和谐境地”五块品牌为提升千岛湖镇房产的品质注入了新的活力，更加放大了千岛湖镇房地产的度假休闲旅游效应。从当前的市场运行来看，千岛湖镇房地产的发展呈现如下特点：一是房地产开发投资总体态势良好；二是房地产企业数目众多；三是房价呈阶梯式增长；四是外地房企开发90%以上的高档景观别墅销售给外地投资置业作为休闲度假的第二居所。
便捷的交通为千岛湖房地产加速发展提供了可行性。杭千高速建成通车，千岛湖大桥、南浦大桥、昌文公路一期完工，淳开公路淳安段进展顺利，千岛湖已经完全融入1.5小时经济圈。

出镜楼盘
★绿城·千岛湖度假公寓
所属区域：千岛湖镇
参考售价：起价18000元/㎡
总建筑面积超过30万平方米，包括了度假配套区以及大面积的水上运动区，整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施，建成后将是华东地区，乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体。
★丽湖馨居
所属区域：大指岛
参考售价：均价3200元/㎡
位于千岛湖原生态黄金半岛大指岛，环境幽雅，这里吃的是有机鱼，喝的是矿泉水。小区三面临湖，规划由景观公寓，阳光排屋和花园别墅构成。目前所剩的房源已不多，均为小户型，均价3200元/平方米。

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杭州1.5小时生活圈 6个“明星”区县市

桐庐
房价区间公寓单价2000-8000多元/㎡别墅单价10000-20000多元/㎡
“明星”区域富春江南岸
富春江北岸是桐庐的老城区，没有什么在售楼盘。而居住环境更优的富春江以南的新城区，集中了几乎全部的在售楼盘。新城区的配套设施已具备了一定的规模，延路可以看到占地达310亩的浙江省重点高中桐庐中学，博物馆和在建的体育馆、游泳馆、长途汽车站、县人民医院等。

吸引来了绿城这样的“大腕”
桐庐是富春江边的一颗明珠，瑶琳洞、大奇山、严子陵、外婆家……让人应接不暇，流连忘返。很多上海人只知道千岛湖而不知道桐庐，其实桐庐是千岛湖的门户，而且也是去瑶琳景区、大奇山景区和垂云通天河等国家4A级景区的必经之路。这些景区分布于桐庐周边20公里处，而景色秀美的富春江在桐庐境内更是穿越而过。“中国生态旅游县城”等称号，也把绿城这样的房地产界“大腕”吸引了来。
目前桐庐在售楼盘的平均房价在3500-4000元/平方米左右（能看得到江景的楼盘要5000元/平方米以上），个别镇上甚至还不到2000元/平方米，在杭州下辖的五县中处于较低水平。近年来，桐庐旅游在全国已经具有比较高的知名度，风格各异的风景名胜点互为呼应，就度假养生居住来讲，拥有得天独厚的环境条件。目前个别楼盘购买群体中，外地人也有达到40%以上的比例。

富春江南岸的居住环境更优
桐庐以富春江为分界线，将全县分为新、老两城区，老城区位于富春江北面，一进入桐庐，就感受到较为成熟的配套建设和人气旺盛。道路的两边聚集着饭店、服装店等，俨然一个小城镇的味道。
富春江北是桐庐的老城区，没有什么在售楼盘。而居住环境更优的富春江南岸区域，集中了几乎全部的在售楼盘，特别是桐庐省级经济开发区内的在售楼盘不少于8个，建筑类型多为多层公寓，有些楼盘带有别墅和排屋。配套设施已具备了一定的规模，在“白云源路”延路可以看到占地达310亩的浙江省重点高中桐庐中学，博物馆和在建的体育馆、游泳馆、长途汽车站、县人民医院等。新城区道路开阔，但尚缺乏人气。

出镜楼盘
★绿城·桐庐桂花园
所属区域：富春江南岸
参考售价：4000-8000元/㎡
位于桐庐江南新区核心，与桐庐中学、政府大楼、博物馆以及市民中心广场等紧密相邻。总建筑面积近12.9万平方米，整个小区位处青山环抱之中，在售房源以大户型较多，最小120多平方米。
★滨江花园
所属区域：富春江南岸
参考售价：均价3600元/㎡
临江拥600米一线江景，上风上水，空气清新，地理位置比较优越，处于未来城西规划的商贸中心。总建筑面积12万平方米，绿地率40%，在售房源为120、130平方米的三房，毛坯现房，所剩房源已经不多。

富阳
房价区间公寓单价4000-6000多元/㎡别墅总价270-500多万元
“明星”区域银湖开发区
沿杭州绕城高速，穿转塘镇经过约20分钟车程，就可以进入杭州近郊楼盘的热点板块“银湖”，银湖开发区隶属富阳。沿着320国道，在建和在售楼盘可谓密密麻麻，美达·五月香山、三江·鸣翠蓝湾、清源·上林湖等众多楼盘一个挨一个地展示在面前。银湖的开发量极大，据统计，别墅项目已达10余个。

江景也是富阳房产一大特色
江景，是富阳房产市场的一大特色，富阳的江景房大致范围为市区内从鹿山延绵至东大道收费站，主要集中在全长2000米左右的江滨大道一带。目前江景房已经高达6000元多/平方米。富阳与桐庐很有几分相似之处，富春江穿城而过将整个城市分为南北两面，不同的是赏江景的地点一个在南一个在北。富阳赏江景的地点在江北，也就是现在的老城区，而富春江南岸，目前还处于待开发阶段。富春江没有钱塘江那么宽，也没有那么多运沙船来来往往和钢铁大桥给人的压迫感，具有更深厚的亲和力，在江边漫步自有一种很惬意的感觉。富阳城区目前楼盘几乎全部集中在江北岸的富春街道。
据查阅资料，富阳市区普通住宅从2002年开始在四五年之间也经历了一个飞速飙升的过程，从每平方米2000多元直奔4000多元。到了目前为止，在建和在售楼盘有近10个，一般公寓大多数达到了5000元/平方米以上。

银湖板块别墅项目达10余个
富阳的房地产分布主要集中在富阳城区政府所在地富春街道、城东的富春湾开发区以及银湖开发区。近年来，富阳房地产开发势头日显迅猛，每年的房地产投资增幅都在10%以上。富春街道、富春湾开发区的普通住宅，以多层为主，购买群体以本地人为主。而银湖开发区“密密麻麻”的休闲度假住宅，购买群体则是以杭州和周边其它地方的投资置业者为主。
沿杭州绕城高速，穿转塘镇经过约20分钟车程，就可以进入杭州近郊楼盘的热点板块“银湖”，银湖开发区隶属富阳。沿着320国道，在建和在售楼盘可谓密密麻麻，美达·五月香山、三江·鸣翠蓝湾、清源·上林湖等众多楼盘一个挨一个地展示在面前。银湖的开发量极大，别墅项目已有10余个,主要集中在杭州野生动物园一带，总开发量达到百万平方米以上，多以山地别墅为主。别墅面积在300-400平方米的居多，总价集中在300-500万元/套。

出镜楼盘
★清源·上林湖
所属区域：银湖开发区
参考售价：最低价270万元/套
南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，占地近千亩，规划有独立别墅、双联别墅、联排别墅多种产品。项目整体规划依托原生山水资源，将原生山地、水系、湖泊纳入田园生活的范畴，营造集度假、休闲、养生、运动、居住为一体的别墅社区。
★华铭·文澜雅苑
所属区域：富春街道
参考售价：均价6000元/㎡
位于富阳城市发展中心，北临三号河渠，毗邻永兴中学。项目总建筑面积约4万平方米，绿化率达30%以上。在售房型面积从90-150平方米不等。

长三角楼讯
[绍兴]2年以上
购买普通住房免征营业税
自2009年1月1日至12月31日，在绍兴，个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税。个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

[嘉兴]2月开始回暖
嘉兴楼市开始有“起色”
近日，据嘉兴房产超市网报道，2月嘉兴楼市销售情况较上月有了明显的好转，在政策组合拳效果、市场刚性需求等各种有利因素的刺激下，2月份的嘉兴楼市开始有了较好起色，而且回暖迹象出现得明显早于往年。相比一些存在楼市泡沫的周边城市，刚性消费俨然成了是嘉兴房产市场一直以来保持独善其身的强有力支撑点。2月份嘉兴推出的几个新楼盘、新房源，纷纷制定了比较理性的价格，“3字”开头的低价格引来了阵阵购房人潮。对于此次的楼市“小阳春”，业内人士一致认为，一系列的政府“利好”政策和嘉兴楼市的合理定价、以及刚性需求的少量释放，是楼市回暖的主要原因。

[苏州]政协委员：
苏有望试点公积金建经适房
“选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用房建设”江苏会不会先行？近日，全国政协委员、省建设厅厅长周岚透露，目前江苏正积极向国家争取闲置公积金用于经济适用房建设的试点。对于要试点将闲置公积金用于经适房建设的举措，这实际上是江苏最早提出来的。江苏的公积金归集程度、覆盖面都是全国最高的地区之一。过去，政府对公积金限制得比较死，同时公积金要有稳定的投资渠道，才能使资金盘活，现在有这座资金运作的桥梁是很好的举措。

[常州]促销广告“缩水”
有迹显示常州楼市或已回暖
尽管业内人士仍不敢轻言回暖，但据常州某房产网报道，从2月楼市数据和总总迹象表明，常州楼市或已回暖。首先，2月开发商各种优惠幅度特价房明显减小，整个房地产业颇有酒香不怕巷子深的味道，比如说，常州日报楼市周刊每周的版面都少于去年上半年，而开发商的减价促销广告更是大幅度缩水。其次，常州楼市1月楼市零开盘，2月楼市京城豪苑一楼盘开盘，而在2月底就有3家楼盘准备在3月开盘，而在3月初，开盘楼盘增加到了5家，而就在上周，这个数量再次增加到了7家，可见，开发商信心正在逐渐增加。

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杭州1.5小时生活圈 6个“明星”区县市

德清
房价区间公寓单价3000-6000元/㎡别墅总价200-400万元
“明星”区域武康镇
武康是一座典型的江南小城，却有着许多小城无法比拟的秀丽和清雅。小城的东南面是隐隐青山，有着宁静而亲切的美。说武康“小”，从小城的东头步行至西头也许花不了20分钟，生活的便利由此而生。小城的街道四通八达，目前主要的商业集中于西北面，而东南面是正在兴起的别墅、排屋以及高档生活区。

绿城连下两棋足见德清魅力
德清城西北有避暑胜地莫干山和城东南有湿地公园下渚湖，向来以休闲旅游小有名气，而今，也越来越强有力地冲击着异地置业者的视线。杭州房产界老大绿城房产早在数年之前就已进军德清，并且连下两棋，足见德清魅力。如今，德清吸引了更多房产大鳄的目光，就在去年年底，香港世茂集团进入德清，计划投入15-20亿美元，兴建五星级酒店、大型购物中心、高档居住区等大型综合体，德清正日益成为高品质楼盘开发新高地。
当杭州“半小时经济生活圈”内的富阳、萧山、临平等区域房价纷纷跨过5000元/平方米，并向着7000-8000元/平方米快速迈进的时候，同样处在半小时交通圈内的德清目前公寓均价还不到4000元/平方米。有业内人士认为德清将成为下一个别墅、排屋开发的热土，更有专家预言德清成为杭州“卧城”的趋势已依稀可期。

