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【《366楼市网》消息】2009年5月25日国务院调低了部分产业固定资产投资项目资本金比例，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从此前的35％降低为20%，其他房地产开发项目降为30%。此次调整主要针对目前尚未开工的新建项目。
对于整体经济面
(i) 中央政策此次调整的目的是保证固定资产投资水平以维持经济增长。银行信贷是决定投资的关键因素之一，同时基于乘数效应，信贷的增加将带动其他经济领域活动。
对于房产市场
(ii) 由于住宅需求将随经济周期调整结束后回升，此项举措有助于防止未来供应瓶颈的出现。特别是住宅市场投资在过去2-3年中显著放缓的背景下，目前开发商库存住宅已大幅减少，未来供应可能会短缺。但需要注意可能导致新的供需失衡。
(iii) 此举降低资本金要求除了有助中央政府保证中低收入阶层的住房供应目的职位，也会惠及高端住宅市场。由于降低普通住宅项目资本金要求后，开发商便可调配更多资金发展高端住宅项目。
(iv) 近期市场气氛有所改善，开发商打折促销力度也有下降。如果能够利用更多银行借贷，则将减轻发展商的资金压力，进一步减少其打折促销动力。这将在一定程度上促使住宅价格上升。
对于开发商/国外投资者
(v) 开发商方面，此举的确能帮助减轻资金压力。另外，银行提供更多的借款能有助降低融资成本，避免采用附属贷款、夹层贷款*等更高成本的融资工具。较高的杠杆率也将提高开发商的资本回报率。然而此举只适用于新开工项目，对于缓解在建项目的资金压力效果甚微。
(vi) 由于171号文件中规定国外投资者注资比例不少于项目总投资额50％的限制（适用于总投资额超过1000万美元的项目）并未改变，国外开发商基本不能从此次调整中获益。基于这方面的考虑，国外开发商与本土开发商组成合资企业以享受该项措施的优惠成为明智之举。
*附属贷款、夹层贷款:是公司貸款種類之一，介于一级担保债券和权益之间，它與其他公司貸款的分別是，一旦公司要清盤，其還款次序低於其他貸款，故利率较高。【作者系 高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤】
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