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【《366楼市网》独家博客】供求关系决定价格走势。城中板块的供求在全市各板块中都是极端：“供应最稀缺”、“需求最旺盛”。
“需求旺盛”来自于八大支撑：集聚全市财富的经济中心；人口密度最高、高收入人群的聚集区；就近置业的高收入就业岗位的集中地；汇聚人流、蕴涵无限商机的全市交通枢纽；享尽城市繁华、魅力四射的商业中心；1000处历史文化资源塑造的迷人的历史文化底蕴；78所小学、47所中学集聚的学区精华；“老城环境整治”打造的山水城林的自然风光。总之，城中是全市财富、人口、商机的汇聚之地以及交通、配套、学区、环境、人文等的精华所在。加上南京人固有的“恋城情结”，城中历来是将来也永远不会改变的“首选置业之地”
“供应稀缺”取决于两个因素：一是可改造用地少，根据02年老城规划，加上旧城改造、企业搬迁用地，可开发建设土地仅1.5平方公里左右，随着近几年的开发，目前预计仅有不到1平方公里左右；二是，“疏散老城人口”的策略，06年老城规划提出：“控制居住用地总量，努力疏散人口，减少居住用地195.76公顷”。
近两年的供应高峰提供了绝佳的买点。05年之前，南京年均出让老城用地中，住宅加酒店式公寓的规划建筑面积约50万平方米左右；06-07年下降为30多万平方米左右；08年下降为10多万平方米左右。05年之前出让的土地因拆迁周期加长和打击囤地政策使得城中近两年出现供应高峰，05年之后土地出让剧减必将带来后市供应的断档，当前处于供应高峰末期，存量消化殆尽，很快将进入下一轮涨升周期。
经济决定上限 。07年之后，城中楼面地价约10000-13000多元/平方米，毛胚房保本价约16000-20000元/平方米，随着拆迁成本上升和供应稀缺溢价，地价和房价将进一步上升，这基本是底限。上限取决于经济发展和富裕人群的财富增长以及 供应的稀缺程度。财富增长必然带来资产价格上涨，供应由占全市的5%下降为3%，最高收入的3%的人群对房价的承受力度一定比最高收入的5%的人群高。未来涨到二万五到三万元/平方米不是梦，更高也不是没有可能，看经济的造化了。！（作者张辉系南京房地产开发建设促进会秘书长）
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