房地产开发90%集中在武康
地图上看德清，的确是个小县城，在中国地图中只有那么一个小点，然而正是这个小点却成为了杭嘉湖平原的明珠。这里有百年不衰的休闲名山——莫干山，还有“养在深闺无人晓，一朝闻名天下知”的江南第一湿地——下渚湖，所谓“山清水秀、交通便利、文化浓郁”确实名不虚传。
目前德清的房地产开发，90%集中在武康，许多杭州的知名开发商几年前就开始在这片土地上大兴土木，德清房产有着明显的“杭州风格”，而绿城、中大、香溢等品牌房产的入驻，也使新建楼盘的品质得以提升。武康是一座典型的江南小城，却有着许多小城无法比拟的秀丽和清雅，小城的东南面是隐隐青山，有着宁静而亲切的美。在武康镇镇政府的东南面，曲园路和舞阳街是房地产开发的热点区域，楼盘十分集中，绿城·德清桂花城和绿城·西子就位于舞阳街的南北两侧。相比之下，德清的高档公寓吸引的大多是杭州的投资型购房者，而更有可能成为杭州人安家之处的是德清的排屋、别墅项目。在建和在售的别墅排屋项目有升华·隐龙山庄和香溢山庄两个楼盘，位于武康镇的最东面，群山环抱之中，一派田园风光。

出镜楼盘
★绿城·德清桂花城
所属区域：武康镇
参考售价：5000-6000元/㎡
位于武康镇大型生活居住区的核心地带，北靠商业繁华街区。总建筑面积25万平方米，是目前武康镇区规模最大的高档居住区，多层公寓二房90平方米，小高层公寓二房104-107平方米。
★隐龙山庄
所属区域：武康镇
参考售价：总价400万元左右
位于莫干山山脉隐龙坞，总建筑面积12万多平方米，规划建有独立别墅、排屋和多层景观公寓，目前在售为三期排屋、别墅，排屋面积200多平方米，总价200万元左右，别墅面积300多平方米。

下沙
房价区间公寓单价3500-8000多元/㎡别墅单价5500-10000多元/㎡
“明星”区域东部沿江
下沙高教园区，分为东西两区，现已经聚集了八九万师生，规划目标是15万人口。近两年来，下沙迎来商品房供应高峰，东部沿江区域25-45万平方米左右的大盘起码有3个楼盘推出江景房。

明显可感觉到新城的“气息”
下沙就在杭州正东方向，距离市中心约20公里，沿环城东路、艮山西路、艮山东路、下沙大道一线就可进入下沙区内，车程约30分钟。进入下沙，明显可以感觉到一座新城的气息，道路宽敞、绿化整齐、房子崭新，人流和车流自然也比较少。与杭州其它区县市相比，下沙江景房具有显著的特点，一是具有1.3公里长的江岸线，资源独特；二是一片从未开发的处女地，有利于高起点规划，据悉，下沙管委会已在着手编制沿江规划，意与开发商联合打造现代生态的沿江景观和休闲娱乐带。三是隔壁就是一座拥有15所学院的现代化大学城，人文气息浓郁，这些构成了下沙江景楼盘的独特魅力。
至于下沙的房地产市场，2007年之前应该说一直比较“温和”，首先房价涨速不是太快，房价是从2004年初的3000多元/平方米涨到2007年的4500多元/平方米，这个价格基本也是水涨船高，被大市场环境提上来的。其次是供应不多，2007年之前除了一些单身公寓推出之外，基本没有江景楼盘的供应。

大学+江景构成东部沿江特色
进入2007年后，下沙的房地产市场值得关注。名副其实地成为了杭州土地供应“大户”，年土地供应可达到1000亩左右。近两年来，下沙迎来商品房供应高峰，东部沿江区域25-45万平方米左右的大盘起码有3个楼盘推出了江景房。
有业内人士认为，2005年开始杭州的江景楼盘进入第三代，下沙区块则将是第三代江景房的主要代表。位于下沙东部沿江区域已经相对成熟的代表楼盘有野风房产开发的海天城和华元房产开发的梦琴湾。

出镜楼盘
★保利东湾
所属区域：东部沿江
参考售价：起价5280元/㎡
位于下沙东南部钱塘江畔，东临钱塘江以及开发区沿江大道绿化带。项目总建筑面积86万平方米，东南面一线面江，拥有1公里长的无遮挡一线江景，同时项目周边还有200多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观。
★野风·海天城
所属区域：东部沿江
参考售价：均价6600元/㎡
毗邻大学城，紧靠规划中的地铁一号线，距下沙观潮亭千余米。项目总建筑面积近50万平方米，由13幢现代风格的高层、小高层建筑围合而成。以恢宏的体量、凌云的气势成为未来下沙生活的标志性社区之一。

长三角市政
崇启大桥
打下首桩2012年通车
2月28日，贯通南通和上海的又一重要快速通道——崇启大桥打下了第一根工艺试桩，这标志着工程建设进入全面施工阶段。
崇启大桥位于上海至西安国道主干线上的咽喉，又是长三角地区高速公路网的重要节点。据悉，到今年10月份，崇启大桥将完成钢管桩施工，到2010年5月份，完成承台施工，2010年8月，完成墩身施工，2011年2月份，完成主桥钢箱梁的架设，2011年3月份，完成全桥合龙，2011年10月，完成路面面层和钢桥面铺装和机电工程及附属设施的施工，保证2012年6月份，全线通车。

3月底全面开工
常州沪宁城际综合枢纽敲定
据常州市铁路建设指挥部办公室对外透露，沪宁城际铁路综合交通枢纽工程方案最终敲定，在现沪宁铁路常州站以北，将矗立起一个汇集铁路火车站、城际常州站、长途汽车站、公交站场、社会停车场、出租车停靠站等大型的、集换乘功能于一体的现代化综合交通枢纽,整个枢纽工程将于3月底全面开工。
综合交通枢纽工程，主要包括两大部分：沪宁城际铁路常州站，以及常州市客运中心和综合配套系统工程。据介绍，沪宁城际常州站及其配套用房大约3.5万平方米；常州市客运中心及综合配套系统工程规划用地14.5公顷，总投资高达24亿元。

展会信息
2009嘉兴春季房地产博览会
地点:房地产展示交易中心
时间:3月27-30日

苏州第29届房产展示交易会
地点:三香路体育馆
时间:3月27-30日

2009年春季苏州购房节
地点:三香路体育馆
时间:4月17-20日

苏州住宅产业博览会
地点:国际博览中心
时间:5月1-4日

2009南京春季房地产商品交易会
地点:国展中心
时间:4月10日开幕

2009第三届温州国际奢侈品展
暨经典房产商业地产交易会
地点：国际会展中心
时间:3月27-29日

置业咨询:13916308155

新奇营销留下“暗箭”会伤人
本报记者瞿祖培

在不景气的楼市前，种种营销手段成了开发商的救命稻草。打折促销、降价优惠已显“老套”，买房送车、送奶牛甚至是送工作，只徒有眼球而无成交。然而近期，记者发现一些开发商竟打出了种种“营销新招”。这些新招看似条件诱人，实际却缺乏保障、风险性极高，看来房产营销的明“荐”易躲，暗箭难防，记者今日见招拆招，为您敲响警钟。

案例 1
楼盘名称：钻石铭苑所属区域：镇江丁卯
营销类型：保盈增值型
开发商承诺三年内该案房产将增值≧24%（以客户购买时间为起点，三年内可以得到的增值空间为每年8%），如果客户在第三年认为其房产没有达到开发商承诺的增值后的总价，就可以要求开发商以“增值后的房价”买回钻石铭苑的房产，开发商即按购房合同总价×124%的增值房价无条件回购。

开发商：
我们对板块发展和楼盘品质有信心
位于镇江丁卯板块的钻石铭苑，是一个20万平方米的中型楼盘，对外宣传开发商为南非九福投资集团旗下的九福地产。对于“住宅回报”的问题，一位钻石铭苑的售楼人员解释：“我们是镇江第一家敢做纯住宅回报的。这是因为我们对丁卯板块的未来发展有信心，对我们楼盘的品质有信心，这也是给购房者吃一颗定心丸。据我们判断，三年后我们的楼盘绝对会增值，且增值幅度绝对会超过现在房价的24%。”

业内人士：开发商并无权承诺“8%”
而业内人士对每年8%的回报率则表示怀疑。一位知名品牌地产的项目投资经理表示：“在目前这个市场行情下，每年8%的回报率是非常高的。别说是镇江的住宅项目，就连上海市区CBD的商业项目，都不敢保证每年有8%的回报率。况且未来3年的经济形势谁能说的准，这根本是无法预测的，所以开发商并无权承诺这确切的‘8%’。试想，万一三年后市场不好，人人要闹着回售怎么办？”

著名律师：
合同虽有效，但条款执行力令人忧
记者就合同性质和基本内容请教了著名律师占波，占律师表示：“纵观所有法律条款，该合同是成立且有效的。但条款执行能力令人担忧，万一三年后该案成了烂尾楼，或者开发商申请破产跑路的话，购房者根本无法要求履行合同，可以说置业风险是相当大。所以，我也要提醒购房者，不要轻易相信这样的营销说辞，敢和购房者签订这样合同的，除非是名誉和资金都相当优厚的知名品牌开发商，不然就千万别信。”

售楼人员改口：开发商是私人老板
到底是怎样“实力雄厚”的开发商，敢有这样的信心预言市场“回报”购房者呢？记者再次致电售楼处，询问开发商的详细背景。售楼人员一会儿说开发商是南非的；一会儿又说开发商是有南非外资背景的台商；最后改口：“……其实我们是私企，老板是福建的，你不用担心我们3年后跑掉，我们这个楼盘一共17栋楼，现在已经盖了4栋，你放心，我们3年内肯定盖不好13栋楼的。”
售楼人员前后矛盾，实在令人质疑。如果开发商真的是私人老板，那该楼盘根本没有任何保障，更别谈什么三年后的增值回报；而从售楼人员的回答中，令人另生担忧：该案会不会成为一个只有一期4栋的烂尾楼？

案例 2
楼盘名称：太湖水云天所属区域：苏州胥口镇
营销类型：流转房
营销模式：房源均价为6800元/平方米（装修房），折扣为5.8折。业主需要与开发商签定10年的流转期，把自己产权房的10年使用权给开发商经营（主要是出租给旅游团，10年的租金算成折扣，一次性抵充总价），才可以享受5.8折优惠，即实际成交价格为3944元/平方米。在10年的流转期内，全部的物业管理费由开发商承担。10年后，业主才能拿到真正属于自己的房子。

