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今天媒体的朋友和我咨询中华路26号怎么又拍卖一次，查了数据库的确如此。
2007年曾经拍卖成功的地块现在怎么重新拿出来拍卖了？
关于中华路26号地块：东至中华路；西至南京一中；北至银达雅居；南至江苏国际经贸大厦。
关于南京鸿源：江苏鸿源房地产开发有限公司，由江苏汇鸿国际集团所属房地产公司与南京分析仪器厂有限公司共同出自组建，注册资本总额5000万元人民币。
关于地块交付现状：原为毛地交付拍卖，现在是净地拍卖。
关于容积率：从4.25提高到5.3，可建建筑面积增加13000平方米左右。高度明确为150米。
关于地块性质：办公、商业、酒店式公寓用地，现在变为商业、金融保险业、商务办公、旅馆业用地，用地性质更为明确和细分。
现在我们开始猜想：
猜想一：关于竞拍结果的问题
是鸿源以此契机调整指标，进一步明确变更用地性质以此实现自身在项目开发上的更有利形势。
还是鸿源拆迁完成，捣腾一下下，撒手不再管，但是毛地楼面价3300，净地楼面价6500，按照容积率计算，增加约2个亿左右，是否足够支付拆迁成本。
个人认为后者对于鸿源从明的账面上算多少得不偿失，但是前者的争取指标的猜想，鸿源托底不设置任何限制在土地拍卖中难免会旁落他人，难道鸿源要为他人做嫁衣，还是其中已有其他操作？不得而知。
猜想二：关于现拍卖地块的体块结构和定位
现有容积率下，可建面积约67000平方米，限高150米，建筑密度35%，最为中规中矩的一种方案应该是单塔+裙房的体块大结构，预估38层左右（考虑到商业层高，塔楼核心筒与商业裙楼不独立，覆盖率有限），自上而下为酒店+办公+商业裙楼。
如此结构下商业单层4000多平方米，做到5F商业左右（如此商业定位较难，做步行街需要继续论证容积率和覆盖率）。
剩余体量约40000多平方米，若考虑到整个项目资金的平衡，则会考虑部分办公出售，若单纯计算投资回报，至少应该需要15000平方米左右办公对外，如此会平衡一部分开发资金。
再剩余体量约25000-30000平方米，体量限制下，欲引进五星级品牌多少会有一些为难，除非办公不做，单纯为商业+酒店，那样则可定位于五星级酒店，否则则只可定位于国际标准四星级酒店，引入类似于水游城holiday inn品牌，意欲进入南京的类似品牌还是不少，如此通过国际四星级提过营销策划，包装成国际五星级，提升品牌，促进销售。
以上为常规商业地产开发的思路和模式。
若再分析地块用地性质和其他指标的变换情况，可发现：金融和保险的用地性质进一步明确，其次旅馆业为追加。
因此，基本可确定此地块的投资、招商和定位运作应该基本结束，考虑到江苏银行总部的选址，我们试图猜测其体块结构为：裙楼（江苏银行总部营业+其他金融保险证券营业办公+酒店裙楼配套如餐饮、ball romm等）、塔楼（江苏银行总部办公+极少外租办公+五星级酒店）。
这种事情也就类似于江苏银行这样的财大气粗的主才不用考虑常规房地产开发的投资回报问题，更多的考虑的是战略选址和企业形象，考虑的是长期的资产持有和保值。五星级酒店备选品牌有kempinski、crown plaza、pullman等品牌，其实标准五星级品牌已经很少，放一个四星级酒店品牌上去多少有一些无奈和遗憾。
个人猜想，无凭无据。只是好奇这地就能说重拍就重拍？就没有个说法？（据臭虫的博客）
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