2300元/m2的装修费太“雷”人
且不论置业这样的楼盘购房者要承担多大的风险，单从精装修费用上看，就显得疑点重重。据目前苏州水云天售楼处公布的二期房源毛坯房单价4500元/平方米来看，相比6800元/平方米的精装修房，装修费高达2300元/平方米！当记者致电询问售楼人员装修标准时，售楼人员回答：“我们是按照四星级的标准来装修的，家电全配。卖这么高的价格不仅因为这是精装修房，还因为这批装修房源的位置较好，都在中心景观区。”而记者从该案周边了解到，周边商品房毛坯价均在5000元/平方米左右，装修房标准基本都在800元/平方米左右。由此看来，水云天6800元/平方米的精装修房，简直是天价。

律师：这是变相融资，
业主有“很大很大”风险
占律师也对水云天的这种做法做出了判断和分析：“这种营销模式准确得说叫做‘售后回租’。‘回租’可以采用租金回报率的方式回馈给业主，也可以将预计的回报总额一次性在总房价里扣除，水云天所用的就是后一种方式，这个总额如果分到10年，回报率约为4-5%左右。其实，开发商这种做法是一种变相融资的行为，建设部曾在2006年前后两次出台相关文件做出风险提示，因为当时市场上产权式酒店等房产类投资产品良莠不齐，最后楼盘成为烂尾楼、开发商跑路消失的事件比比皆是，所以说水云天的购房人承担着‘很大很大’的风险。”占律师用了两个“很大”来强调风险的程度。

购房者和网友：
10年后的事情太难讲
在市场上各种营销招数层出不穷的情况下，购房者倒是越发清醒了，一位购房者表示：“房子要10年后才能入住，其实相当于用较低的价格买了一套二手房，首先心理感觉就不舒服，再说10年以后的房价不知道是涨是跌，这样的未来预期太遥远，还不如买套能马上就住的公寓。况且真到了10年后，开发商说不定都倒闭了，我上哪儿去找？”一位名为“sugarice”的网友发表了同样的观点：“……10年以后房屋是什么样？装修会破旧到什么样？10年后的6800元/平方米是一个什么样的价格水平？太多不确定性的因素在里面。”

避“箭”秘籍 TIPS
遇到此类“保值/回报”的房产项目，购房人一定要高度警惕，千万不能被售楼人员单方面的高额承诺冲昏头脑，在确定购房前一定要注意以下几个方面：
一看即为充分了解开发商和代理商的背景。尽量选择品牌开发商投资的项目，不要轻易相信“外资（港台）背景”“ XX知名开发商旗下的子公司”等口头宣传。进售楼处后注意查看悬挂在墙上的开发商和代理商的资质、预售证等等，如没有明确悬挂出来需主动向销售人员索取。需从网络等多条资讯渠道了解开发商的近期动向、有无开发过其他楼盘项目；如果是上市公司，还需查看近季度的财政报表和近期股价，进而判断开发商资金链是否吃紧。另外购房者还需了解代理商背景，有的代理商就是开发商旗下的一个小项目公司，如果开发商要“卷款跑路”，他们将是第一批“人间蒸发”的。
二问即为充分了解项目及回报方式。购房者需要仔细了解：项目的占地面积、建筑面积、物业类型、什么时候动工、什么时候交付等；在回报方面则要了解清楚回报周期、回报率、期间的物业杂费、回报期结束后物业的前景规划、如果是回售给开发商，那么二手税费将由哪方缴纳等各方面信息。要从整个市场行情来判断，回报率是否合适（太高风险太大，太低则无投资价值）；明确每年几次、分别在什么时候，开发商会将回报打到账户上。可以请教房产和金融人士，请他们帮忙分析项目的利弊。
三探即为充分了解项目的风险。绝大多数销售人员介绍项目时只会一味强调项目的回报，此时购房者要主动向销售人员了解该项目的风险，衡量自己是否有能力承担。必要的时候请法律人士帮忙，将自己在风险中的损失减到最小。
四搜此外，购房者需多了解周边其他项目的“行情”，在网络上勤搜索查看，以判断虚实；另外需向售楼人员了解清楚，物业性质以及业主能拿到什么“本本”（一般为产权证或使用权证、土地证），何时能拿到。一般都是产权证和土地证的“双证”，若是使用权证则要引起注意，加倍警惕。
总结：虽然“楼市有风险，投资需小心”，但若能一看、二问、三探、四搜、不贪心不冲动，便可保证投资安全，回报稳健了。

回暖迹象出现明显早于往年
步入“小阳春” 苏州春意最浓
本报记者高淇萱

进入2月，长三角楼市整体销售情况较“春节”有了明显好转，在政策组合拳效果、市场刚性需求等各种有利因素的刺激下，杭州、南京、苏州等城市开始有了“起色”，而且回暖迹象出现得明显早于往年。刚性消费俨然成了房产市场一直以来保持独善其身的强有力支撑点。对于楼市“小阳春”，业内人士认为，一系列的政府利好政策、楼市回归理性定价以及刚性需求的释放，是楼市回暖的主要原因。

春节回顾
杭州节内成交
仅13套
据统计，春节7天（1月25-31日）杭州八大区商品房预定12套，成交13套，销售均价10478元/平方米。销售总金额1980万元。其中住宅成交7套，销售均价10767元/平方米。其中1月25-28日八大区没有成交；1月29、30日各成交3套；1月31日作为春节长假最后一天共成交7套。余杭区除1月25日除夕夜有东田.东城丽景和东田.玉城各有一套房源成交外，并无其他预定成交。

南京节内销量
不及节前一周
春节前后两周（1月19 -2月1日）南京商品住宅市场成交量和认购量大幅减少。商品住宅认购量为650套，成交套数为1005套，成交面积为105617平方米，套均成交面积105.09平方米。总体说来，因为春节长假的缘故，春节前后两周的成交量、认购量和成交面积不及1月份前半月1周的成交量。

苏州“惠民购房节”带动节内销量
据了解，在春节放假期间，根据苏州举办的“新春购房节，惠民暖元宵”大型购房展销活动，于1月24日在苏州市体育中心拉开序幕。购房节期间买房者将得到特别惠民“大礼包”，尽享减免契税等四大类特别优惠政策。2009年新春购房节从小年夜(1月24日)开始，至大年初八(2月2日)已动销36个项目，累计成交商品住房160套。

近期实况
杭州节后销量一天抵之前两天
春节过后，2月19-24日短短一周时间，杭州商品房成交明显放量，日均成交近80套，差不多是“一天抵之前两天”。截至2月底杭州(包括余杭区)商品房成交1465套。上两周，杭州商品房市场出现了“群芳争艳”的景象：海天城引发2009年春节后杭州第一轮降价潮。泊林公寓优惠促销放量，云溪香山推出七五折存量房源，金色蓝庭三期低调开盘住宅基本售罄。3月7日，保利东湾开盘价十分诱人，使得通宵排队、4小时售罄的卖楼“神话”重现杭城。综合3月1-8日的杭州主城区楼市，每天平均成交量达141套。2月中下旬开始，杭州楼市呈现热销态势。萧山3月7日开盘的金鹭银座，在3个多小时内售罄。

热盘出境：海天城
海天城节后的成交可谓是引爆了杭城，新开盘的9号楼近乎一扫而空，截止2月底，海天城已经成交92套，位居杭州2月成交榜冠军。该案在3月14日再次开盘，推出19#、23#两幢楼，户型面积在140-160平方米之间，现房销售。开盘均价6600元/平方米。

南京销量突破万套节后量占80%
据了解，南京楼市从春节过后，成交量持续膨胀，进入3月后膨胀态势尤为突显。
连日来，南京市商品住房卖得很热火，3月7日认购316套、8日认购279套，接近了600套的认购量。在3月9日认购量转化为成交量(签订购房合同)，当天商品住房成交量达到400多套，
进入3月，成交区域大有“四面开花”的趋势。其中江宁成交156套、江北成交105套；河西和城南板块也开始发力。今年以来南京市商品住房成交量首度突破1万套，成交10088套，春节过后的成交量占到80%以上。

热盘出境：天华绿谷庄园
天华绿谷庄园节后的成交量是南京在售楼盘中较为突出的楼盘。该案目前仅剩一期20余套房源,100平方米以上大户型,均价4500元/平方米。地处浦口区泰山街道，建筑总面积14万平方米；项目采用山体半围合设计，为业主生活创造了良好的居住氛围。

苏州节后销量膨胀二月成交同比翻番
春节过后，苏州二月楼市在政府免契税等新政策的刺激下出现了一个成交小高潮，久违的人气和不错的销售业绩一扫笼罩了大半年的阴霾。原本铆足了劲儿准备迎接牛年熊市的开发商们，意外地发现，这个早春二月过得还不错。
数据显示，2月份苏州住宅类商品房共成交4861套，较之上月2089套增加了2772套，增幅为132.7%；成交面积602405平方米，较之上月252576.3平方米增加了349829平方米，增幅为138.5%；成交均价为6609.8元/平方米，比上月6108元/平方米增加501.8元/平方米，升幅为8.2%。二月份普通住宅的成交套数、成交面积和成交均价都较一月份有了不同程度的上升，成交套数、成交面积的增幅更是翻了一番。

热盘出境：中海国际社区
该项目位于苏州主城区，是目前销量较好的楼盘。月度成交量均在数十套以上甚至百套以上。该案于2月底新推2号楼，面积在90-138平方米，均价6000元/平方米。3月1-7日期间，该案售出103套，目前在售房源337套。

后期供应

杭州主城区后续供应近千万方
据了解，目前杭州存量住宅410万平方米，新增住宅481.86万平方米，今年的杭州主城区商品住宅总体供应量达891.86万平方米。
从2009年增加的新房源的区域看，滨江板块的潜在供应面积最大，有112万平方米；下沙板块第二，有57万平方米。此外，城北板块和大九堡板块也不容小觑，新增供应量分别达44万平方米和42.75万平方米。

南京30家楼盘
今年上市
记者从南京房产部门了解到，南京目前有近30家楼盘计划在今年上市。在这些上市的新盘中，城南放量较大；紧随其后的是河西区域，其中新江东板块仍河西的热点区域之一，其次是龙江板块。这些预备上市的楼盘已经有部分在本月上旬开盘销售，剩余部分将在4月陆续登台亮相。

苏州供应以“老盘新开”为主调
去年的“存货”今年再卖了两个月之后，苏州房产商们纷纷以“老盘新开”的方式，往市场上推新房子。本月楼市扎堆开盘无疑将成一大热点，其中讨巧的中小户型，也成为市场主推的户型。
据不完全统计，苏州楼市3、4月份有十余楼盘将要开盘或加推，其中以“老盘新开”者居多，此次开盘涉及的区域也比较广，既有成交一直活跃的园区，还有城区、吴中区、相城区。

长三角风景楼盘导购示意图之苏嘉杭

苏州详情
1 尼盛西城(胥口)
位于吴中区胥口镇，西班牙风格多层花园洋房，面积55-110平方米不等，主推78平方米的二房。(0512-66585111)
2 上澄人家(巴城)
位于昆山西部生态生活居住圈中心位置，与大学城对望。附近有占地3150亩的森林公园，园内建造了50万平方米的中心湖泊。(0512-57018111)
3 爱丁堡(阳澄湖镇)
距阳澄湖西岸2公里，新推装修准现房小户型公寓，小高层公寓折后均价3900元/平方米，总价19.8万元起。(0512-65991199)
4 中信太湖城(太湖旅游度假区)
位于苏州太湖大道旁，直面5公里的黄金岸线。在售18层的小高层公寓，基本上每套都可以看到湖景，面积从50-160平方米不等。(0512-66569999)
5 托斯卡纳(临湖)
地处苏州东山半岛临湖镇，距太湖岸约2公里，畅游27万方生态公园，电梯花园洋房总价29万起。
(0512-66296668)
6 龙隐水庄(周庄)
位于周庄景区以北，有小户型电梯公寓，精装酒店式公寓总价18万起。
(0512-57206888)
7 湖景花园(汾湖)
位于汾湖三白荡南侧。由20多幢别墅和1栋可以看湖的18层公寓房组成，公寓面积在140平方米左右。(0512-63275998)
8 香滨水岸(吴中区)
位于苏州吴中区独墅湖西岸，金鸡湖大道南侧。即将开盘，房型以88平方米的二房和112平方米的三房为主，可看独墅湖景。(0512-66983222)
9 八景苑(同里)
位于同里镇政府西对面、同里宾馆对面。是目前同里唯一有公寓在售的楼盘，精装小户型积在50平方米左右，另有联排别墅。(0512-63331111)
10 凌湖随园(周庄)
规划上突出的是江南水乡粉墙黛瓦，拥有私家院落，每户都推窗见景出门见水。在售主要为联排别墅，面积240-346平方米。(0512-57205888)

崇明详情
1 海上·普罗旺斯(海永)
总建筑面积逾10万平方米，规划有滨水商业主题广场、室内游泳池等完备休闲设施。目前在售房型以43平方米的一房和80-90平方米的二房为主。
(021-69699898)
2 半岛托斯卡纳(海永)
项目总共25栋建筑，其中包括1栋酒店式公寓。目前在售多层房源，房型有35平方米的一房、80平方米的二房和90-108平方米的三房。(021-69699588)
3 田园风光(海永)
规划总建筑面积17万平方米，并配有1000亩的农业生态园。目前在售房源为180-220平方米叠加和250-280平方米的联排别墅，总价110-186万元。
(021-69695988)

杭州详情
1 燕东园(临安)
总建筑面积约10万平方米，是一个规模适中的市区庭院住宅。南临太庙山，北面正对莒溪最佳水景段，水面筑坝截水造景，成就独有的苕溪景观水色。
(0571-63810808)
2 青山湖81号(临安)
位于临安青山湖西侧，建筑面积300-550平方米不等。南区1500平方米天然水域贯穿整个小区内部，北区预留2.5万平方米自然山林形成了一个天然氧吧。
(0571-87990002)
3 绿城·千岛湖度假公寓(淳安)
总建筑面积超过30万平方米，包括了度假配套区以及大面积的水上运动区，建成后将是华东地区，乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体。
(0571-87902666)
4 清源·上林湖(富阳)
北依午潮山国家森林公园，占地近千亩，规划有独立别墅、双联别墅、联排别墅多种产品。规划依托原生山水资源，营造度假、休闲、养生的氛围。(0571-63411508)
5 华铭·文澜雅苑(富阳)
位于富阳城市发展中心，北临三号河渠，毗邻永兴中学。项目总建筑面积约4万平方米，绿化率达30%以上。在售房型面积从90-150平方米不等。(0571-61700128)
6 保利东湾(下沙)
位于下沙东南部钱塘江畔，东临钱塘江以及开发区沿江大道绿化带。项目总建筑面积86万平方米，东南面一线面江，拥有1公里长的无遮挡一线江景。
(0571-86878888)
7 野风·海天城(下沙)
毗邻大学城，紧靠规划中的地铁一号线，距下沙观潮亭千余米。项目总建筑面积近50万平方米，由13幢现代风格的高层、小高层建筑围合而成。(0571-86913911)

嘉兴详情
1 桃源小洲(凤桥)
位于嘉兴南湖凤桥，一路之隔的是规划面积12000亩的梅花洲风景区。在售以多层电梯洋房为主，一房小户型首付仅4万多元。(0573-82227999)
2 易购M0RE·派克公馆(海盐)
地处嘉兴“滨海新区”的组成部分——海盐“杭州湾大桥新区”。总价13.9万元起，首付4.2万元，即可拥有大桥新区的酒店式精装修单身公馆。(0573-86128777)
3 东方巴黎城(乍浦)
是区域内的第一个大型生态住宅房地产项目，位于乍浦镇中央生活区位置，总建筑面积约20万平方米，房型以45平方米一房和90平方米二房为主。
(0571-85575866)
4 江南太阳城(南湖区)
距嘉兴火车站1.8公里，南湖风景区车程约10分钟。上海、嘉兴医保对接指定楼盘，在售房型面积69-109平方米。
(0573-82209000)
5 凤华丽都(风桥)
位于杭州湾跨海大桥和沪杭高速铁路必经之地，步行10分钟可到万亩桃园。除了公寓之外，另有沿街商铺均价3380元/平方米。(0573-83182333)
6 罗马都市(南湖区)
位于望湖路南湖区政府往东800米，小区与50万平方米的凌公塘公园融为一体，业主可以从小区直接进入这个专属的“后花园”。(0573-82800000)
7 格兰春天(秀洲区)
该楼盘毗邻申嘉湖高速，到嘉兴市区约7公里，是一个总建筑面积5万多平方米的纯多层低密度的小区，容积率低至1.4，在售房型从69-127平方米不等。
(0573-82230688)
8 和风丽园(经济开发区)
位于嘉兴经济开发区城北创业园板块，距离东方路商业圈不到两公里，东面是六里长泾自然河与小区比邻，充分享受到河流的清晰与河风惬意感觉。
（0573-82297000）
9 元一柏庄(秀洲区)
坐落在嘉兴运河新区核心位置，是嘉兴过去和未来的承接处，总建筑面积50多万平方米。在售为二期，面积从82-153平方米不等，房型有十几种。
(0573-82633333)
10 盛世豪庭(秀洲区)
最大卖点在于新技术、新材料的运用和各项硬件配套的集优品质。三期高层公寓规划有小户型，面积从40-60平方米不等。(0573-82815555)
11 九月洋房(秀洲区)
北临主干道中山西路，入口处以喷泉式水景导入，两侧乔木成荫。在售以小户型公寓为主，房型面积从60-130平方米不等。(0573-82796888)
12 华城右岸(秀洲区)
在嘉兴京杭运河边上一个全长8公里的运河文化公园正在兴建，该案就在公园的对面。多层公寓房型面积从80-176平方米不等。(0573-82088222)
13 香榭水岸(秀洲区)
位于嘉兴秀洲新区行政和商务中心核心位置，距乍嘉苏高速出口约1.5公里。近期推出全景观小户型公寓，面积从37-51平方米不等，首付3.2万元起。
(0573-82713888)

万里晶品苑：
普陀万里最后的小户型盛宴
本报记者瞿祖培

“每天都成交”系列之十
—万里晶品苑

如果要严格按每天成交一套的标准，万里晶品苑（万里城）可真无法入围。原因很简单，目前没有在售房源了。这也是中环附近楼盘的普遍特点：体量超大、“盘龄”久、不少尾盘仅有几套一楼大户型房源在售（如达安春之声已近清盘）。而近期普陀万里板块的“老盘”万里城即将推出小户型房源的消息，让这个“沉闷”太久的区域再一次成为购房者关注的焦点。

老盘装新“酒” 预计3月底推小户型
周三的下午，万里晶品苑（万里城）的售楼处虽然没有什么购房者，但售楼处电话一直在响，其中有不少是来询问即将推出的房源详情。据售楼人员李小姐说，这批房源预计3月底或4月初开盘，房源为一栋18层的小高层和一栋30层的高层，预计售价在13000元/平方米左右，“现在我们登记下来每天来电咨询的人就有100多，相信开盘时肯定卖得快。毕竟在普陀区，又接近中环，这个价格已经很低了，而且我们推出的都是小户型。这也是板块区域内最后的小户型房源了。”
据李小姐介绍，这批新推出的小房源户型面积为66-93平方米的一房和二房，均为二梯三户或二梯五户设计，即时开盘还会有一些折扣和优惠。

配套成熟区域发展看好
万里城也是普陀区域里的老楼盘了，这个楼盘始建于1998年，总占地面积达217万平方米，是一个超级大盘。其中，南片的中环家园等楼盘早已成熟，也成为了二手市场主要供应房源。整个万里城属于真如副中心辐射地带，小区东南面上的上海西站北广场正在建设中，而规划中的轨道交通15、16号线也从小区门前经过，而距离规划中的轨道交通11号线真南路站步行只需要10分钟，板块内交通规划成了一大亮点。
小区周边配套也十分齐全，小区背靠晋元高级中学及晋元体育中心，有公共游泳池、球场等运动场所，另外出小区步行10分钟就是杨家桥菜场，在中环家园的对面还有上海市普陀区万里门诊部、中国石化加油站和万里美食休闲广场等服务配套。

【房型房show】
记者推荐：
B户型阳光1房2厅1卫
建筑面积约66平方米
推荐理由：
B户型总价才70-80万，全明设计光亮通透。布局紧凑，空间实用率高。

购房者多为老年人和新上海人
在售楼处现场，记者还遇到一位带着朋友来购房的“老客户”秦阿姨。秦阿姨说：“我们一直在等着万里城开盘，最近听说有小户型将要推出，就带着朋友来看看。因为朋友是想买给儿子做婚房，所以选择66平方米一房二厅的户型，年轻人过度一下也是挺好的。”而售楼人员李小姐介绍，象秦阿姨这样“老客带新客”的情况特别多，他们基本上每周都要看到几个热情的熟面孔。而购房者则以老年人和新上海人为多，“老年人一般是把自己市区的老房子卖掉，添点钱给孩子买套婚房，自己出来住个小房型；而很多外地来沪工作的白领，需要在上海先买个‘小窝’过度一下。”

万科浦东两项目“空地套7亿”
本报记者汤旻涛

很创新 >>>

联手家电、家居巨头金地推出“90成品家”
近日，金地集团联手世界五百强之一的宜家，中国最知名的家电连锁企业苏宁电器，率先在金地浦东项目湾流域推出“90成品家”样板房，意在取缔毛坯、精装建筑，为市场提供一次性的成品住家。
所谓“90成品家”，是金地整合家居卖场、电器卖场以及品牌装修单位，由品牌供应商提供装修原料、设计方案、大型家具家电入户，并全程监理，全方位的保障施工质量和施工进度的整合方案，是目前市场上较为严谨的精装体系的升华。
“金地这次联手家电、家居行业巨头，推出90成品家，既解决了购房者居家的便利，也是客观上促进了消费，拉动了内需。”业内专家告诉记者，“如果，金地完全实现这一目标，是大大促进了内需。因为新房是可以2成首付的，金地如果将家居、家电都配好，实际上是实现了买家电、家居也是二成首付。这将大大拉动了家电、家居产品的消费。这对房地产行业，对家居、家电行业，以及整个经济发展，都是很好的事情。”
据悉，金地目前在湾流域推出的将是成品卡，凭卡可以在家居卖场和家电卖场拿到最低折扣，这大大促进了消费者购买。等待合适的时机，金地将会推出完全成品，将是更为直接拉动家电、家居产品消费。

湾流域率先推行
据悉，金地湾流域自去年8月推出以来，凭借超高的附加值热销不断，共推出房源880套，目前认购超过860套，今年1月份，再次签约66套，2月份签约153套。虽然湾流域项目已取得热销，但金地依然选择率先在湾流域推出90成品家理念，回馈消费者。
2月28日，湾流域“90成品家”样板间已经正式开放，并获得了消费者的满意，消费者亲临体验后，纷纷对其提倡的生活表示极大的赞同。
消费者发现，相比其它精装修样板房不同，90成品家具备着四大优势：一，拎包入住，轻松方便。在精装修基础上，家装、家具、家电一一备齐。二，专业设计，时尚品味。金地透过80后居住人群测试，考量空间的功能与性格，通过专业设计师精心设计，从空间到家具，每一个细节都展现简约与时尚的家居魅力。三，国际品牌，品质保障。联手家居、电器品牌，以及科勒、伊莱克斯、摩恩、能率、奥普等一流品牌，统一战略采购、统一配送及一流售后服务团队，全程服务，品质世界同步。四，创意空间，超值实用。89平米的户型格局，通过金地匠心独运地创意规划，两房变三房，从空间功能到装修细节，每个环节用创意激发生活激情，实用超值。
尽管金地目前还只是做了样板房，实际交付暂没做到成品。据悉今年不久，就会推出完全的成品。据悉，金地在上海依然进行的项目有湾流域，未未来和格林世界三个项目。首先在湾流域项目推出这一理念之后，其它两个项目也将陆续推出。

很关注 >>>

万科净利下降市场份额微升
地产龙头企业万科于上周公布2008年年报。万科年报显示，去年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%；净利润40.3亿元，同比下降16.7%；每股收益0.37元。董事会通过的2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。去年万科实现销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。但万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。万科预计2009年开工面积计划约403万平方米，竣工面积619万平方米。另外，两家国有上市房企的净利润则同比增长。陆家嘴2008年实现营业收入17亿元，同比下降17%，实现净利润8.8亿元，同比增长16.7%，基本每股收益0.47元；张江高科2008年实现营业收入17.57亿元，同比增长46.4%，实现净利润5.28亿元，同比增长39.2%，基本每股收益0.38元。

项目尚未动工已获7亿房款
万科的年报显示，万科上海公司的两个项目“上海七街坊”和“金色城市（D街坊）”尚未开工，却获得了7亿的房款。万科将这两个项目列为存货中的“拟开发产品”，开工时间均为2009年2月。值得注意的是，万科年报“预收账款”一栏却显示，两个项目都已收到了预售款，金色城市3.36亿元，上海七街坊近3.76亿元。对此，万科执行副总裁王文金表示，上海七街坊项目和金色城市项目的D街坊属于政府配套商品房，已经收到回款。
据悉，上海七街坊于2006年12月29日，万科以12.9亿元左右的价格收购了上海恒大房地产公司位于浦东三林地区的5个房地产项目，上海七街坊就是其中之一。当时这5个项目的平均楼板价是3050元/平方米。另外，金色城市是万科和复地联手在2007年的12月花费24.3亿元购得，万科占60%的项目权益。业内推算的楼板价在6000-7000元/平方米。对于万科此举的利润，业内也出现了分歧，有人认为配套商品房是微利的。但也有人认为，利润并不见得比商品房低，尤其政府提供了预售款，大大缩减了万科的财务成本。

很声音 >>>

茅于轼：经适房既不公平又低效率
近日经济学家茅于轼表示，经济适用房从个人利益来看是好事情，但是从社会的角度来看，就不是这样了，为什么便宜了？政府以很低的价格从农民手里拿地来补偿，公平吗？从效率的角度来看，经济适用房没有做到物尽其用，价值没有最大化。经济适用房既不公平又低效率，造成了很多不良的风气。“我的一个朋友在发改委工作，收入很高，应该去买商品房的，但他就买了经济适用房。他是发改委领导，政策是他们定的！政府有责任让每个人拥有住房条件，但是没有满足每个人占有房产欲望的义务。我主张廉租房，廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所，这样的房子有钱人才不喜欢。”他表示。

齐骥：保障房建设不会冲击商品房
住房和城乡建设部副部长齐骥上周表示，廉租住房建设、住房保障体系不断地完善，不会对商品房市场造成冲击。相反，该走保障的走保障，该通过政府帮助的就通过政府帮助，该走市场的就走市场，这样也有利于市场平稳、健康的发展。他指出，我国绝大部分
的低收入群体，很难通过商品房市场购买和租赁到房子。这不单单是在中国，在许多发达国家恐怕也存在政府要向一部分低收入困难群体提供住房保障的政策。再讲得直白一些，这部分群体，就是政府不给他们提供住房保障，他们也不会到市场上去购买那些商品住房，因为他们没有支付能力。

和欣国际开盘，底价房“蒸发”了

本报记者陶婷

位于宝山张庙板块的和欣国际花园于3月7日推新，开盘前报均价12000-13000元/平方米，但开盘当天售楼处坚持不公开均价，一再强调一房一价。而据记者了解，此次开盘的房源价格多在14000-15000元/平方米，与之前报价相比甚高。和欣国际花园的价格不透明，不禁令诸多购房者猜测开发商以“低报价”作诱，“引鱼上钩”。

排队领号开盘即售完
据悉，和欣国际花园3月7日开盘推出108套新房源，而早在3月4日就已开始排队领号，3月5日下午，记者致电售楼处，被告知号码已取至280号，同时售楼人员报出均价12000-13000元/平方米。这个价格，相比去年14000-15000元/平方米的均价下降了近2000元/平方米。据了解，宝山张庙板块目前在售房源极为稀缺，而和欣国际花园作为板块“独子”，又以低于前期均价的报价再次“浮出水面”，自然吸引了大批购房者前来“探询”。据售楼处介绍，开盘当日，房源就基本销售完毕，目前只剩下一套顶楼复式房。

开盘当日坚持不公开均价
和欣国际花园开盘当日，售楼处坚持不对外公开均价，只是表示一房一价。一位购房人告诉记者：“我3月7日上午10点50分就到了和欣售楼现场，当时工作人员不肯说开盘均价，连排到几号都不说。一个小时以后，售楼处称108套房源基本卖完，只剩下顶楼和底楼的4套82平米的二房，顶楼13500元/m2，底楼14400元/m2。”
从售楼处获知，和欣国际花园此次开盘推出16幢37、38号门洞的房源，朝西门洞的38号楼起价12000元/m2，朝东门洞的37号楼14000元/m2，价格随着楼层增高而增加。一位当天已预定房源的购房人告诉记者：“我叫号进去后才知道12000元/m2起价的38号楼根本就没多少房源可卖，据说40多套是被内定的，能‘挑挑拣拣’的也就37号楼了，价格都在14000-15000元/m2之间。”记者疑惑：“37号楼和38号楼一幢楼的两个门洞相差近2000元/m2，到底有什么差别？”该购房人向记者表示：“售楼处将37号楼以‘景观房’为卖点，但说实在的，我觉得这幢楼与小区河湖景观斜对，若是能观景，也只能是远眺。”记者又问：“现在开发商开盘实际价格比原先报价有了明显提升，你也能接受？”“我是买来自住的，虽然叫号进场时被告知多数房源价格在14000-15000元/m2，有种好像被欺骗的感觉，但当时售楼处给我考虑的时间仅几分钟，买与不买仅在一念之间，想到排队都排了几个小时，加上自身对该楼盘各方面都比较中意，因此还是决定先预定。”该购房人向记者形容当时作决定的挣扎心理。

“价格不透明”或成一种营销手段
记者日前再次致电和欣国际花园售楼处，售楼人员表示目前只剩下38号楼的一套顶层复式，价格13300元/平方米。可以看出，就算开盘前和欣国际以38号楼的较低价向外报价，但该房源的价格也超出了13000元/平方米，和欣国际花园到底有没有报价12000-13000元/平方米的房源？又有多少购房人真的买到单价12000-13000元的房源？目前仍不得而知。由此可见，开发商或以“低报价”作为营销手段，引来更多购房者的关注。同时让人不解的是，售楼处介绍本月21日将再推的15号楼，目前报价仍是12000-13000元/平方米。
在上海，以“价格不透明”作为营销手段的楼盘并不止和欣国际花园，还有同属宝山的香逸湾和保利叶上海等。香逸湾在开盘前对外宣称售价在8500元/平方米左右，实际开盘后将均价抬高至9500元/平方米；保利叶上海的销售一再表示其在售房源一房一价，无均价可言，先看房后议价。
而从这些楼盘的销售情况来看，就算价格不明朗，似乎仍被多数消费者所接受。网上房地产数据显示，香逸湾和保利叶上海2008年11月首次开盘后两个月销量分别为128、135套和117、115套。

热销播报榜
宝山本周“领跑”上海楼市

冠军和欣国际花园
亚军大华锦绣华城
季军大华铂金华府
(统计数据来自网上房地产：3月5日-11日。剔除配套商品房和商业项目)

看榜前言：春节过后的一轮看房潮和降价潮，带来了上海楼市成交的快速回暖。开发商心态随之分化，减少、取消优惠甚至抬高房价，最终使得成交持续6周的回暖之势调头向下。位于宝山区的和欣国际花园以周销售106套的佳绩坐上成交冠军宝座，亚军和季军均由大华集团的在售楼盘夺得，分别是大华锦绣华城和大华梧桐城邦。
(本榜楼盘成交数据来自网上房地产，本报意见仅供参考)

【红榜冠军】和欣国际花园
成绩：一周售出106套
新推房源为板块“补缺”
2008年和欣国际花园开盘迎来热销，时隔一年后，该楼盘于3月7日再次推出108套新房源，16号楼，共三种户型，82平方米和95平方米的二房，123平方米的三房，高层，得房率在80%左右，售价在12000-15000元/平方米之间，一房一价。该项目的销售情况十分良好，据说开盘当天房源就基本售完。
和欣国际花园所属的宝山张庙板块目前几乎无可售楼盘，因而该项目一开盘就遭来“疯抢”。同时，地理位置、交通、配套等因素也为该楼盘夺得不少加分。和欣国际花园东面紧贴共和新路主干道，界于地铁一号线北延通河新村站和呼兰路站之间，整个小区北到南蕴藻路，南到场北路，从本案步行至地铁呼兰路站大约5分钟。此外，公交线路也比较多，可直达火车站和人民广场等。
【红榜亚军】大华锦绣华城
成绩：一周售出81套
开盘当日优惠500元/m2
大华锦绣华城二期公园纪于3月7日开盘，此次推出的房源以大户型为主，主推花园洋房和多层电梯房，共86套，还有100-112平方米的二房和145-153平方米的三房，价格在15000-19000元/平方米，开盘当日优惠500元/平方米。
该项目是大华集团唯一在售的浦东项目，东靠锦绣路，西临杨高南路，整体建筑面积达到300万平方米，被分隔成19个地块，分为不同周期开发建设。项目包括公寓、花园洋房、别墅。逾20万平方米的中央森林公园、3万平方米主题公园、2万平方米滨川杨河休闲绿地形成整个地块中的一级绿色骨架，成为其取胜市场的关键要素。锦绣华城自项目开盘至今，一直成为三林地区的风向标，带动了整个区域的楼市销售。
【红榜季军】大华铂金华府
成绩：一周售出78套
地段优势促成热销
大华铂金华府于3月10日开盘共推168套房源，均价15200元/平方米。房型为一房65平方米、二房85-100平方米和三房125-138平方米。
位于中心地带的铂金华府，因其周边一系列休闲、购物设施配套以及30余条公交线路构筑的快捷交通出行，赢得了市场认可。小区南面就是30多万平米的大华虎城商业中心，现有乐购大卖场、永乐家电、美颂巴黎、肯德基、屈臣氏等；步行到万里家乐福和美食城约10分钟路程；北面有大华行知公园和大华秦森休闲广场；向东北方向走15分钟还有九百购物中心。售楼处对面有公交路线762路、510路和78路，大华路有937、737、112，还有923、738等，在40分钟内可以抵达人民广场、徐家汇、五角场、中山公园和南京西路等地。

公司新闻
保利地产定向增发募资
80亿议案闯过股东关
3月10日，保利地产召开了2008年年度股东大会,会议通过了向包括公司实际控制人保利集团在内的特定对象定向增发募集资金不超过80亿元的预案,此次定向增发募集资金用于上海、广州等地的项目开发，其中，保利集团承诺以不超过15亿元的现金进行认购。
新闻解读：保利地产董事长李彬海同时表示，公司今年将密切关注市场调整期的各种发展机遇，重点关注关注有成本优势的土地资源和条件优越的合作项目。

金地集团2月全国销售
12.97万平米收金12亿
3月10日晚间，金地公布了2009年2月份的销售数据。公告显示，金地上月共实现销售面积12.97万平方米，较上月增长163.2%；销售金额11.74亿元，也较上月增长132.2%。
新闻解读：金地公告显示，三月份金地仍将加大推盘量，佛山九珑璧、广州荔湖城、天津格林世界、上海格林世界、上海未未来、上海湾流域、武汉格林小城、武汉国际花园等都将继续推向市场。

香港太古地产
上海大中里项目启动
香港兴业国际集团有限公司及太古地产有限公司于3月10日启动上海大中里项目的保护建筑移位工程，标志着该项目的建设正式动工。项目位于上海南京西路的核心区域，占地约63,000平方米，将发展为包括商业购物中心、办公大楼及酒店的大型综合性项目。
新闻解读:太古地产主席简基富先生表示：“在国内作长线投资是太古地产的发展方向，大中里项目的启动是一个重要的里程碑。我们希望在南京西路上建设高质素及具吸引力的地标，为上海创造长远价值。”

上海静安地块
7.4亿元底价出让
近日，备受市场关注的静安15号街坊东侧地块以7.4亿元成交。不过，不能与前两年的土地“牛市”同日而语，此次拍卖并未引起激烈的竞争，只有上海静安城建配套发展公司一家企业参与挂牌,最后成交价也只为挂牌底价。
新闻解读:从上月18日开始,今年6号土地出让公告中多幅地块开始接受竞买申请。据了解，该地块与静安区愚园路63号地块是同一项目的东西两个地块，西块开发商为上海天顺经济发展有限公司。

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■楼市歌德巴赫猜想
现在的市场还需要排队购房吗
本报记者谢柠

近一周以来，上海楼市出现了一种奇特现象，近日有媒体报道，位于普陀区万里板块的达安春之声花园二期最后一批房源原定于3月7日开盘，但从3月2日起，就有购房者在售楼处外排队购房。在相关网上业主论坛内，更有网友发帖称：由于3月2日就有人前去售楼处排队买房，令许多购房者不得不采取全家上阵、车轮大战的办法，以至于总共100多套装修房源在3月7日开盘当日即告售罄。
网上公开资料显示，此盘2009年1月时的最高售价曾达到20000元/平方米，而到3月7日开盘时，均价跌至15500元/平方米。楼盘方面也表示，排队购房是购房者自发组织，源于目前房价已经跌“到位”，刚需自然爆发。对于外界质疑其雇“房托”排队，自我炒作，开发商是断然否认的。
无独有偶，位于宝山区共康板块内的和欣国际花园正好也于3月7日新推房源，而购房者早在3月4日就开始排队认购。值得关注的是，尽管最终的成交价为14000－15000元/平方米，比前期报价12000－13000元/平方米贵将近2000元/平方米，依然得到了广大购房者的踊跃认购，以至于开盘当日一个多小时内即被抢购一空。
萧条的上海楼市，是从什么时候开始突然回暖到要排队购房的地步？而刚需又是为什么会急切到要提前五天排队购房的程度？这真是一个让人匪夷所思的问题。

仍未见底，内环内房价很高
近期房地产市场的确有些许回暖的迹象，过往的成交统计数据表明，上海楼市自春节后经历了一轮降价促销潮，到上周已经连续六周出现成交反弹，这让萧条的市场重新看到了一丝光明与希望。但分析人士指出，上海楼市的整个价格体系并未有所撼动。即便是跌价，也是那些前期价格已经超涨的楼盘。
易居房地产研究院分析师杨红旭近期在其博客中撰文质疑“上海市中心的房价为何还不跌”？在他看来，现在房价尚未见底，但成交开始活跃，成交房源大多数都是近期降价促销的房源。杨红旭认为，目前内环以内的房价依然偏高，但受制于市中心楼盘供应量偏少以及稀缺性，内环以内的房价很难在短时间内下跌到位。关于近期楼市成交量有所反弹，杨红旭并不认为成交量会持续上升，更可能是一种短期回暖，而整个市场形势的反转尚需时日。

库存＋新增高达3500万方，销售压力很大
中原地产研究中心近期提供的一份资料显示，截止到2月末，上海商品住宅市场的存量房可售面积达到近千万平方米。中原地产分析师管敏认为，在整体市场环境低迷的情况下，不少开发商都延期推盘，放缓开发速度，一旦这些供应量得到释放，将使2009年的商品住宅供应量超过2008年。管敏估计，今年商品住宅的新增供应量大约有2500万平方米，而从近几个月来的销售情况估算，这些库存需要一年半左右的时间才能消化完。
从逻辑上判断，上海市场今年将有近千万平方米的存量以及2500万平方米的新增房源。如此巨大供应量，开发商的销售压力要远远大于购房人的观望情绪，购房者根本没必要急着排队买房。可见，当前市场上一些楼盘爆出的“排队购房”事件，营销的成分居多。一些分析人士也指出，开发商“营销”排队购房，从一个侧面也反映出其销售压力的增大。

■深度分析
楼市的“动物精神”
与“非理性亢奋”

很难用一句话就精准地注解出经济学家凯恩斯在其《通论》里提出的“动物性精神”（Animal Spirits）一词的确切含义。很多人将其译为“血气”。中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田认为，“动物精神”的准确汉语含义应理解为“信心”。

“动物精神”的缺失
据一些学者分析，在凯恩斯的理论体系里，预期具有可变性，而这种可变性常常是由“动物精神”所驱动。人们在不确定的经济环境中进行的长期预期具有很大的非理智冲动，这使投资行为往往受“动物精神”所控制。
去年9月前后，美国金融市场爆发的危机，导致了目前世界上大多数人们“动物精神”的缺失。而在过去的5个多月里，几乎世界上所有的国家和政府都在想方设法地唤起人民的“动物精神”。离中国公众记忆最近的一次，应是去年11月前后，国务院为应对金融危机导致的经济增速下滑而出台的“4万亿”刺激经济的投资计划。微观至房地产业，则是在去年12月，国务院下发的131号文件，当中指出，房地产企业应通过调整销售策略，以合理的价格进行销售。三个月来，上述文件的效用显现，至少上海楼市已经连续六周回暖。

“非理性亢奋”的蔓延
上海楼市的短暂回暖，是民众“动物精神”的主动回归吗？很难说。从易居房地产研究院的相关统计数据可见，在经过春节后一个月降价促销潮的刺激之后，一些楼盘表现出了“非理性亢奋”，开始回涨。数据显示，大华梧桐城邦上周开盘均价比原先报价高出1000元/平方米，达到12162元/平方米。易居分析师薛建雄也坦言，近期成交量的快速回暖导致开发商信心重振。
但从截止3月10日已发布2008年年报的20多家房地产上市公司的情况来看，低迷的市场毫无“亢奋”的资本可言。其中有接近一半的上市房企资产负债率超过50%。而保利地产的资产净负债率竟然高达110.37%，同比上涨88.08%。从字面上来理解，可以说保利地产去年一整年的赢利还不够拿去还债的。受此影响，3月11日，A股市场的地产股普跌，拖累大盘冲高回落。
再来看大哥级地产公司万科的年报，尽管2008年万科实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，但净利润却仅有40.3亿元。公司还对13个可能存在风险的项目计提了高达12.3亿元的存货跌价准备金。证券分析人士指出，万科计提存货跌价，表明其对于这些地区未来房价的预期仍为下跌。
近日网上有一篇题为“房产血腥价格战只有死路一条”的博文引人深思，通篇阐述了对于万科去年一整年跌价抛盘导致市场压力骤增的恐惧。其观点还认为，“血腥的价格战只会使得降价也难以让成交量放大”。但市场的回应恰恰相反，上海楼市成交量连升六周，正好是楼盘降价销售的结果。
有趣的是，2009年3月11日，住房和城乡建设部副部长齐骥在两会新闻中心表示，东部一些城市的房价确确实实超出了一般老百姓能够支付的水平。并表示，将通过公开商品房的开发成本，以使购房者对商品房价格构成做到心中有数。如果真能落实，中国的房价在未来一段时间内，下跌的空间可不是一点点。

■成交分析
开发商不愿降，成交量6连升后回调
本报记者谢柠
基于一部分开发商“初尝”成交量持续数周放量的“胜果”，转而开始放缓房价跌幅，甚至悄悄回涨，以及两会期间政策面的真空状态，购房者重新选择了观望。上海楼市在3月2日—3月8日的这一周内，终于迎来了久违的成交量下跌。来自易居研究院的数据统计显示，这一周，商品住宅成交量环比减少了13.07%。

住宅供应量不减反增
从易居研究院的统计数据来看，在3月2日－3月8日的这一周内，上海楼市的商品房新增供应量为26.81万平方米，环比前一周仅减少了0.33万平方米，减幅达1.22%，但商品住宅在这一周内的新增供应量为26.1万平方米，环比增加了11.33万平方米，供应增幅达到76.71%。而在商办类物业方面，这一周的新增供应量仅为0.59万平方米，环比前一周减少了2.86万平方米，减幅达到了82.9%。数据可见，这一周商品住宅的供应量不减反增。分析人士认为，由于这一周恰逢传统的春季房展会开展，沪上相当一部分楼盘趁机加推房源，导致大量房源集中供应市场。易居中国分析薛建雄预计，随着春季房展会的到来，开发商新一轮的降价促销潮也将在周末的展会期间启动。

商品住宅成交量跌一成三
3月2日－3月8日的这一周内，上海楼市在供应量持续放大的同时，成交量却未见有所放大。成交统计数据显示，这一周上海楼市的商品房成交量为51.27万平方米，环比微增0.14万平方米，增幅为0.28%。但商品住宅的成交量却减少了3.52万平方米，达到23.41万平方米，减幅为13.07%。此外，商办类物业的成交面积也大幅减少了30.09%，达到4.36万平方米。
分析人士指出，成交量环比前一周减少一成三的主要原因是，部分超跌楼盘的价格开始回调，而抑制成交持续回暖的主要阻力还是开发商不愿再降价。春节过后的一轮看房潮和降价潮，带来了上海楼市成交的快速回暖。开发商心态随之分化，减少、取消优惠甚至抬高房价，最终使得成交持续6周的回暖之势调头向下。受累于成交量的下跌，上海楼市的供求关系也发生改变，供需比为1：0.9。

浦东、闸北、普陀，三盘领跌板块
这一周商品住宅的成交均价开始小幅抬头。成交统计数据表明，在3月2日－3月8日的这一周内，上海楼市的商品房成交均价为8184元/平方米，环比下跌了414元/平方米，跌幅为4.82%。商品住宅的成交均价前一周为11355元/平方米，这一周微涨了328元/平方米，达到11683元/平方米，涨幅为2.89%。
正如易居中国的分析师薛建雄所言，虽然支撑这一周成交量的还是降价楼盘，但部分楼盘的价格也出现了回调。例如：去年报价16000-20000元/平方米的达安春之声二期，2月份的均价降到了13597元/平方米，但此前一周新推房源的价格重新回到15000元/平方米以上。
市场出现部分楼盘大幅跌价与前期销售回暖楼盘涨价共现的震荡局面。是前期积压的刚需被开发商的系列降价炒作激活，在成交快速回暖下开发商信心重振所至。预计，未来2-3个月楼市的成交量还会回暖，涨跌互相的剧烈震荡局面也将持续。但宏观经济低迷、楼市供过于求的大局未改，房价下滑的趋势短期内难于改变，上海楼市极有可能是因为刚需的季节性望观和释放，而重踏过去二年“前高后低”的走势。
从成交排行榜的情况来看，曾在前一周上榜的浦东大华锦绣华城这一周站上成交排行榜的首位。成交统计显示，在3月2日－3月8日的这一周内，大华锦绣华城共计成交94套房源，成交均价为13617元/平方米。而前一周，其成交均价为14445元/平方米，一周内，成交均价骤降近1000元/平方米。网上房地产相关数据显示，截止3月12日，已经成交98套房源，网上参考均价在15000－18000元/平方米之间。
此外，前期一直以低于板块均价销售的闸北大宁板块慧芝湖花园二期，这一周也上榜，共成交42套房源，根据易居研究院的统计数据显示，其成交均价仅为17567元/平方米。位于普陀区苏州河沿线的中远两湾城最后一期项目这一周也有26套房源成交，成交均价仅14548元/平方米，其成交均价远远低于板块均价，成为普陀区苏州河沿线板块的价格短板项目。分析人士指出，中远两湾城在房价高峰期的时候，售价曾超过20000元/平方米，由此可见跌幅达到27.5%。

■机构观点
信心逐渐恢复，
投资客尚未归队
据上海台庆房产统计，2月上海二手住宅成交14406套，是本月一手住宅成交量6799套（不含动迁及配套房）的2.12倍，呈现历年来一、二手住宅月成交量的最大差距。仅以公寓与别墅的成交量来看，2007年二手房成交量低于一手房10.1%，但2008年二手房成交量开始超过一手房18%，2009年（1-2月）超过64%。
数据显示，尽管2月一、二手住宅成交量都有大幅增长，但若视之为回升行情，还言之过早。从当前成交量看，2月二手住宅成交量是一手住宅的2.12倍，呈现历年来最大差距，主要是部分刚需购房者经过2008年下半年的观望，需求开始出现集中释放、反弹，而更侧重于一手房购买的投资客尚在观望，故二手房成交量高出一手房幅度远超过2008年平均水平。
台庆房产副总经理陈史翎表示，刚性需求在放大，但青睐一手房的投资客尚未进场，此时房价还不会全面上涨，但购房者须警惕部分调价行为。
陈史翎分析建议，从上海房地产市场发展轨迹来看：
如果一、二手住宅成交量同步萎缩，且二手住宅成交量大于一手住宅成交量，如2008年的市场，表示是投资客退场，市场主要由刚性需求支撑。
如果一、二手住宅成交量同步放大，且二手住宅成交量仍然大于一手住宅，如2009年2月的市场表现，表示刚性需求在放大，投资客尚未进场，此时价格还不会全面上涨，但购房者须谨防部分卖家的返价，注意部分开发商的调价。
一旦成交量持续放大到一手房成交量超过二手房，表示在市场信心逐步恢复的带动下，投资客也开始进场，交易逐渐热络起来，住房周转加快，预示行情全面回升，楼市价格也将出现全面上涨。

顶级商业大力开发
导致长宁宅价大起大落
易居中国·CRIC系统显示，2009年前2个月的均价已经跌回到22769元/m2，跌幅达25%。而2008年2季度长宁商品住宅的成交量高达1648套；去年“金九银十”时成交量跌到36和26套，成交落差超过10倍。均价从2007年1季度的18775元/m2涨到了2008年1季度的30363元/m2，涨幅高达61.7%。
易居中国分析师薛建雄认为，导致长宁房价大起大落除了宏观经济面的影响外，长宁在顶级商业上的大力开发也是深层次原因。近年来，长宁区启动了虹桥枢纽这个史上最为庞大的交通工程，同时启动了比恒隆广场还要高端的LV大厦的建设，引进了比久光百货更为高档的高岛屋百货，还建设了全国最顶级的商业步行街黄金城道。如此之大规模的建设和顶尖商业的引进，完全有超越南京西路和新天地之势。
直接导致上海房价大起大落的御翠豪宅，南面沿街就是黄金城道，北面正对高岛屋，过延安高架便是LV大厦。如此之多的顶级商业环绕，是该案价格起浮的催化剂。
易居中国·CRIC系统显示，在上轮楼市最高潮的2005年1、2季度，长宁商品住宅的成交均价从2004年3、4季度的13445元/m2和13954元/m2涨到了17487元/m2和17349元/m2，涨幅近三成，成交量分别为994套和786套。与最低谷的2005年3季度和2006年2季度比，成交量波动不足一倍，价格不动不到10%。这两个季度的成交量分别为453和648套的成交量，均价为16933和16378元/m2。

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土地市场乍现曙光熊市更要拿地？
本报记者汤旻涛

主持人
上周，上海第6、7号土地出让公告的12幅经营性用地中，除青浦一幅地块流标外，其余均找到买主，一扫前段时间土地大规模流标的惨淡阴霾。值得注意的是，成功出让的两块浦东三林和川沙的地块均以3800多元/平方米的低价成交，这与之前三林经济适用房土地的出让价相差不多。土地市场的回暖、地价的回落，将对房产市场带来什么影响呢？土地市场又将会出现什么变化？

土地市场现状 >>>
交易转好，地价下调，何时回暖
□ 观点一
薛建雄(易居分析师)
经适房对地价有冲击
可见，经济适用房用地的低价会对区域的地价产生一定影响。目前上海地价呈下跌的趋势，开发商对拿住宅地块呈观望的状况，经济适用房的地价比经营性地价便宜，冲击肯定有的，经济适用房的价格影响到在售的楼盘，使得开发商拿地变得非常谨慎。今年上海将继续安排400万平方米的经济适用房建设。目前开工的有徐汇区华泾镇华发路308号基地、浦东三林镇三鲁路地区以及杨浦区江湾镇国江路与国秀路间的项目，这些经济适用房用地周边，都有商品房在售，开发商在该区域内的拿地步伐就会放缓，这也就会造成地价进一步下跌。虽然这次地价已出现下跌，但上海整体房地产市场不景气，再加之面临销售压力，开发商拿地仍然非常谨慎。而且土地价格下跌也是造成谨慎拿地的主要原因，开发商会考虑到拿地后地价下跌的风险。

□ 观点二
李文杰(中原地产区域经理)
地价下调暂不影响房价
年初以来各大城市的土地拍卖结果表明，土地市场回落还在持续，地价也开始进入下滑通道。2008年二三季度土地交易的冷清，土地流拍现象也时有发生。开发商受到去年以来项目销售困难，资金链紧张，政府又加大调控力度，供应量加大。再加上存货压力，这些直接影响了开发商的拿地热情。这使得住宅项目用地的楼面价持续降低。房价和地价关系密切，房价上涨必然致使地价上涨，地价上涨则反过来刺激房价进一步上涨。2007、2008年房价持续较高时，地价上涨幅度也较快。今年受金融危机的影响，房价在回落，销售放缓，开发商资金受限，因此地价也在相应回落。由于开发商今年拿到的地在2010、2011年才会上市，因此现在地价下降带来的影响会有滞后性，可能届时只是开发商的利润空间有所增加，对房价的涨跌可能并无影响。

□ 观点三
章林晓(房地产高级分析师)
储备充足回暖还需时日
如果是2007年购入的土地，那么所有的企业都在面临价格过高，价值缩水对他们的利润造成冲击的风险。过去两年，不少企业都大肆买地，这些土地储备就基本能够满足大多数企业两到三年的开发。土地市场会随着楼市的回暖逐渐解冻，但开发商的拿地热情会滞后于购房者的购房热情。楼市有望于今年企稳，土地市场则要再滞后一些。未来，地方政府迫于卖地的压力，单个地块面积会有所缩小，招拍挂的交易方式会坚持，但在具体操作方式上或许会有所改变。需求力不足，也许就会促成2009年土地转暖基本无望的局面。这对于已在去年遭遇财政收入大幅下滑的地方政府而言，无疑是雪上加霜。事实上，2008年的土地市场低迷，令很多地方政府土地收入锐减。据悉，很多地方的土地收入在去年都被“腰斩”，上海的土地收入更是在去年锐减7成，地方政府欲恢复土地市场的压力可见一斑。

土地抄底论 >>>
牛市卖房，熊市拿地

□ 观点一
房地产反周期论
大多数开发商还在为现金流奔忙的时候，却有少数房企提前开始出手买地。在楼市冬天仍坚持买地的大开发商，大多有实力雄厚的大股东支持，或有较为充足的现金流。但也有的大开发商因为土地储备仍然较多而没有出手，反而中小开发商在土地市场上比较活跃，这主要是由于当地政府的灵活政策有关，比如地价分期付款方式等。有些开发商如万科，瞄准的土地多为适应快速周转开发的中档产品；而诸如凯德置地这类谨慎型的开发商偏好商业物业或商住综合项目。
业界有一个房地产周期理论，但如香港恒隆地产董事长陈启宗也曾经做过类似的反周期操作，他在1998年金融风暴之后大量拿地，赚了近300亿港元。这个时候企业也可以吸取前人经验，牛市卖房，熊市拿地。

□ 观点二
蔡为民(房地产专家)
土地是发展的必需品
在当前楼市持续低迷、土地价格尚未全面复苏的行情下，土地价格相对较低，同时，可供选择的余地也很大，因此，对于资金雄厚的开发商而言，是一个抄底土地市场的好时机。土地价格的持续低迷，并不是因为土地本身的价值。土地的价值，是根据持有者的财力来决定的。当前房地产开发商的现金流普遍趋紧，因此，并不是开发商不需要拿地、不想拿地，而是没有足够的现金去拿地。可以说，当前是一个抄底土地市场的良机。开发商不论大小，60%都相信下一轮会有好的发展空间，而土地是发展的必需品。土地价格曾高于销售项目的现象，目前已经基本不存在。土地市场的底价机会，让今年低价购地的诱惑尽显。但关键是，手头并无多少现金的开发商，首先需要尽快清货，回笼资金，才能在土地市场机会出现时及时抓住。因此，开发商今年的销售“战役”，比往年悄悄提前了20天到一个月的时间。

□ 观点三
朱中一(中国房地产业协会副会长)
该储备的还是要储备
目前有资金优势的企业该储备土地的还是要储备。即使在目前房地产市场调整的情况下，在房地产企业资金许可的企业可以进行土地储备。目前市场较为低迷，恰是实力房地产企业逆市扩张的机会。不管怎么样，大量高价的储备土地肯定没有好处，但是企业不储备土地也不行。从某种意义上讲，当前房地产市场由过去的供不应求转化为供大于求，消费者对产品的质量、价格等提出了更高的要求。同时，国家房地产整体情况已经走过了严重短缺的时代，向着多种品质的时代发展。去年一些企业盲目扩张，高价买地，如今为时已晚。
房地产开发企业，一定要吸取一些企业近两年规模扩张的教训，要关注企业转型发展，关注内部发展，加强企业的整合，成本核算，财务管理，加强现金流的管理。房地产企业应结合目前形势，不要把目光总是盯在一线城市的土地市场，相反一些中小城市有发展空间。

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质疑业委会账目，业主无权撤销“约定”

本报记者张琳

案件回放

４业主对业委会账目有异，要求撤销公共收益约定
H公寓业主委员会系2006年3月成立，原先的业委会与上海H置业有限公司物业管理分公司曾签订过物业管理合同，期限从2002年4月15日至2004年4月16日止，该合同中约定小区停车费用于小区建设和弥补物业亏损。原物业管理合同到期后，现任H公寓业主委员会未与物业公司续签合同。后区房地局要求该物业公司继续对H公寓进行物业管理。2007年1月29日，H公寓业主委员会仍与该物业公司签订《H公寓公共收益情况约定》，约定H公寓的停车费每月3000元、电梯广告费每月人民币250元用于公寓房屋的日常维修、公灯费等支出，单独立账专款专用，由业委会核定并定期向业主公布。
2006年至2007年期间，业委会与物业公司共同制定了H公寓业主大会账目公布报表，商品住宅物业管理服务费用帐户公开报表、停车广告收益等报表予以公布。因4名业主对电梯改造的维修基金支出、公共收益收入、支出等费用产生异议，故要求业委会提供维修基金支出的费用清单及结算报告、分摊依据明细账目，公共收入及支出的明细账目，还要求撤销未经业主大会同意的《H公寓公共收益情况约定》。因业主与业委会协商不成，4名业主于2008年4月8日分别起诉到静安区人民法院，要求业委会撤销H公寓收益约定和公布2006－2007年房屋维修基金的使用明细账目。

判决结果
最终法院在审理后认为，业主大会或者业主业委会的决定，代表了业主意愿，对众业主具有约束力。H公寓业委会与物业公司签订《H公寓公共收益情况约定》，涉及到全体业主的共同利益，在众业主之间未达成一致的情况下，但现仅有4名业主诉请撤销权，未达到小区过50%的业主认可，法院遂一审判决对4名业主的诉讼请求不予支持，但是小区业主委员会应当增加透明度，并做好个别持反对意见的业主的宣传和解释工作。

庭审纪实
4名业主：“我们认为在未得到业主大会授权的情况下，业委会擅自指定该物业公司为小区物业管理，所以我们起诉要求公布小区公共收益及支取情况，公布近3年来的物业房屋维修基金的使用。（审理中，4名业主还提供了上海某会计师事务所的审计报告，审计报告指出H公寓专项维修资金的使用、公共收益支配等存在问题。）
H公寓业委会：“原该小区物业一直由该物业公司在管理，合同到期后物业公司因亏损不愿继续服务。经区房地局指定H物业公司继续对小区进行管理，而非业委会擅自决定聘用。鉴于该现状，H公寓的公共收益仍在补贴物业公司，来弥补物业公司开支上的亏损。双方有合同约定，在每半年一次的财政收支情况表中予以公布。业委会对维修基金使用是严格按照规定执行的，每半年公布财务报表，并公布支出情况，涉及售后公房的维修基金也由建设银行定期发放，均不存在未公布的现象。”

法律分析
上海君拓律师事务所的焦春伟律师指出，随着《物权法》的颁布以及《物业管理条例》修订，业主维权意识普遍增强，由此也不断衍生出业主、业主委员会以及物业公司之间的纠纷，如何正确处理三方关系一直是不断争论的话题。
一、《物业管理条例》第10条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。第7条同时还规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务…（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；…”。根据上述规定，可以很清楚的看出，业主委员会作为业主大会的授权执行机构，其在职权范围内做出的决定对全体业主均有约束力，某位业主不能因个人意见而拒绝执行业委会的决定。
二、业主大会有严格的组织程序，必须要物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加才可以举行，不足上述数字的不能召开业主大会。而业主大会对于不同事项表决的人数也有不同要求。按照《物业管理条例》的规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。而对于筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施则需要专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可以。
三，业主委员会做出的不妥决定要分为两种情形，一种是明显违反了业主大会的决议或者既定的业主规约，另一种是业主大会没有明确授权的情况下做出的决定，针对恰前者，单个业主可以直接起诉到人民法院要求撤销；而后者，必须召开临时业主大会共同讨论决定，按照《物业管理条例》第13条规定必须“经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”，而且要达到撤销的目的还要经过临时业主大会参加业主过半数的同意才可以。
本案中所涉及的《H公寓公共收益情况约定》是为了整个小区全体业主的共同利益考虑的，而且也获得了部分的业主的积极相应，相应的财务账目也按照相关规定予以公示，因此如果个别业主认为该约定违法，申请撤销必须要通过业主大会过半数同意才可以。

法律课堂
注意公建配套的产权（一）
自从房地产市场形成以来，住宅区的产权结构有了较大变化，住宅区内的公建设施的产权界定就显得不是十分清楚，因此，越来越多的人对这个问题提出了疑问。过去城市住宅区的房屋产权一部分归房管部门所有，另一部分归非房管单位所有，也就是说产权多数属于公房。住宅区内的公共配套设施一般都归房管机构所有，并且由房管机构管理。自从房地产市场形成以来，住宅区的产权结构有了较大变化，住宅区内的公建设施的产权界定就显得不是十分清楚，越来越多的人对这个问题提出了疑问。
业主已经为公建配套掏了钱
发展商向国家购买了一块土地的使用权，并在该块土地上开发建设一片住宅，为了使住宅区产权所有人的生活舒适便利，按照国家有关规定，发展商必须建造若干平方米的公共配套设施，例如，学校、幼儿园、各种商业服务设施等，发展商将住宅出售给广大业主，收回其在该住宅区的全部投资并获得利润。广大业主购买的每一平方米的住宅建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的面积，而且也包括相应土地使用权面积和公建配套设施。所以，住宅区所有产权人也是公建配套设施的产权所有人，尽管他们的房屋产权证上未注明这一点，但从法律关系上分析，这一点应该是肯定的。
公建配套的产权，应由业主委员会来处置
住宅区内的最高权力机构应是由房屋产权所有人代表组成的业主管理委员会或物业管理委员会。公建配套设施的产权应该由广大产权所有人的代表机构———业主管理委员会来具体处置。当业主管理委员会与物业管理公司签订了委托管理协议后，也就随之将公建配套设施委托给了物业管理公司来管理，物业管理公司除了直接从业主处收取管理费用外，还可以从经营管理公建配套设施、提供综合服务获取其他收益。

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《居间服务合同》约定“签订正式房地产买卖合同当日要支付全部中介服务费”的说法是否成立？
我通过徐汇区斜土路上中介看中一套房屋，准备购买。与中介公司签订《居间服务合同》时，发现内容里有一条款，要求买家在签订正式房地产买卖合同的当日，就要全部支付中介服务费，我觉得不合理，但中介公司解释说，中介公司一直是这么操作的，请问：对方解释合理吗，是这么回事吗？
读者王夏先生

该项条款违规，签订买卖合同不意味着是中介方收取服务佣金的时间截点
中介公司自行制定的《居间服务合同》中该项条款已经违规，您可以要求修改，如中介公司不同意修改，您可以向上海市房地产经纪行业协会举报。
《合同法》规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”但由于不动产的特殊性，买卖合同签订并不意味着中介义务的完成；签订买卖合同不是合同成交的显著特征，也不是中介方收取服务佣金的时间截点，中介方不是促使双方签订买卖合同就万事大吉，还需要协助办理贷款、产权过户等一系列交易手续，房屋产权过户完毕才意味着居间责任的最终完成。况且，房屋作为一项特殊商品，合同成立并不意味着合同一定生效；合同签订后，可能因为各种原因比如非属于买卖双方任何一方的原因导致买卖合同未能履行或因买卖双方中一方违约，导致买卖合同解除的，卖方卖房的目的没有实现，买方买房的要求也没有满足，买卖双方的委托事项并没有完成，中介方居间目的没有实现，收取中介服务费的条件并没有成就，中介方也不能依此全额收取服务费。
此外，上海市《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》也明文要求，在办理完产权过户、户口迁移等手续后，委托人方才支付服务佣金。
所以说，该项条款是霸王条款，是不公平，不合理的条款，理应纠正。
上海恒杰律师事务所占波律师

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